Что получат риелторы от лицензирования деятельности
Уже достаточно долго рассуждают, нужен закон о риелторской деятельности или нет, что регулировать, каким образом соорганизуются риелторы — в СРО или партнерства с индивидуальным допуском в профессию. Мнения на рынке разделились. Очевидно одно: чем дольше будет длиться противостояние приверженцев разных моделей регулирования риелторской деятельности, тем меньше шансов быть встроенными в систему полноценных участников рынка недвижимости.
В апреле этого года комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям дал отрицательное заключение по законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». На заседании комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) было предложено представить вариант концепции законопроекта с учетом введения лицензирования риелторской деятельности.
В конце мая в профильные комитеты Госдумы была передана новая концепция законопроекта о государственном регулировании риелторской деятельности.
Надо сказать, что материалы были вручены членам правления РГР, их можно прочитать на сайте гильдии, идет обсуждение в соцсетях. Надеюсь, активным обсуждение будет и на предстоящем Конгрессе РГР, который пройдет в Воронеже с 7 по 11 июня 2017 года.
Что лежит в основе концепции
Во-первых, риелтор (агент или брокер) для своей деятельности должен получить лицензию.
Во-вторых, риелторы должны будут иметь квалифицированную электронную подпись для оказания полноценной услуги потребителю (это касается взаимодействия с Кадастровой палатой в системе Росреестра).
В-третьих, взаимодействие с финансовыми институтами в части осуществления платежей и расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, в том числе с использованием специфических способов расчетов через номинальные и эскроу-счета. Так же и в отношении участия в операциях страховых компаний на рынке недвижимости, включая титульное страхование, страхование рисков, страхование собственной (риелторов) профессиональной ответственности.
Конечно, остается взаимодействие с другими государственными органами по защите персональных данных и в области финансового мониторинга и налоговых отчислений.
Что получат риелторы и потребители
Во-первых, риелторы наконец-то обретут уверенность в завтрашнем дне и уважение со стороны всех участников оборота недвижимости (позиция эмоциональная, но однозначно важная); все риелторы будут встроены в систему гражданского оборота недвижимости.
Во-вторых, риелторов станет меньше, так как необходимо проходить аккредитацию, сдавать экзамены, получать лицензии. Но этот шаг позволит качественно улучшить сервис для потребителя и ускорить совершение сделки.
В-третьих, все риелторы будут значиться в реестре специалистов на рынке недвижимости, что приведет к здоровой и прозрачной конкуренции в риелторской сфере и позволит совершать партнерские (межрегиональные) сделки «без оглядки».
В-четвертых, социальная защита для самих риелторов будет гарантирована.
В-пятых, свобода действий риелтора с принятием закона не ограничивается. Наоборот, у риелтора появятся права, о которых он давно мечтал, но вынужден сегодня использовать полулегально, с большими трудностями.
Все попытки в настоящее время принизить роль риелтора, разговоры о том, что это профессия-пенсионер и у нее нет будущего, рассыпаются на глазах, когда речь заходит о сложных сделках, о сделках в разных регионах, о продаже объектов в сложные времена, об аренде недвижимого имущества и т. д.
Высказывания о том, что сервисы, позволяющие самостоятельно выбрать недвижимость, выставленную на продажу, дают возможность человеку без риелтора решить жилищный вопрос, напоминает сказку, когда она заканчивается свадьбой, но ничего не говорится про трудности семейной жизни. Только найти объект — это очень мало, необходимо его подготовить к сделке, снивелировать все риски и выстроить цепочку (как правило, сделки у нас в стране носят обменный вариант). Непонятно, почему вдруг одной из причин отмирания профессии, называют МФЦ. В МФЦ люди приходят с уже подготовленной сделкой, специалисты МФЦ не имеют ни малейшего представления о технологиях и правилах совершения сделки, они обычные статисты, принимающие документы в соответствии с регламентом.
Что бы ни говорили противники риелторского движения, можно приводить бесчисленное множество примеров, когда риелторы просто незаменимы.
И еще, мы стараемся «не изобретать велосипед» и «не становиться на грабли». В большинстве стран, где риэлторская деятельность так или иначе регулируется, порядка на рынке больше.
Чем регулируется риэлторская деятельность
Кто может заниматься риэлторской деятельностью?
Риэлторские услуги оказывают специализированные агентства либо частные лица.
Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что, в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая клиент получит выплату.
Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:
Оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
Проведение аукционов по продаже недвижимости;
Консультирование по вопросам налогообложения;
Посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
Предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
Продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
Проведение расселения домов;
Покупка и продажа квартир в новостройках;
Покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.
В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риэлтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.
Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами.Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:
невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.
Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.
Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?
В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риэлторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риэлтора, не принят.
Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риэлторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.
Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органов местного самоуправления.
Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?
Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риэлторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.
Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.
Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта Елена Николаева,депутат Госдумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор”, а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.
В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риэлторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.
Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?
В России установлено несколько объединений риэлторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риэлторской деятельности.
Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риэлторов, является Гильдия риэлторов.
Гильдия риэлторов в России: что это и зачем она нужна
Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?
Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается аттестат, удостоверение и фирменный значок.
Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риэлторами, которые имеют аттестат.
Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:
•подтверждает надежность компании;
•позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;
•указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.
В отличие от аттестата, который может быт получен конкретным сотрудником, сертификат выдается компании в целом.
Нужна ли риэлтору страховка?
Страхование профессиональной ответственности
Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риэлтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.
Страхование деятельности риэлторов
В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риэлтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.
Можно ли заключить сделку без риэлтора?
Статья 8. Регулирование риэлторской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов
Статья 8. Регулирование риэлторской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов
2. Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, профессиональных стандартов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области риэлторской деятельности, стандартов и правил риэлторской деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.
3. Функциями уполномоченного федерального органа являются:
выработка государственной политики в области риэлторской деятельности;
нормативно-правовое регулирование в области риэлторской деятельности, в том числе утверждение стандартов и правил, содержащих обязательные требования к риэлторской деятельности;
ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций и единого сводного реестра риэлторов;
осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями риэлторов требований настоящего Федерального закона;
обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации из единого государственного реестра саморегулируемых организаций;
возбуждение дел об административных правонарушениях в отношении лиц, нарушающих требования настоящего Федерального закона при осуществлении посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью, рассмотрение таких дел или передача их на рассмотрение в суд;
иные функции, предусмотренные настоящим Федеральным законом.
4. Нарушение требований настоящего Федерального закона при осуществлении посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости
Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами. Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами.
Официальные проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым признано считать Федеральный закон.
Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не может четка обозначаться только этими официальными документами, потому что в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное взаимодействие разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.
Единая система
Кадастровые взаимоотношения РФ регулирует целый ряд документов:
Все зарегистрированные недвижимые объекты имеют специальный номер, единственный в своем виде, которые не меняются. Работники служб для облегчения поисков объектов в Федеральном законе о недвижимости разделили территорию РФ на кадастровые области, регионы, округи.
Ипотека
Недвижимость можно заложить под получение кредита в виде денежных средств. Одной из таких залоговых форм считается ипотека. В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращения оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ:
В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменяться некоторые пункты подсчетов.
Глава 1. Правовое регулирования риэлторских услуг
Настоящее издание представляет собой справочное пособие. В справочнике собраны ответы на наиболее спорные и проблемные вопросы, на решение которых зачастую нет прямого указания действующего законодательства и которые представляют определенные трудности при разрешении конкретных споров и осуществлении риэлторской деятельности, а также в процессе обращения за риэлторскими услугами.
Издание предназначено для широкого круга читателей.
Глава 1. Правовое регулирование риэлторских услуг
1.1. Характеристика рынка риэлторских услуг в нашей стране
В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.
Рассмотрим каждое из оснований роста российского рынка недвижимости подробнее.
Следует отметить, что во многих городах России в последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города «обновляются», и, как следствие, растет количество строительных фирм как крупных, так и мелких.
Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что, с одной стороны, возник новый рынок жилья и, как следствие, посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей неопытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.
Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы, сотрудники которых только понаслышке знали о том, что представляет собой работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродаже.
С изменением законодательства рынок риэлторских услуг также поменял содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем риэлторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.
Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформить в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлторов возникает немало работы с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства и регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.
Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом.
При рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на законодательство, причем как на действующее, так и на то, которое действовало ранее.
Так, согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля 2007 г.) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.
Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).
Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.
Непосредственно термин «риэлтор» появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входит посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не достроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения об осуществлении риэлторами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлторов на рынке недвижимости.
Следует отметить, что риэлторские услуги в большинстве своем распространены на «вторичном» рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.
Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.
Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.
Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлторских услуг от зарубежных.
То, что риэлторским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.
Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например деятельность риэлтора в качестве:
1) агента или поверенного;
4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Каждый из этих видов будет рассматриваться далее более подробнее.
Риэлторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.
Например, риэлторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлторским фирмам, но это необходимо риэлторским фирмам для нормального существования.
Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить риэлтору совершать любые действия с его недвижимостью.
Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
Следует отметить, что термин «риэлторская фирма» в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина «риэлтор», обозначенного в 1960-х гг. в США.
Российская экономика имеет сложное и неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах РФ разнообразна.
Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.
Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлторских услуг по стране растет и развивается.
Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка*(1).
Риэлтор, безусловно, должен обладать таким качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риэлтора было высшее профессиональное образование.
Через риэлтора проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие группы в зависимости от этапа возникновения документов.
Так, первым этапом документооборота риэлторов можно назвать составление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.
В том случае, если риэлтор при заключении договоренности с клиентом умалчивает о том, до какой стадии оформления сделки он будет «сопровождать» клиента и всячески старается избежать разговора на эту тему, клиенту следует насторожиться, поскольку, скорее всего, подобный «риэлтор» попытается обмануть своего клиента.
Квалифицированный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.
В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая конкуренция определяет ситуацию и качество услуг на рынке риэлторской деятельности. Высокая конкуренция оставляет возможность на существование только для квалифицированных, честных, добросовестных профессионалов. Конкуренция выгодна потребителю риэлторских услуг, поскольку риэлторы вынуждены предлагать больше услуг или оказывать их по меньшей цене клиентам. Очень большое значение имеет для риэлтора и доверие клиентов, если фирма будет замечена в каком-либо скандале, с квартирными махинациями, то это сразу скажется на количестве обращающихся клиентов в такую фирму. Тот, кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Не зря же некоторые фирмы обязуются проводить весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.
В рамках настоящей книги мы постараемся ответить на ряд вопросов, касающихся риэлторской деятельности, во-первых, это правовые основы ее деятельности (всевозможные договоры, которые может заключать риэлторская фирма со своими клиентами), во-вторых, немалую часть книги будут занимать вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в практике деятельности риэлтора. Также мы постараемся рассмотреть судебную практику по вопросам деятельности риэлторских фирм, рассмотрим и вопросы государственного контроля за деятельностью риэлторов, регистрацией риэлторами сделок для клиентов в Регистрационной палате.
На рынке очень часто риэлтора называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия.
Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.
Рассмотрим положения о страховании деятельности риэлторских фирм.
Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг*(2).
Таким образом, страховой полис гарантирует безопасность приобретателю недвижимости.
При рассмотрении сущности страхования «профессиональной ответственности» риэлтора в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым «титульным страхованием», получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской*(3). Создание системы страхования ответственности риэлторов в России происходит «с чистого листа».
Сравнивая американский и российский пути развития института недвижимой собственности, можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом*(4). Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.
В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода «локомотивами» его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риэлторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов недостаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.
Обратимся к истории появления страхования недвижимости в США.
Так получилось, что в это время Филадельфия готовилась к проведению выставки в ознаменование столетия Дня независимости. На рынке недвижимости города наблюдался настоящий бум. После вынесения судебного решения бум перешел в спад. Это заставило политиков и риэлторов действовать незамедлительно, поскольку рынку угрожал серьезный кризис.
Принципиальное отличие «титульного» страхования от традиционных его видов состоит единственно в том, что при «титульном» страховании страховая компания гарантирует возместить убытки, являющиеся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой «актовой» системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно «одностороннее соглашение» о передаче «прав» на недвижимость*(6).
При полной гарантии продавец предлагает следующее:
1) он является обладателем законных прав на землю;
2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;
3) право на землю принадлежит исключительно продавцу, никто, кроме него, не имеет права на передаваемую землю;
4) на передаваемую землю не наложены какие-либо обременения или ограничения;
5) продавец обладает правом подписания документов о передаче земли;
6) передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.
При особой гарантии продавец гарантирует только то, что за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что «отвечает только за самого себя».
При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.
В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость, а случаев выплат страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риэлтора, так как в США производилось страхование ответственности «расследователя». Этим самым происходит косвенное признание права риэлтора на совершение ошибки «не в пользу клиента».
Все права частных владельцев земельных участков в нашей стране напрямую перешли им от государства. Соответственно, и ответственность за передачу этих прав тоже несет государство. В России исследователям «чистоты титула» нет необходимости искать «слабое звено» в «цепочке владельцев». По законодательству все права на недвижимость создаются государством, и в случае, если данные права чем-то ущербны, это означает только то, что именно «такими» они и были созданы.
Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с «безответственностью» государства.
Согласно проекту Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», который был внесен депутатами Государственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД «О проекте федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации».
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.
Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом по прошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.
Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.
1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости.
«Я в риэлторы пошел. «
На рынке недвижимости в последнее время появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Если Вы все-таки решили стать риэлтором, Вам предстоит сделать нелегкий выбор из множества объявлений о приеме на работу.
Итак, разделим поиск работы по этапам: во-первых, выбор заинтересовавшей Вас компании по рекламному объявлению и звонок по телефону для того, чтобы получить первичную информацию и договориться о собеседовании с сотрудником кадровой службы компании. Первый разговор по телефону с сотрудником заинтересовавшей Вас фирмы играет достаточно важную роль в решении вопроса о том, приглашать Вас на встречу или нет. Следует отметить, что первое впечатление, произведенное на собеседника, самое запоминающееся, поэтому постарайтесь настроиться на деловой лад.
Рассмотрим перечень вопросов, которые полезно будет задать потенциальному работодателю по телефону либо при встрече.
Для начала можно узнать, как долго данная компания существует. Часто ошибочное мнение о профессионализме работников у вновь принятых сотрудников возникает из-за «размера» фирмы. Многие думают, что чем крупнее компания, тем выше квалификация и профессионализм ее сотрудников. Однако это не так.
Затем следует узнать, в каких отделах есть вакансии, по каким причинам уволились предыдущие сотрудники.
Сразу поинтересуйтесь графиком работы компании.
Занятие риэлторской деятельностью вырабатывает у риэлторов самоорганизованность и внутреннюю дисциплину. Риэлтор работает и в офисе, и на дому, и на «свободной» территории, т.е. выезжает на встречи с клиентами и на осмотры квартир. И именно поэтому Вас должно насторожить заявление о том, что Вам необходимо неотлучно сидеть в офисе с 9.00 до 19.00 и ни в коем случае не выходить.
В беседе также можно выяснить, каким образом происходят повышение квалификации или обучение вновь принятых сотрудников.
По телефону лучше не задавать вопросов насчет оплаты труда, лучше спросить об этом при встрече.
Однако проведение аттестации не решит всех проблем с уровнем профессионализма российских риэлторов.
Возможно, в дальнейшем необходимо будет законодательно закрепить профессиональную аттестацию работников данной сферы. В результате такого законодательного новшества значительно возрастет уровень профессионализма риэлторов.
1.4. Профессиональное обучение
Существование риэлторских компаний обосновано спросом со стороны граждан. Большинство людей уверено в том, что обращение в крупную компанию безопаснее, это убережет от негативных последствий, уменьшит степень риска.
Риэлтор также должен уметь легко общаться с различными людьми и устанавливать деловые связи. Это объясняется тем, что вся работа риэлтора основывается на постоянном общении с людьми. Риэлтор просто обязан предусмотреть многие варианты развития ситуации, когда речь идет о спорных жилищных правоотношениях. Ему необходимо обеспечить защиту прав своего клиента. Должность риэлтора в большинстве случаев относится к категории специалистов. Если риэлторская фирма принимает на работу риэлтора (и это довольно крупная организация), то организацию риэлторской деятельности следует подразделять на направления. Какие это могут быть направления? Конечно же, следует подразделять работу по наиболее распространенным отраслям. Например, риэлтор по приватизации и переводу жилых помещений, риэлтор по аренде нежилых помещений, по организации реализации квартир клиента на основании долевого участия в строительстве, по купле-продаже квартир клиентов и т.д. Должность риэлтора относится к категории специалистов.
На должность риэлтора назначается лицо, имеющее образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к профилю и стажу работы, прошедшее специальную подготовку (курсы риэлторов). Риэлтор должен назначаться на должность и освобождается от должности приказом директора организации.
Риэлтор в обязательном порядке должен знать:
1) основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;
2) действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;
3) основы рыночной экономики;
4) основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;
5) общие условия налогообложения юридических и физических лиц;
6) правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;
7) конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;
8) контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;
9) основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;
10) правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи и аренды;
11) правила рекламирования объектов недвижимости;
12) правила внутреннего трудового распорядка;
13) правила и нормы охраны труда.
В должностные обязанности риэлтора следует включать организацию и проведение операции по покупке, продаже, аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.
Для выполнения своих функций риэлтор обязан:
1) изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;
2) получать и обрабатывать информацию о продаваемом и сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях к нему потенциальных покупателей или арендаторов;
3) регистрировать поступающие предложения по продаже и сдаче внаем объектов недвижимости, а также заявки на покупку и аренду недвижимости;
4) находить потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты, предлагать им имеющиеся варианты покупки или аренды;
5) предварительно осматривать объекты недвижимости, выставленные на продажу или сдаваемые внаем, а затем организовать ознакомительный осмотр для потенциальных покупателей и арендаторов;
6) своевременно информировать клиентов о вновь поступающих подходящих предложениях, рассказывать им о характеристиках объектов недвижимости;
7) согласовывать договорные условия, организует подписание договоров купли-продажи и аренды недвижимости, помогать клиентам собирать необходимые документы для оформления сделок;
8) содействовать своевременному оформлению необходимых для сделки документов, обеспечивать их сохранность, обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;
9) взаимодействовать с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами и другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедур;
10) ежемесячно составлять отчеты о выполненной работе и заключенных сделках и представлять их своему непосредственному начальнику.
Риэлтор имеет право на:
1) ознакомление с проектами решений руководства организации, которые непосредственно касаются его деятельности;
2)