чем регулируется риэлторская деятельность

Что получат риелторы от лицензирования деятельности

Уже достаточно долго рассуждают, нужен закон о риелторской деятельности или нет, что регулировать, каким образом соорганизуются риелторы — в СРО или партнерства с индивидуальным допуском в профессию. Мнения на рынке разделились. Очевидно одно: чем дольше будет длиться противостояние приверженцев разных моделей регулирования риелторской деятельности, тем меньше шансов быть встроенными в систему полноценных участников рынка недвижимости.

В апреле этого года комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям дал отрицательное заключение по законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». На заседании комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) было предложено представить вариант концепции законопроекта с учетом введения лицензирования риелторской деятельности.

В конце мая в профильные комитеты Госдумы была передана новая концепция законопроекта о государственном регулировании риелторской деятельности.

Надо сказать, что материалы были вручены членам правления РГР, их можно прочитать на сайте гильдии, идет обсуждение в соцсетях. Надеюсь, активным обсуждение будет и на предстоящем Конгрессе РГР, который пройдет в Воронеже с 7 по 11 июня 2017 года.

Что лежит в основе концепции

Во-первых, риелтор (агент или брокер) для своей деятельности должен получить лицензию.

Во-вторых, риелторы должны будут иметь квалифицированную электронную подпись для оказания полноценной услуги потребителю (это касается взаимодействия с Кадастровой палатой в системе Росреестра).

В-третьих, взаимодействие с финансовыми институтами в части осуществления платежей и расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, в том числе с использованием специфических способов расчетов через номинальные и эскроу-счета. Так же и в отношении участия в операциях страховых компаний на рынке недвижимости, включая титульное страхование, страхование рисков, страхование собственной (риелторов) профессиональной ответственности.

Конечно, остается взаимодействие с другими государственными органами по защите персональных данных и в области финансового мониторинга и налоговых отчислений.

Что получат риелторы и потребители

Во-первых, риелторы наконец-то обретут уверенность в завтрашнем дне и уважение со стороны всех участников оборота недвижимости (позиция эмоциональная, но однозначно важная); все риелторы будут встроены в систему гражданского оборота недвижимости.

Во-вторых, риелторов станет меньше, так как необходимо проходить аккредитацию, сдавать экзамены, получать лицензии. Но этот шаг позволит качественно улучшить сервис для потребителя и ускорить совершение сделки.

В-третьих, все риелторы будут значиться в реестре специалистов на рынке недвижимости, что приведет к здоровой и прозрачной конкуренции в риелторской сфере и позволит совершать партнерские (межрегиональные) сделки «без оглядки».

В-четвертых, социальная защита для самих риелторов будет гарантирована.

В-пятых, свобода действий риелтора с принятием закона не ограничивается. Наоборот, у риелтора появятся права, о которых он давно мечтал, но вынужден сегодня использовать полулегально, с большими трудностями.

Все попытки в настоящее время принизить роль риелтора, разговоры о том, что это профессия-пенсионер и у нее нет будущего, рассыпаются на глазах, когда речь заходит о сложных сделках, о сделках в разных регионах, о продаже объектов в сложные времена, об аренде недвижимого имущества и т. д.

Высказывания о том, что сервисы, позволяющие самостоятельно выбрать недвижимость, выставленную на продажу, дают возможность человеку без риелтора решить жилищный вопрос, напоминает сказку, когда она заканчивается свадьбой, но ничего не говорится про трудности семейной жизни. Только найти объект — это очень мало, необходимо его подготовить к сделке, снивелировать все риски и выстроить цепочку (как правило, сделки у нас в стране носят обменный вариант). Непонятно, почему вдруг одной из причин отмирания профессии, называют МФЦ. В МФЦ люди приходят с уже подготовленной сделкой, специалисты МФЦ не имеют ни малейшего представления о технологиях и правилах совершения сделки, они обычные статисты, принимающие документы в соответствии с регламентом.

Что бы ни говорили противники риелторского движения, можно приводить бесчисленное множество примеров, когда риелторы просто незаменимы.

И еще, мы стараемся «не изобретать велосипед» и «не становиться на грабли». В большинстве стран, где риэлторская деятельность так или иначе регулируется, порядка на рынке больше.

Источник

Чем регулируется риэлторская деятельность

Кто может заниматься риэлторской деятельностью?

Риэлторские услуги оказывают специализированные агентства либо частные лица.

Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что, в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая клиент получит выплату.

Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:

Оценка стоимости жилых и нежилых объектов;

Проведение аукционов по продаже недвижимости;

Консультирование по вопросам налогообложения;

Посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;

Предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;

Продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);

Проведение расселения домов;

Покупка и продажа квартир в новостройках;

Покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.

В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риэлтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.

Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами.Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:

невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;

отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);

отсутствие отчетности для налоговой инспекции;

в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;

нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.

Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.

Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?

В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риэлторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риэлтора, не принят.

Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риэлторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.

Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органов местного самоуправления.

Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?

Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риэлторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.

Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.

Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта Елена Николаева,депутат Госдумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор”, а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.

В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риэлторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.

Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?

В России установлено несколько объединений риэлторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риэлторской деятельности.

Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риэлторов, является Гильдия риэлторов.

Гильдия риэлторов в России: что это и зачем она нужна

Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?

Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается аттестат, удостоверение и фирменный значок.

Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риэлторами, которые имеют аттестат.

Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:

•подтверждает надежность компании;

•позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;

•указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.

В отличие от аттестата, который может быт получен конкретным сотрудником, сертификат выдается компании в целом.

Нужна ли риэлтору страховка?

Страхование профессиональной ответственности

Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риэлтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.

Страхование деятельности риэлторов

В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риэлтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.

Можно ли заключить сделку без риэлтора?

Источник

Статья 8. Регулирование риэлторской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов

Статья 8. Регулирование риэлторской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов

2. Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, профессиональных стандартов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области риэлторской деятельности, стандартов и правил риэлторской деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.

3. Функциями уполномоченного федерального органа являются:

выработка государственной политики в области риэлторской деятельности;

нормативно-правовое регулирование в области риэлторской деятельности, в том числе утверждение стандартов и правил, содержащих обязательные требования к риэлторской деятельности;

ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций и единого сводного реестра риэлторов;

осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями риэлторов требований настоящего Федерального закона;

обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации из единого государственного реестра саморегулируемых организаций;

возбуждение дел об административных правонарушениях в отношении лиц, нарушающих требования настоящего Федерального закона при осуществлении посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью, рассмотрение таких дел или передача их на рассмотрение в суд;

иные функции, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

4. Нарушение требований настоящего Федерального закона при осуществлении посреднической и агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости

Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами. Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами.

Официальные проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым признано считать Федеральный закон.

Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не может четка обозначаться только этими официальными документами, потому что в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное взаимодействие разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.

Единая система

Кадастровые взаимоотношения РФ регулирует целый ряд документов:

Все зарегистрированные недвижимые объекты имеют специальный номер, единственный в своем виде, которые не меняются. Работники служб для облегчения поисков объектов в Федеральном законе о недвижимости разделили территорию РФ на кадастровые области, регионы, округи.

Ипотека

Недвижимость можно заложить под получение кредита в виде денежных средств. Одной из таких залоговых форм считается ипотека. В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращения оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ:

В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменяться некоторые пункты подсчетов.

Источник

Глава 1. Правовое регулирования риэлторских услуг

Настоящее издание представляет собой справочное пособие. В справочнике собраны ответы на наиболее спорные и проблемные вопросы, на решение которых зачастую нет прямого указания действующего законодательства и которые представляют определенные трудности при разрешении конкретных споров и осуществлении риэлторской деятельности, а также в процессе обращения за риэлторскими услугами.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

Глава 1. Правовое регулирование риэлторских услуг

1.1. Характеристика рынка риэлторских услуг в нашей стране

В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

Рассмотрим каждое из оснований роста российского рынка недвижимости подробнее.

Следует отметить, что во многих городах России в последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города «обновляются», и, как следствие, растет количество строительных фирм как крупных, так и мелких.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что, с одной стороны, возник новый рынок жилья и, как следствие, посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей неопытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.

Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы, сотрудники которых только понаслышке знали о том, что представляет собой работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродаже.

С изменением законодательства рынок риэлторских услуг также поменял содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем риэлторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформить в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлторов возникает немало работы с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства и регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.

Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом.

При рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на законодательство, причем как на действующее, так и на то, которое действовало ранее.

Так, согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля 2007 г.) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.

Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).

Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

Непосредственно термин «риэлтор» появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входит посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не достроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения об осуществлении риэлторами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлторов на рынке недвижимости.

Следует отметить, что риэлторские услуги в большинстве своем распространены на «вторичном» рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.

Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.

Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлторских услуг от зарубежных.

То, что риэлторским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например деятельность риэлтора в качестве:

1) агента или поверенного;

4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Каждый из этих видов будет рассматриваться далее более подробнее.

Риэлторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Например, риэлторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлторским фирмам, но это необходимо риэлторским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить риэлтору совершать любые действия с его недвижимостью.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Следует отметить, что термин «риэлторская фирма» в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина «риэлтор», обозначенного в 1960-х гг. в США.

Российская экономика имеет сложное и неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах РФ разнообразна.

Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.

Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлторских услуг по стране растет и развивается.

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка*(1).

Риэлтор, безусловно, должен обладать таким качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риэлтора было высшее профессиональное образование.

Через риэлтора проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие группы в зависимости от этапа возникновения документов.

Так, первым этапом документооборота риэлторов можно назвать составление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.

В том случае, если риэлтор при заключении договоренности с клиентом умалчивает о том, до какой стадии оформления сделки он будет «сопровождать» клиента и всячески старается избежать разговора на эту тему, клиенту следует насторожиться, поскольку, скорее всего, подобный «риэлтор» попытается обмануть своего клиента.

Квалифицированный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая конкуренция определяет ситуацию и качество услуг на рынке риэлторской деятельности. Высокая конкуренция оставляет возможность на существование только для квалифицированных, честных, добросовестных профессионалов. Конкуренция выгодна потребителю риэлторских услуг, поскольку риэлторы вынуждены предлагать больше услуг или оказывать их по меньшей цене клиентам. Очень большое значение имеет для риэлтора и доверие клиентов, если фирма будет замечена в каком-либо скандале, с квартирными махинациями, то это сразу скажется на количестве обращающихся клиентов в такую фирму. Тот, кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Не зря же некоторые фирмы обязуются проводить весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках настоящей книги мы постараемся ответить на ряд вопросов, касающихся риэлторской деятельности, во-первых, это правовые основы ее деятельности (всевозможные договоры, которые может заключать риэлторская фирма со своими клиентами), во-вторых, немалую часть книги будут занимать вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в практике деятельности риэлтора. Также мы постараемся рассмотреть судебную практику по вопросам деятельности риэлторских фирм, рассмотрим и вопросы государственного контроля за деятельностью риэлторов, регистрацией риэлторами сделок для клиентов в Регистрационной палате.

На рынке очень часто риэлтора называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия.

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Рассмотрим положения о страховании деятельности риэлторских фирм.

Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг*(2).

Таким образом, страховой полис гарантирует безопасность приобретателю недвижимости.

При рассмотрении сущности страхования «профессиональной ответственности» риэлтора в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым «титульным страхованием», получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской*(3). Создание системы страхования ответственности риэлторов в России происходит «с чистого листа».

Сравнивая американский и российский пути развития института недвижимой собственности, можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом*(4). Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.

В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода «локомотивами» его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риэлторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов недостаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.

Обратимся к истории появления страхования недвижимости в США.

Так получилось, что в это время Филадельфия готовилась к проведению выставки в ознаменование столетия Дня независимости. На рынке недвижимости города наблюдался настоящий бум. После вынесения судебного решения бум перешел в спад. Это заставило политиков и риэлторов действовать незамедлительно, поскольку рынку угрожал серьезный кризис.

Принципиальное отличие «титульного» страхования от традиционных его видов состоит единственно в том, что при «титульном» страховании страховая компания гарантирует возместить убытки, являющиеся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой «актовой» системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно «одностороннее соглашение» о передаче «прав» на недвижимость*(6).

При полной гарантии продавец предлагает следующее:

1) он является обладателем законных прав на землю;

2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;

3) право на землю принадлежит исключительно продавцу, никто, кроме него, не имеет права на передаваемую землю;

4) на передаваемую землю не наложены какие-либо обременения или ограничения;

5) продавец обладает правом подписания документов о передаче земли;

6) передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.

При особой гарантии продавец гарантирует только то, что за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что «отвечает только за самого себя».

При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость, а случаев выплат страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риэлтора, так как в США производилось страхование ответственности «расследователя». Этим самым происходит косвенное признание права риэлтора на совершение ошибки «не в пользу клиента».

Все права частных владельцев земельных участков в нашей стране напрямую перешли им от государства. Соответственно, и ответственность за передачу этих прав тоже несет государство. В России исследователям «чистоты титула» нет необходимости искать «слабое звено» в «цепочке владельцев». По законодательству все права на недвижимость создаются государством, и в случае, если данные права чем-то ущербны, это означает только то, что именно «такими» они и были созданы.

Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с «безответственностью» государства.

Согласно проекту Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», который был внесен депутатами Государственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД «О проекте федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации».

Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.

Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом по прошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.

1.2. Приглашение к сотрудничеству на рынке недвижимости.
«Я в риэлторы пошел. «

На рынке недвижимости в последнее время появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Если Вы все-таки решили стать риэлтором, Вам предстоит сделать нелегкий выбор из множества объявлений о приеме на работу.

Итак, разделим поиск работы по этапам: во-первых, выбор заинтересовавшей Вас компании по рекламному объявлению и звонок по телефону для того, чтобы получить первичную информацию и договориться о собеседовании с сотрудником кадровой службы компании. Первый разговор по телефону с сотрудником заинтересовавшей Вас фирмы играет достаточно важную роль в решении вопроса о том, приглашать Вас на встречу или нет. Следует отметить, что первое впечатление, произведенное на собеседника, самое запоминающееся, поэтому постарайтесь настроиться на деловой лад.

Рассмотрим перечень вопросов, которые полезно будет задать потенциальному работодателю по телефону либо при встрече.

Для начала можно узнать, как долго данная компания существует. Часто ошибочное мнение о профессионализме работников у вновь принятых сотрудников возникает из-за «размера» фирмы. Многие думают, что чем крупнее компания, тем выше квалификация и профессионализм ее сотрудников. Однако это не так.

Затем следует узнать, в каких отделах есть вакансии, по каким причинам уволились предыдущие сотрудники.

Сразу поинтересуйтесь графиком работы компании.

Занятие риэлторской деятельностью вырабатывает у риэлторов самоорганизованность и внутреннюю дисциплину. Риэлтор работает и в офисе, и на дому, и на «свободной» территории, т.е. выезжает на встречи с клиентами и на осмотры квартир. И именно поэтому Вас должно насторожить заявление о том, что Вам необходимо неотлучно сидеть в офисе с 9.00 до 19.00 и ни в коем случае не выходить.

В беседе также можно выяснить, каким образом происходят повышение квалификации или обучение вновь принятых сотрудников.

По телефону лучше не задавать вопросов насчет оплаты труда, лучше спросить об этом при встрече.

Однако проведение аттестации не решит всех проблем с уровнем профессионализма российских риэлторов.

Возможно, в дальнейшем необходимо будет законодательно закрепить профессиональную аттестацию работников данной сферы. В результате такого законодательного новшества значительно возрастет уровень профессионализма риэлторов.

1.4. Профессиональное обучение

Существование риэлторских компаний обосновано спросом со стороны граждан. Большинство людей уверено в том, что обращение в крупную компанию безопаснее, это убережет от негативных последствий, уменьшит степень риска.

Риэлтор также должен уметь легко общаться с различными людьми и устанавливать деловые связи. Это объясняется тем, что вся работа риэлтора основывается на постоянном общении с людьми. Риэлтор просто обязан предусмотреть многие варианты развития ситуации, когда речь идет о спорных жилищных правоотношениях. Ему необходимо обеспечить защиту прав своего клиента. Должность риэлтора в большинстве случаев относится к категории специалистов. Если риэлторская фирма принимает на работу риэлтора (и это довольно крупная организация), то организацию риэлторской деятельности следует подразделять на направления. Какие это могут быть направления? Конечно же, следует подразделять работу по наиболее распространенным отраслям. Например, риэлтор по приватизации и переводу жилых помещений, риэлтор по аренде нежилых помещений, по организации реализации квартир клиента на основании долевого участия в строительстве, по купле-продаже квартир клиентов и т.д. Должность риэлтора относится к категории специалистов.

На должность риэлтора назначается лицо, имеющее образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к профилю и стажу работы, прошедшее специальную подготовку (курсы риэлторов). Риэлтор должен назначаться на должность и освобождается от должности приказом директора организации.

Риэлтор в обязательном порядке должен знать:

1) основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;

2) действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;

3) основы рыночной экономики;

4) основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;

5) общие условия налогообложения юридических и физических лиц;

6) правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;

7) конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;

8) контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;

9) основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;

10) правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи и аренды;

11) правила рекламирования объектов недвижимости;

12) правила внутреннего трудового распорядка;

13) правила и нормы охраны труда.

В должностные обязанности риэлтора следует включать организацию и проведение операции по покупке, продаже, аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.

Для выполнения своих функций риэлтор обязан:

1) изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;

2) получать и обрабатывать информацию о продаваемом и сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях к нему потенциальных покупателей или арендаторов;

3) регистрировать поступающие предложения по продаже и сдаче внаем объектов недвижимости, а также заявки на покупку и аренду недвижимости;

4) находить потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты, предлагать им имеющиеся варианты покупки или аренды;

5) предварительно осматривать объекты недвижимости, выставленные на продажу или сдаваемые внаем, а затем организовать ознакомительный осмотр для потенциальных покупателей и арендаторов;

6) своевременно информировать клиентов о вновь поступающих подходящих предложениях, рассказывать им о характеристиках объектов недвижимости;

7) согласовывать договорные условия, организует подписание договоров купли-продажи и аренды недвижимости, помогать клиентам собирать необходимые документы для оформления сделок;

8) содействовать своевременному оформлению необходимых для сделки документов, обеспечивать их сохранность, обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

9) взаимодействовать с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами и другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедур;

10) ежемесячно составлять отчеты о выполненной работе и заключенных сделках и представлять их своему непосредственному начальнику.

Риэлтор имеет право на:

1) ознакомление с проектами решений руководства организации, которые непосредственно касаются его деятельности;

2) запрос информации и документов от руководства и иных специалистов организации, необходимых риэлтору для выполнения должностных обязанностей, а также на получение ответа на данные запросы;

3) внесение на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию своей работы;

4) сообщение непосредственному руководителю обо всех недостатках, выявленных в процессе работы, и внесение предложений по их устранению;

5) требование от руководства организации содействия в выполнении своих должностных обязанностей.

Риэлтор несет ответственность за:

1) неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей, прописанных в его должностной инструкции;

2) правонарушения, которые риэлтор допустил (совершил) в процессе осуществления своей профессиональной деятельности;

3) причинение материального ущерба организации, в которой он работает.

Ответственность риэлтора может быть определена положениями трудового, гражданского, административного и уголовного законодательства РФ.

В каждой фирме желательно разрабатывать должностную инструкцию для риэлторов, в которую будут входить положения о правах, обязанностях и ответственности риэлтора. Если говорить об организации работы риэлторских фирм, то можно отметить, что с риэлтором как сотрудником фирмы можно заключить договор о его материальной ответственности, поскольку для реализации услуг клиента, если это практикуется в фирме, клиент должен передавать риэлтору и денежные средства, которые непосредственно идут на расходы по оказанию услуг (дать объявление, оплатить пошлину и прочие сборы при приватизации и государственной регистрации сделки в Регистрационной палате и т.д.).

Для организации риэлторской деятельности немаловажную роль играет и реклама бизнеса (услуг) риэлторской фирмы.

Большинство агентов-новичков, приходя на работу в агентство недвижимости, плохо представляют себе сущность данной деятельности. Поэтому еще на собеседовании начинается образовательный процесс. Специалист отдела кадров при приеме на работу предоставляет новому сотруднику исчерпывающую информацию о сущности и особенностях данной работы, о заработке, о необходимых навыках и т.д.

В первые дни работы новичка все его время посвящено изучению регламентирующих документов и специального пособия по технологии и психологии работы агента, где таковые имеются, знакомству с коллективом и выполнению первых практических учебных заданий наставника, к которому он прикреплен. Для вновь принятых сотрудников проводятся занятия, читается курс лекций. В данном курсе новеньким риэлторам раскрываются основы риэлторской деятельности, особенности рынка недвижимости, правовые основы деятельности и другие необходимые знания. По завершению данного обучающего курса проводится проверка знаний риэлторов-новичков.

Для опытных агентов проводятся углубленные тематические тренинги:

1) техника ведения переговоров;

2) разрешение конфликтов;

3) мотивационный тренинг.

Риэлторам читают лекции об изменениях в законодательстве, влияющих на риэлторскую деятельность. У каждого агента должна быть возможность стать менеджером группы, затем начальником отдела и впоследствии директором отделения. Поэтому для сотрудников, вошедших в группу резерва на выдвижение, проводятся тренинги управления продажами в риэлторском бизнесе. Обычно их ведет штатный тренер, но для опытных работников часто заказываются различные тренинги в специализированных тренинговых компаниях.

Итак, чаще всего обучение делится на несколько этапов. Новички обретают азы профессии в школах и учебных центрах, которые создаются на базе крупных агентств по недвижимости. В дальнейшем агентов, которые хотят учиться и применять полученные знания на практике, отправляют на внутренние (если есть внутренний тренер) и внешние тренинги. Конечно же, по мере надобности проводятся тренинги и для среднего персонала (менеджеров), и для руководителей.

В крупных агентствах организуются специально выделенные подразделения, которые занимаются обучением и подготовкой сотрудников. Это и есть показатель реального, а не декларируемого понимания владельцами компаний (топ-менеджерами) современной ситуации. Ведь сейчас наиболее ценным корпоративным ресурсом является персонал.

Можно выделить несколько направлений подготовки персонала. Они существенно разнятся по формам работы, привлекаемым ресурсам и способам достижения поставленных целей. Это:

1) базовая начальная подготовка риэлторов;

2) организация системы внутрикорпоративной учебы сотрудников и повышения их квалификации;

3) организация внешних корпоративных тренингов с сотрудниками в сторонних центрах и компаниях;

4) обеспечение участия сотрудников в открытых тренингах и семинарах;

6) обеспечение взаимодействия с учебными заведениями.

Обучающий компонент рассматривается как важная составная часть постепенной трансформации компаний в самообучающиеся организации.

Средние специальные и высшие учебные заведения рассматриваются с нескольких позиций. Прежде всего как источник потенциального кадрового резерва для компании, источник практикантов различного уровня. Преподаватели вузов воспринимаются как потенциальные лекторы в системе подготовки персонала. Участие персонала в научных конференциях и семинарах, проводимых вузами, расширяет кругозор сотрудников, приносит нужные контакты с представителями других сфер бизнеса*(8).

Таким образом, деятельность центров подготовки направлена на развитие персонала. Как уже отмечалось, важна будущая трансформация организации в так называемую обучающуюся и «самообучающуюся». В подобном коллективе у работников появляется чувство постоянной потребности в саморазвитии, самообучении. Такой центр просто необходим для осуществления внутренней организационной учебы.

В некоторых организациях существуют определенные ступени образования. Из основных можно выделить такие, как:

1) преподавание основ профессии, ознакомление с основными правилами и «законами» риэлторской деятельности;

2) изучение основ обучения элементарным навыкам данной профессии, проведение мотивации персонала;

3) изучение юридических основ риэлторской деятельности;

4) углубленное изучение технологических тонкостей работы риэлтора.

В любом риэлторском агентстве новичков сначала постепенно вводят в курс дела, поручают несложные задания, прикрепляют к уже давно работающему сотруднику.

Однако обучение проводится не только в виде внутриорганизационных тренингов. Некоторые российские компании создают свои бизнес-школы, где происходит обучение сотрудников не только этой организации, но и других фирм. В некоторых фирмах создаются свои «кадровые школы» и «учебные центры».

В некоторых компаниях обучающий процесс сводится к инструктажу или просто советам «старших» сотрудников. А в других фирмах проводятся групповые занятия с руководством компании, с представителями юридического отдела, с приглашенными тренерами и психологами.

Следует также помнить и о том, что в нашей стране действует Национальный Учебный Центр Риэлторов при Российской Гильдии Риэлторов. Он был основан в 1992 г. По окончании курсов повышения квалификации или после окончания обучения по какому-либо курсу выдаются соответствующее свидетельство или сертификат. Обучение осуществляется на платной основе.

1.5. Услуги риэлторских фирм

1.5.1. Риэлтор, брокер, агент по недвижимости или поверенный

Среди последних тенденций на рынке недвижимости можно выделить следующие:

1) слияние и расширение крупных компаний, которые функционируют в основном на вторичном рынке жилья;

2) стремление менее крупных фирм улучшить качество оказываемых клиентам услуг при осуществлении риэлторской деятельности.

Поскольку рынок недвижимости качественно изменился, произошло разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риэлторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости.

Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору (п. 2.1 Стандартов практики РГР).

В пункте 1.1. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлторов перед обществом, в которые входят следующие обязанности:

1) выставляя на рынок объекты недвижимости, риэлтор должен указывать свой риэлторский статус;

2) риэлтор не должен предпринимать действия по представлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес, до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны;

3) продавая собственность, которой он владеет, имея долю или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится;

4) если продавец, поручая риэлтору продажу объекта, вводит какие-либо ограничения к личности клиентов относительно национальности, религии, пола, физических или умственных недостатков, семейного положения профессии, расы или цвета кожи, то риэлтор, принимая подобное поручение от продавца как конфиденциальное, не должен делать выдвинутые ограничения достоянием гласности в средствах массовой информации, рекламе или излагать их в переговорах с потенциальными покупателями;

5) риэлтор не должен рекламировать в рекламе объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента.

В пункте 1.2. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтора перед клиентом, в которые входят:

1) представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору;

2) риэлтор не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти;

3) представляя клиента, риэлтор принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними.

В п. 1.2.4. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтора, к которым относятся следующие:

1) при первой встрече с клиентом подтвердить свой риэлторский статус;

2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

3) не передавать документы, подтверждающие его риэлторский статус, в пользование другим лицам;

4) заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;

5) информировать потребителя риэлторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;

6) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг, для совершения сделки;

7) предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти.

В п. 1.2.5. Стандартов практики РГР говорится о том, что риэлтор может, но не обязан:

1) давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;

2) предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

Пункт 1.2.6. закрепляет то, что риэлтор не обязан:

1) обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;

2) предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;

3) давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях, по условиям договора.

Риэлтор, желая заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлторских услуг с продавцом, вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риэлтора (п. 1.2.7. Стандартов практики РГР).

При первой встрече с клиентом риэлтор должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения (п. 1.2.8. Стандартов практики РГР).

Риэлтор, действующий от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости, или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором (п. 1.2.9. Стандартов практики РГР).

Если риэлтор примет решение о размещении рекламы о продаже/аренде или обмене недвижимости, необходимо уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение (п. 1.2.10. Стандартов практики РГР).

Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора (п. 1.2.11. Стандартов практики РГР).

После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора (п. 1.2.12. Стандартов практики РГР).

После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтора) от продавца риэлтор должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора (п. 1.2.13. Стандартов практики РГР).

Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом Риэлтор вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки (п. 1.2.14. Стандартов практики РГР).

В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца (покупателя), зафиксированного в предварительном договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 ГК РФ (п. 1.2.15. Стандартов практики РГР).

Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре, услуг (например выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т.д.) желательно, чтобы риэлтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг (п. 1.2.25. Стандартов практики РГР).

Риэлтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом (п. 1.2.25. Стандартов практики РГР).

Риэлтор не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти (п. 1.2.2. Стандартов практики РГР).

Представляя клиента, он принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними (п. 1.2.3. Стандартов практики РГР).

Практически во всех названных случаях риэлтор действует как представитель интересов своего клиента.

Такие правовые категории, как представительство и посредничество, появились в России достаточно давно. Во все времена названные понятия и их соотношение вызывали у ученых и практикующих юристов множество вопросов.

Впервые в России на законодательном уровне соотношение понятий «представительство» и «посредничество» затронуто в главе 10 «Представительство. Доверенность» ГК РФ.

Главным различающим признаком этих понятий законодатель называет выступление лица от своего либо от чужого имени.

На протяжении длительного периода времени в научной литературе ученые пытались объединить термины «представительство» и «посредничество», сделать их тождественными.

Для успешного решения поставленных нами вопросов, на наш взгляд, необходим краткий экскурс в историю развития понятий представительства и посредничества в России.

Возникновение представительства как самостоятельного правового института можно отнести к середине XVII в. Именно в это время оно получило законодательное закрепление в Своде законов гражданских 1832 г. Несмотря на это закрепление, непосредственное определение понятия «представительство» в Своде отсутствовало.

Институт посредничества в рассматриваемый период времени на законодательном уровне закреплялся только в торговле. Легальное понятие посредничества также отсутствовало.

В дореволюционной России институт представительства, в отличие от посредничества, получил широкое распространение. Посредника часто ставили в противовес представителю, а сам институт посредничества в отдельный не выделяли, рассматривая его через призму представительства. В рассматриваемый период времени посредничество рассматривалось в двух смыслах:

Представительство определялось как правоотношение двух сторон (представителя и представляемого), в котором первая сторона выступает от имени и в интересах второй стороны, которая в свою очередь берет на себя последствия действий первой стороны.

Однако некоторые авторы допускали возможность представителя действовать в интересах представляемого не только от его, но и от своего имени.

После революции 1917 г. в России институт посредничества не только перестал развиваться, но и стал уголовно наказуемым деянием.

Право на осуществление посреднических операций имели только специализированные организации. Эти организации играли незначительную роль в организации хозяйственных связей при перемещении излишков товарных запасов между социалистическими организациями. Деятельность подобных организаций законодательными актами урегулирована не была.

В советском гражданском праве посредничество рассматривалось только с фактической стороны.

Правовой институт представительства, в отличие от посредничества, получил нормальное развитие.

Как уже было сказано, первое упоминание о посредниках в законодательном акте появилось в ГК РФ. Определение посредничества в положениях ГК РФ дается по правилу «от обратного». По данному правилу посредниками являются те, кто не является представителями. Данное положение закрепляется в п. 2 ст. 182 ГК РФ, где говорится, что не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.). Именно критерий «действие в чужих интересах, но от собственного имени» и является основным различающим признаком рассматриваемых нами правовых институтов.

Общим признаком для института представительства и посредничества будет выступать также и то, что услуги, оказываемые представителями и посредниками, являются востребованными в предпринимательской и в общегражданской сфере деятельности.

Несмотря на существование сходных признаков, представительство и посредничество имеют различные основания возникновения.

Ученые-юристы чаще всего выделяют 3 основания возникновения представительства.

Первым основанием является наделение представителя правами на представление интересов представляемого лица. Это осуществляется путем заключения договора либо составления доверенности.

Вторым основанием является издание компетентным органом власти соответствующего акта, в котором содержится предписание, обязывающее субъектов данного отношения действовать в качестве представителя иных лиц.

Третьим основанием является наличие установленного законом факта, существования которого достаточно для возникновения отношений представительства.

Однако следует отметить, что одного акта, уполномочивающего представителя на представление интересов определенного лица, для возникновения отношений представительства недостаточно (первое из указанных оснований). Наделение определенными полномочиями является односторонней сделкой и, соответственно, не обязывает представителя к совершению определенных действий. Так, например, если лицо (потенциальный представитель) не согласно выступать в качестве представителя, положения доверенности или договора не могут его к этому обязать.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что добровольным представительством является представительство, основанное на соответствующем соглашении представителя и представляемого. В подобном соглашении должно содержаться волеизъявление представляемого о предоставлении полномочия представителю и волеизъявление представителя о принятии на себя обязанности по совершению определенных юридических действий.

В зависимости от воли сторон представительство можно разделить на 2 вида:

1) добровольное (договорное) представительство, которое возникает на основании соглашения сторон;

2) обязательное (законное) представительство, которое возникает на основании соответствующего акта уполномоченного органа государственной или местной власти, а также на основании юридических фактов, прописанных в законодательстве.

Отдельное внимание следует уделить субъектному составу отношений представительства. Так, представляемыми могут являться как дееспособные, так и недееспособные лица.

Одним из самых распространенных на сегодняшний день оснований добровольного представительства является договор поручения.

Другим видом добровольного представительства является коммерческое представительство.

В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

Отношения посредничества, в отличие от представительства, могут иметь исключительно договорную основу. Посредническая деятельность всегда осуществляется на основании договора (соглашения), заключенного между сторонами в соответствии с закрепленными в законодательстве требованиями. Посредническая деятельность представляет собой оказание услуг одним лицом другому. Чаще всего названная деятельность осуществляется на основании договора поручения, комиссии или консигнации либо иного договора аналогичного характера.

Посредничество отличается от представительства по субъектному составу. Так, в отношениях посредничества субъектами выступают полностью дееспособные лица.

Следует отметить, что отношения клиента и посредника в посреднических отношениях не носят лично-доверительного характера, как это происходит при представительстве. Посредник своими действиями не порождает возникновения у клиента прав либо обязанностей к третьим лицам. Из сказанного можно сделать вывод о целесообразности осуществления посредничества на платной основе.

Как уже было сказано ранее, можно выделять фактическое и юридическое посредничество. Целью деятельности юридического посредника можно назвать совершение двусторонних сделок (договоров). В различных ситуациях юридический посредник может действовать от собственного либо от чужого имени. Так, например, в агентском договоре или договоре комиссии он действует от собственного имени; а в договоре транспортной экспедиции от чужого имени.

Представительство можно разделить на коммерческое и некоммерческое.

Назовем признаки, которыми должен обладать коммерческий посредник:

1) обладать статусом предпринимателя;

2) осуществлять свою деятельность в предпринимательской сфере, т.е. совершать двусторонние сделки (договоры) в интересах предпринимателей или способствовать совершению сделок между ними;

3) заниматься посредничеством в виде промысла, т.е. посредничество должно являться его основным источником дохода.

1.5.2. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг

Права и обязанности потребителей риэлторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риэлторскими фирмами.

Основную массу потребителей риэлторских услуг от риэлторских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риэлторскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).

Во-первых, это право на информацию. Риэлторская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой стадии взаимоотношений клиента и риэлтора риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимость и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

Если потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами определенной риэлторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риэлторских услуг.

Кроме договора об оказании риэлторских услуг по необходимости риэлтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных ситуациях риэлторская фирма обязана представить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако следует помнить, что риэлтор не обязан полностью раскрывать всю «юридическую сущность» интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.

Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположении квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, право на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременение недвижимого имущества правами третьих лиц*(10). Об этих вопросах мы будем говорить подробнее в гл. 8 настоящей книги.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.

В области прав на информацию необходимо учитывать, что риэлторские фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать свою базу риэлторы могут по клиентам, обратившимся к ним и теперь, согласно положениям Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ «О персональных данных», собирать информацию, отнесенную данным законом к персональным данным нельзя. Запрещено также обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.

Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риэлтором своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риэлтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-, электро- и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованиям, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков*(11).

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).

Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать прежде всего обязанность по оплате услуг риэлторской фирмы. Оплата услуг риэлторской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риэлторских услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в главе восьмой настоящей книги. В связи с оплатой услуг риэлторской фирмы часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного им по сделке с клиентом (на основании ст.ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила, предусмотренные ст.ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требования риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например квартиру для продажи) качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора)*(12).

В обязанности риэлторской фирмы должна входить и обязанность по защите и соблюдению интересов своего клиента.

Риэлторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в суде.

Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.

Во всех этих случаях риэлторская фирма представляет интересы своего клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.

Бывают, однако, случаи, когда потребителю риэлторских услуг покупают квартиру в доме с недавно завершенном строительством, но не сданном в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от содержания договоров между потребителем и риэлтором, застройщиком, собственником) риэлтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.

Если клиентом риэлторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.

При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риэлтора должно быть разрешение клиента (потребителя риэлторских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риэлторских услуг выдает своему риэлтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риэлтором указанных действий. В противном случае риэлтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.

При решении вопроса о предоставлении риэлторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств (ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.

В договоре на оказание риэлторских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риэлторской фирмы на представление интересов клиента в суде, также отдельно следует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риэлторской фирмы за услуги представительства в суде и других правоохранительных органах.

Риэлтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия договорных отношений с клиентом и после их прекращения.

Риэлтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со стороны клиента.

Разглашать конфиденциальную информацию клиента риэлтору, согласно Стандартам, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов, можно в следующих случаях:

1) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;

2) когда риэлтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;

3) когда риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риэлтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).

Риэлтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:

1) о принципах и практике сотрудничества риэлтора с другими риэлторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;

2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).

Риэлтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен сообщить ему следующее:

1) о принципах и практике сотрудничества риэлтора с другими риэлторами;

2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21. Стандартов, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).

Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риэлторами и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риэлтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риэлторов

В настоящем вопросе мы будем рассматривать некоторые варианты и практические особенности деятельности риэлторов и риэлторских фирм на рынке недвижимого имущества. Есть такие сферы деятельности, где риэлторы также принимают участие в обороте недвижимого имущества, однако по своему содержанию их трудно отнести к услугам. Например, речь может идти о деятельности паевых инвестиционных фондов, участии риэлторских фирм (инвестирования) в долевом строительстве жилых комплексов для целей последующей реализации жилых помещений.

В последнее время очень активно развивается институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые находятся в управлении соответствующих управляющих компаний. При этом непрофессиональные инвесторы часто не знают о существовании подобного инвестиционного института либо считают, что инвестиции в ПИФы имеют слишком большие риски, а управляющие компании не имеют достаточной заинтересованности в эффективном управлении денежными средствами инвесторов. Данная точка зрения базируется на том, что управляющие компании не предоставляют инвесторам гарантий доходности инвестиций, риск уменьшения активов ПИФа полностью лежит на инвесторах, и они не вправе потребовать какой-либо компенсации с управляющей компании, которая независимо от состояния ПИФа все равно получает свое вознаграждение*(13).

В настоящем вопросе хотелось бы дать рекомендации риэлторам о средствах защиты, контроля и преимуществах, которые предоставляются инвесторам (обращаем внимание на то, что инвестором в ПИФ может выступать как сама риэлторская фирма, так и ее клиент, от имени которого риэлторская фирма проводит соответствующие операции) при инвестировании в паи ПИФа, а также рассказать об ограничениях деятельности управляющих компаний, установленных в интересах инвесторов.

Над управляющей компанией установлен строгий контроль государственных органов. Управляющие компании должны раскрывать информацию о своей деятельности, предоставлять регулярную отчетность о собственных средствах, не допускать уменьшения объема этих средств ниже установленного уровня, согласовывать инвестиционную декларацию с государственными органами, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, и т.д. Государственный контроль также осуществляется через специализированные депозитарии, которые должны проверять правильность расчетов и инвестиций управляющих компаний и при выявлении нарушений сообщать об этом в государственные органы, а также приостанавливать сомнительные операции управляющих компаний. Несомненно, что такой строгий контроль установлен в интересах инвестора, чтобы сохранить его инвестиции и не допустить на рынок управления средствами инвесторов недобросовестные компании. За нарушение ограничений деятельности государственные органы могут аннулировать лицензию управляющей компании.

Существует заблуждение, согласно которому на первой стадии, когда инвестор вкладывает деньги в ПИФ, он просто отдает их управляющей компании, после чего уже не в силах контролировать ее дальнейшие действия, а управляющая компания распоряжается такими денежными средствами, как ей хочется. На самом деле инвестор при выборе ПИФа может и должен ознакомиться с его инвестиционным портфелем, т.е. теми активами, в которые будут вложены средства такого инвестора в рамках ПИФа. Описание инвестиционного портфеля содержится в правилах ПИФа, в той части, которая касается инвестиционной декларации. Если инвестиционная декларация меняется, то корректируются и правила ПИФа. При этом новая редакция правил обязательно регистрируется в государственном органе, ответственном за рынок ценных бумаг, а изменения публикуются, чтобы инвесторы знали о них. Если инвестор недоволен последней инвестиционной декларацией, т.е. тем списком активов, который был утвержден управляющей компанией для инвестирования средств инвестора, последний может в любой момент продать свои паи и выйти из ПИФа.

Приобретение инвестиционных паев ПИФа является публичным договором. Это означает, что управляющая компания не может выбирать инвесторов или отказывать во вложении их средств в ПИФ, а вправе только устанавливать определенные параметры инвестиций в ПИФ, общие для всех инвесторов. При участии управляющей компании в управлении пенсионными накоплениями она даже не может определять эти требования, а обязана заключить договоры со всеми обратившимися к ней инвесторами. Возможность для инвестора заключить договор о вложении его денежных средств в ПИФ с любой управляющей компанией на общих для всех инвесторов условиях является важной гарантией равенства инвесторов и доступа к управлению средствами через выбранную инвестором управляющую компанию и ПИФ.

Еще одной существенной гарантией интересов инвестора является его право в любой момент выйти из ПИФа. Это возможно путем продажи его инвестиционных паев как на вторичном рынке, так и управляющей компании. При такой продаже не действуют какие-либо преимущественные права, которые бы затруднили реализацию паев инвестором*(14). Кроме того, стоимость денежных средств, полученных инвестором от продажи инвестиционных паев управляющей компании, зависит от стоимости активов ПИФа в данный период. Таким образом, управляющая компания обязана выкупать инвестиционные паи по рыночной стоимости.

Несостоятелен и довод о том, что управляющая компания не заинтересована в увеличении активов ПИФа, так как независимо от их характеристик она получает свое вознаграждение. В действительности размер вознаграждения зависит от стоимости активов, поэтому весьма существенна эффективность работы управляющей компании. Кроме того, успешное управление имуществом ПИФа позволит управляющей компании привлечь больше инвестиций в такие ПИФы, что увеличит размер вознаграждения управляющей компании.

Законодатель также закрепил особые механизмы, которые защищают права инвестора при прекращении деятельности управляющей компании. Средства, передаваемые инвестором в ПИФ, обособляются от имущества управляющей компании, и на них не обращается взыскание по долгам управляющей компании. При прекращении деятельности управляющей компании инвестор или получает часть стоимости активов ПИФа пропорционально количеству своих инвестиционных паев, или его средства передаются под управление иной управляющей компании.

Все изложенное показывает, что законодательством строго регулируется деятельность управляющей компании, чтобы гарантировать защиту интересов инвесторов, осуществляющих вложения в ПИФы. В частности, управляющая компания должна: раскрывать информацию о своей деятельности, подавать подробные отчеты о собственных средствах, поддерживать минимальный объем этих средств, согласовывать условия вложения в ПИФы с государственными органами, знакомить инвестора с активами, в которые будут вложены его средства, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, диверсифицировать инвестиционный портфель, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, выкупать инвестиционные паи у инвестора по рыночной цене. Имущество ПИФа, в которое вкладывают средства инвесторы, обособляется от имущества управляющей компании, и на имущество ПИФа не может быть обращено взыскание по долгам управляющей компании. Дополнительно деятельность управляющей компании на каждодневной основе контролируется специализированным депозитарием. В случае нарушения государственные органы могут запретить управляющей компании распоряжаться средствами инвесторов путем аннулирования лицензии управляющей компании*(15).

Очевидны преимущества, которые предоставляются инвесторам ПИФа. Это возможность снизить издержки инвесторов на управление их денежными средствами, получить большую прибыль, обеспечить вложение денежных средств инвесторов в солидные финансовые инструменты и диверсифицировать такие вложения, что снижает риск инвестиций, право продать паи как управляющей компании, так и на вторичном рынке, отсутствие необходимости самостоятельно исчислять и уплачивать налоги, так как эта обязанность может быть возложена на управляющую компанию.

Таким образом, вопреки широко распространенному мнению, институт ПИФа создан в интересах инвестора и в должной степени защищает эти интересы.

В связи с принятием и действием нового ЖК РФ был принят и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (с изм. и доп. от 16 октября 2006 г.), именно данный закон стал правовой основой для создания и деятельности паевых инвестиционных фондов (ПИФов), подобная форма приобретения жилья также получила довольно широкое распространение. Риэлтор в данном случае может оказать услугу гражданину по его вступлению в кооператив или даже по организации подобного кооператива, внесению взносов, управлению кооперативом.

В рамках настоящей книги мы не будем подробно рассматривать организацию деятельности таких кооперативов. Однако мы рассмотрим правовое положение членов таких кооперативов.

Согласно ст. 7 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены кооператива имеют право:

1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;

2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

3) выбирать форму участия в деятельности кооператива;

4) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

5) получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» предпринимательской деятельности, в порядке, установленном ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и уставом кооператива;

9) передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;

11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

12) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

13) получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

14) приобретать иные права, предусмотренные ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», другими федеральными законами и уставом кооператива.

Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива (п. 2 ст. 7 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и иными федеральными законами. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (п.п. 1, 2 ст. 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (ЦБ РФ) за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива (п. 3 ст. 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Основные обязанности членов кооператива закреплены в ст. 8 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Так, согласно названной статье члены кооператива обязаны:

1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», иными федеральными законами и уставом кооператива;

2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;

3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», другими федеральными законами и уставом кооператива.

Рассматриваемый нами ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» закрепляет перечень случаев, при которых прекращается членство в кооперативе.

Итак, в соответствии со ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» членство в кооперативе прекращается в случае:

1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения члена кооператива из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Однако не следует забывать о том, что прекращение членства в кооперативе не освобождает члена данного кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса. Это положение подтверждается содержанием п. 2 ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

В настоящее время в РФ широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п., а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности). Под инвестиционной деятельностью в соответствии с действующим законодательством РФ понимаются вложения инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта*(17).

Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие работы*(18).

Назовем нормативную базу, которая регулирует деятельность хозяйствующих субъектов, связанную с инвестициями в строительство и, в частности, с долевым участием в строительстве:

2) Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г., 10 января, 2, 28 февраля, 13 марта, 3, 30 июня, 18, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 10 ноября, 4, 5, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 23 марта 2007 г.);

3) Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г.);

4) Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160;

5) Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденное приказом Минфина России от 20 января 1994 г. N 167.

Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, приводится в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве».

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определил сферу действия, основные понятия, установил права, обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантии защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного ранее Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Риэлторская фирма в данных правоотношениях, как мы уже заметили, может выступать в качестве инвестора самостоятельно или представителя инвестора (своего клиента).

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Заказчик согласно договору с инвестором производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

На практике участники инвестиционной деятельности могут обращаться к Положению о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденному постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 г. N 58. Однако данному документу было отказано в регистрации Министерством юстиции РФ, поэтому его положения нельзя рассматривать в качестве императивных норм, а можно использовать как ориентир в целях упорядочения правоотношений в данной области.

При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.

Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (п. 1.4. Письма Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций»).

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 3 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются § 3 «Строительный подряд» части 2 ГК РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Отношения между застройщиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами.

В соответствии со ст. 1041 ГК РФ основными условиями договора простого товарищества являются соединение товарищами своих вкладов и совместные действия для целей извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Окончательно построенный объект недвижимости представляет собой имущество, которое находится в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме и подлежит распределению.

После завершения строительства подписывается документ, в котором определены долевой состав объекта и доля каждого из товарищей. Таким документом могут являться соглашение либо акт.

Чтобы приобрести право на конкретную часть построенного объекта, товарищи должны заключить договор или соглашение. Это соглашение будет содержать положения о прекращении права долевой собственности на соответствующий объект и выделении определенной доли в натуре.

Существует несколько видов договоров, которые наиболее часто используются в инвестиционном строительстве, а также при реализации уже построенного жилого помещения. К таким договорам относятся:

1) инвестиционный договор (контракт);

2) договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования строительства, договор привлечения финансовых средств в строительство, уступки прав инвестирования строительства);

3) договор уступки права требования жилья;

4) договор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что ГК РФ не содержат легального определения и содержания договоров инвестирования, т.е. договоров долевого участия в строительстве. Однако на практике данные договоры очень распространены. Поэтому рассмотрим основные моменты договоров долевого участия в строительстве.

Так, сторонами договоров долевого участия в строительстве являются застройщик и инвестор (участник строительства объекта). Между названными сторонами подписывается договор, который составляется в простой письменной форме. Именно с момента подписания договора между сторонами возникают обязательственные отношения.

Предмет договора долевого участия в строительстве составляет совместная деятельность сторон по инвестированию и строительству для конкретного субъекта, обладающего определенной долей, части строящегося объекта.

Долевик (инвестор или участник строительства) осуществляет финансирование строительства объекта недвижимости в целом или его составной части. Он также может поставлять для осуществления строительства материалы, производить путем взаимозачета строительно-монтажные работы.

Застройщик осуществляет ведение строительства. После завершения строительства и сдачи построенного объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать долевику объект или его часть, которые предусмотрены положениями заключенного между ними договора. Такая передача осуществляется по передаточному акту.

В некоторых случаях инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора, все это зависит от определенных условий осуществления инвестиционной деятельности.

Инвестор также может выполнять и функции заказчика, основываясь на положениях договора подряда, заключаемого со строительной организацией.

Инвестор, который представляет собой строительную организацию, занимается самостоятельным строительством.

При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).

По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы налога на добавленную стоимость для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.

Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. Так, в соответствии с п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Инвестиционным договором, по сути, является договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве). Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

Предметом договора являются права и обязанности сторон.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта.

Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиций;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) обстоятельства «форс-мажор»*(19).

Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.

Согласно положениям, закрепленным в ст. 39 НК РФ, момент реализации и обязанность соинвестора по уплате налогов наступает сразу после заключения договора уступки. Однако при реализации этих положений на практике у сторон возникает ряд неудобств, поскольку необходимость уплаты налогов непосредственно в момент заключения договора отвлекает из оборота соинвестора значительное количество средств. Помимо этого, в таком случае уступка права инвестирования может рассматриваться в качестве перевода долга, что влечет за собой необходимость обязательного согласования подобного договора с генеральным инвестором (кредитором) согласно правилам, закрепленным в ст. 391 ГК РФ.

Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на представление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства. Права по договору долевого участия в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования*(20).

В процессе осуществления строительства площадь объекта инвестирования может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону по сравнению с указанной в договоре инвестирования площадью. Именно по этой причине в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) долевик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.

Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. После завершения строительства инвестор получает право оформить построенный объект в собственность. В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства*(21).

До окончания строительства инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве.

Переуступка прав в простой письменной форме путем заключения определенного вида договора (например договора цессии или соинвестирования).

К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Пункт 4 ст. 454 ГК РФ закрепляет то, что имущественные права могут быть объектом купли-продажи.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.

Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность. Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре. На практике большинство объектов капитального строительства финансируется с привлечением средств соинвесторов, которые после окончания строительства получают определенную долю в общей площади сдаваемого объекта. Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части)*(22).

Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) соинвестора к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ. Если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику, которое может быть передано соинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования. В то же время следует иметь в виду, что до момента внесения инвестиционного взноса право (требование) у соинвестора не возникает, поскольку он не будет являться кредитором по указанному договору*(23).

Отношения сторон по сделке уступки требования регламентируются ст.ст. 382-390 гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора, если иное не предусмотрено законом или договором, переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав на территории РФ признается объектом обложения налога на добавленную стоимость. Поэтому передача инвестором по договорам, в том числе по договорам уступки требования, своих прав на осуществленные капитальные вложения, облагается налогом на добавленную стоимость по действующей ставке налога.

Поэтому с учетом приоритетного значения жилищного строительства при реализации государственной социальной политики возникает необходимость детального законодательного регулирования порядка заключения таких договоров.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). Справедливости ради отметим, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 1950-е гг. Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий («кооператив для своих»). Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

Следует отметить, что в современной юридической науке существует несколько точек зрения на вопрос, являются ли указанные договоры инвестиционными или нет.

Например, договор простого товарищества, безусловно, можно определить как договор, носящий инвестиционный характер, в отличие от договора участия в долевом строительстве.

Однако инвестирование, помимо прямой прибыли, может приносить косвенный доход инвестору (например способствовать приобретению недвижимости).

Если все-таки признать рассматриваемое соглашение инвестиционным, то гражданин, по мнению юристов, говорящих о неинвестиционном характере исследуемой сделки, сразу теряет статус потребителя, а, следовательно, к таким отношениям нормы законодательства о защите прав потребителей не применяются. Представляется, что существу инвестиционных отношений такое взаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положений нормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждается Верховным Судом РФ, отмечавшим, что «. признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей». В связи с этим считаем, что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер*(24).

Не меньше споров возникает вокруг соотношения договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества.

Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп. от 18 июля, 16 октября 2006 г.), подобных вопросов не возникало, поскольку они были просто беспочвенны. Со вступлением в силу данного ФЗ изучение материалов по этой проблеме стало вызывать еще больший интерес, поскольку с появлением нескольких договоров, регламентирующих одну ситуацию, вызывает сомнения по поводу того, какой из них и в каком случае применяется.

Следует помнить, что договор простого товарищества уже имеет свое «место» в сфере строительных инвестиций. Следует также помнить и то, что значение данного договора в этой сфере достаточно велико. Это объясняется его удобством, мобильностью и относительной простотой по сравнению с договором участия в долевом строительстве. Договор простого товарищества часто используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, заключается между субъектами предпринимательской деятельности.

Как уже стало ясно, при долевом строительстве недвижимости используются два договора: простого товарищества и участия в долевом строительстве.

Существует достаточно простой способ решения проблемы, какой договор заключать.

Для заключения договора участия в долевом строительстве необходимо наличие совокупности определенных признаков. Назовем эти признаки:

1) привлечение денежных средств граждан;

2) строительство многоквартирного дома;

3) застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в построенном объекте.

В том случае, если в отношениях имеют место все три названных признака, то данные отношения должны регулироваться договором участия в долевом строительстве.

Во всех других случаях можно заключать как договор простого товарищества, так и договор участия в долевом строительстве.

Основываясь на положениях юридической практики и литературы, можно выделить несколько сфер деятельности, в которых выгоднее и удобнее будет применять договор простого товарищества. К ним можно отнести:

1) заключение договора между небольшим количеством участников;

2) заключение договора при строительстве объектов нежилой недвижимости;

3) заключение договора с последующим получением прибыли в виде имущества, а не в денежном эквиваленте;

4) заключение договора в случае совпадения целей всех дольщиков, а также в случаях строения объекта для личного пользования.

Анализ определения договора участия в долевом строительстве показывает, что это договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором (в качестве и того и другого может выступать риэлторская фирма или ее клиент), и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Несмотря на то, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица, в силу ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которая содержит понятие рассматриваемого договора и не оговаривает какие-либо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться ст. 1 указанного ранее ФЗ, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают из-под его действия. То что публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве, нигде не уточняется*(25).

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, который имеет конкретно определенную вещественную форму, другими словами, объект недвижимости. Следует отметить, что ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», определяя цену договора, говорит, что в ее состав может входить оплата услуг застройщика.

Следовательно, предмет рассматриваемого договора можно условно разделить на две составляющие части: объект нового строительства и деятельность застройщика.

Если рассматривать деятельность застройщика в широком смысле, то в нее также будут входить действия застройщика, направленные на обеспечение реализации денежных средств, представляющих собой инвестиции. Это с полной уверенностью можно назвать оказанием услуг, так как в данном случае речь идет и о выполнении работ по строительству, и о распоряжении денежными средствами. Однако данная составляющая предмета договора не имеет принципиального значения, поэтому и особого внимания не привлекает.

Весь объем деятельности застройщика по реализации инвестиционного проекта можно определить одним небольшим высказыванием: «своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)».

С 1991 г. на территории РФ начался процесс приватизации жилых помещений. Граждане, которые занимают жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, получили возможность бесплатно приобрести данные помещения в частную собственность.

В конце 2004 г. в РФ был принят ЖК РФ, в результате чего бесплатная приватизация жилых помещений должна завершиться к 1 января 2007 г. Как известно, 15 июня 2006 г. Конституционным Судом РФ было вынесено Постановление N 6-П, которым Конституционный Суд РФ дает толкование некоторых норм Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в частности, рассматривается вопрос о продлении срока приватизации. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.) приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

В связи с нововведениями в органы, осуществляющие оформление приватизации жилых помещений, выстроились огромные очереди. При чем следует заметить, что в каждом случае орган местного самоуправления самостоятельно определяет тот орган, который будет заниматься вопросами приватизации. Как правило, это все тот же комитет по управлению имуществом, который занимается и вопросами выдачи разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений, на их перевод из жилых в категорию нежилых.

И в том и в другом случае в очередях на приватизацию и оформление перевода жилого помещения в нежилое, довольно часто можно встретить риэлторов, которые лучше других граждан (сталкивающихся впервые с данными вопросами) знают, куда и когда следует занять очередь, для чего какой документ там можно получить и сколько он действует по времени. Если рассматривать ситуацию в целом, то можно сказать, что риэлторы и не должны заниматься приватизацией, а уж тем более и вопросами перевода жилого помещения в нежилое, но в больших провинциальных городах риэлторам будет крайне невыгодно и недостаточно заниматься только «чисто» риэлторской деятельностью, вот они и берутся (и надо сказать не безуспешно) за вопросы приватизации квартир для граждан, переводы жилых помещений в нежилые для клиента, оформление земельных участков для садоводческих товариществ, кооперативов. Во всех указанных случаях правоотношения риэлтора с клиентом оформляются договором на оказание услуг.

Проанализируем все плюсы и минусы приобретения права собственности на жилые помещения.

Несомненными плюсами права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации указанных прав.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (МРОТ):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК РФ).

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений, только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) формах (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором, собственно, и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.). Суть договора залога жилого помещения состоит в том, что в случае невозврата кредита должником кредитор вправе реализовать его жилое помещение и за счет вырученных средств погасить кредит. Оставшаяся часть средств возвращается бывшему собственнику данного помещения.

Ипотечное кредитование является самой развивающейся на сегодняшний день моделью данного вида кредитования. Ипотечное кредитование регулируется двумя основными нормативными актами, это положения части второй ГК РФ о займе и положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Помимо данных двух нормативных актах в области правоотношений по ипотечному кредитованию можно назвать еще и Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).

Немаловажную роль в вопросе о регулировании отношений по ипотеке жилых помещений играет Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 8 мая 2002 г.), утв. Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»).

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование (введение к названной выше Концепции).

Задача государства в современных условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств (абз. 9 п. 1.1. рассматриваемой Концепции).

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья (абз. 1 п. 1.2. рассматриваемой Концепции).

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов (абз. 4 п. 1.2. рассматриваемой Концепции).

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир (абз. 3 п. 1.2. «Кредитование жилищного строительства» Концепции).

Это является вторым, наиболее распространенным, видом ипотечного кредитования.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий (абз. 2 п. 1.2. «Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)» Концепции).

В настоящее время субсидии предоставляются в основном за счет федерального бюджета, в следующем параграфе мы более подробно поговорим о жилищных сертификатах и субсидиях (льготных условиях предоставления жилья отдельным категориям граждан).

Рассмотрим положение об участниках подробнее.

Продавцами жилья могут являться как физические, так и юридические лица, осуществляющие продажу жилых помещений, которые находятся в их частной собственности.

К основным функциям кредитора можно отнести:

1) предоставление кредита на приобретение жилья после произведения оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика согласно требованиям и условиям кредитования;

2) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

3) обслуживание выданных кредитов на приобретение жилья.

К основным функциям операторов вторичного рынка можно отнести:

1) осуществление рефинансирования кредиторов на основе установленных стандартов и требований, которые предъявляются к процедурам ипотечного кредитования;

2) осуществление выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

3) осуществление привлечения средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.

1) осуществление регистрации сделок по купле-продаже жилья, оформлению перехода прав собственности к новому собственнику;

2) осуществление регистрации договоров об ипотеке;

3) осуществление хранения и предоставления информации по праву собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Оценщиками могут быть как юридические, так и физические лица, которые обладают правом на произведение профессиональной оценки жилых помещений, представляющих собой предмет залога при ипотечном кредитовании.

Инвесторами могут являться как юридические, так и физические лица, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К инвесторам можно отнести пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и др.

К инфраструктурным звеньям системы ипотечного кредитования относятся нотариусы, паспортные столы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, которые обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жильем, регистрацию граждан по местожительству, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимым имуществом.

Для изучения отношений, связанных с ипотекой, необходимо выяснить, что обозначает понятие «ипотечные ценные бумаги».

Названная статья ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» определяет ипотечный сертификат участия как именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные указанным ФЗ.

Следует обратить внимание на то, что ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 рассматриваемого Федерального закона (п. 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

4) предметом договора займа должны являться только денежные средства (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

1) срок неисполнения составляет более 6 месяцев;

2) утрачен предмет ипотеки, в том числе, вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

3) вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

4) должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом).

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

а) выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

в) кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

г) документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией (п. 4, 6 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной (п. 6 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

В п. 1 ст. 7 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» закреплено положение о том, что эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка РФ, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным Банком РФ:

1) минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

2) минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

3) максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изм. и доп. от 10 января, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 23 декабря 2004 г., 18 июня, 18 июля 2005 г., 3 мая, 12 июня, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.):

1) норматив достаточности собственных средств (капитала);

2) нормативы ликвидности;

3) размер процентного и валютного риска.

Центральный Банк РФ устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами (абз. 3 п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из требований, установленных в соответствии с положениями настоящей статьи (абз. 4 п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

К кредитным организациям, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием и нарушают обязательные нормативы и иные требования Центрального банка РФ, применяются меры, предусмотренные ст. 74 ФЗ «О Центральном банке РФ» (абз. 5 п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех минусов, которые возникают у собственника жилого помещения. Главными минусами права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. Однако в соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и в случае, если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, т.е. для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством Российской Федерации. В настоящее время Правительством Российской Федерации еще не утверждены данные правила, но, учитывая постановление Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР», действовавшее ранее, правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 ч до 7.00 ч должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае невыполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст.ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 7, 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 2 февраля, 3, 16 марта, 15, 29 апреля, 8 мая, 3 июня, 3, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 5 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 9 февраля 2007 г.)).

Однако описанные в настоящем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.

Однако на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона N 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» (внесен депутатами ГД Грызловым Б.В., Боосом Г.В., Богомоловым В.Н., Богомольным Е.И., Волковым Ю.Н., Володиным В.В., Габдрахмановым И.Н., Драгановым В.Т., Зубовым В.М., Крашенинниковым П.В., Куликом Г.В., Пехтиным В.А., Плескачевским B.С., Тягуновым А.А., Хованской Г.П., Чилингаровым А.Н., Шелищем П.Б.), который уже принят в первом чтении. В соответствии с этим законопроектом налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилого помещения. Размер налога, как и сейчас, будет устанавливаться органами местного самоуправления, процентные ставки больше не будут ставиться в зависимость от стоимости жилого помещения и могут составлять от 0,1 до 1% рыночной стоимости. Учитывая, что средняя 3-комнатная квартира (75 кв. м) в Москве стоит на рынке около 100 тыс. долларов США, то нетрудно посчитать, что сумма налога может составлять от 3000 до 30000 рублей в год. Конечно, законопроектом предусматриваются и льготные категории граждан, которые будут платить налог в меньшем объеме, и определенное количество квадратных метров жилого помещения, не облагаемые налогом, но в целом сумма налога возрастает на несколько порядков.

Кроме всего прочего, обращаем ваше внимание на содержание ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», исходя из ее содержания получается, что гражданам «бесплатно» передают в собственность определенную часть земли, находящейся под многоквартирным домом, соответствующей части (доли) занимаемой гражданином жилой площади. А это в свою очередь порождает у граждан обязанность по налогообложению еще одного имущества, а не только квартиры.

Согласно ст. 16 названного выше закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.)).

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Риэлторы могут оказывать посреднические услуги и по оформлению переустройства (перепланировок) квартир. Разберемся в вопросе о том, какие документы и куда следует подавать при оформлении для клиента таких услуг? Сразу же следует заметить, что риэлтору следует руководствоваться только положениями ЖК РФ и обратиться в свою местную администрацию, которая обязательно устанавливает свой порядок оформления таких разрешений. ЖК РФ устанавливает лишь перечень документов в ст. 24 ЖК РФ, но не описывает подробно весь процесс получения разрешения, его в каждом муниципальном образовании устанавливает своя администрация.

Остановимся более подробно на постановлении главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от 6 июля 2005 г. N 1991. Данным постановлением более подробно установлена процедура перевода жилого помещения в нежилое и определен орган местного самоуправления, который вправе решать данный вопрос. Рассмотрим более подробно вопрос о правовом регулировании перевода жилого помещения в нежилое на уровне местного самоуправления на примере Балаковского муниципального образования.

Оформление документов по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые поручено управлению архитектуры и градостроительства администрации Балаковского муниципального образования.

1) заявление на имя главы Балаковского муниципального образования о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, в том числе документы, подтверждающие, что право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц, не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (подлинники или удостоверенные в нотариальном порядке их копии);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого) (п. 3.1. названного выше постановления).

Указанные документы передаются в межведомственную комиссию для определения технической возможности осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в соответствии с требованиями ЖК РФ.

Решение межведомственной комиссии оформляется актом, подписываемым всеми членами комиссии, в котором указываются требования по переустройству, перепланировке, в случае необходимости их выполнения для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Акт комиссии, заявление и прилагаемые к нему документы предоставляются главе Балаковского муниципального образования на рассмотрение для принятия решения о переводе или об отказе в переводе. Решение о переводе или об отказе в переводе принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня подачи документов.

Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается (направляется по адресу, указанному в заявлении) документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Документ, подтверждающий принятие решения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Обратим внимание на содержание ст. 21 ЖК РФ, которая указывает нам на возможность страхования жилых помещений для предотвращения возможных убытков в случае утраты или порчи (повреждения жилых помещений). Конечно, риэлторы самостоятельно не могут страховать недвижимое имущество для граждан, однако они могут оказывать своего рода посреднические услуги по вопросам такого страхования при приобретении квартиры для клиента, ведь клиент может пожелать и застраховать свою квартиру, доверить это право риэлтору и уехать по своим делам на определенное время. Кроме того, риэлторы получают определенный процент от сделки по страхованию имущества своего клиента от страховой компании, с которой он постоянно сотрудничает. Ввиду этого риэлторам просто необходимо знать и соблюдать права своих клиентов при заключении для них договоров страхования недвижимого имущества и, в частности, жилых помещений. 25 сентября 2002 г. Правительством РФ было принято Распоряжение Правительства N 1361-р Об одобрении Концепции развития страхования в РФ, где среди прочих направлений добровольного страхования указано и жилищное страхование.

При этом согласно положениям, закрепленным в Правилах страхования жилых помещений в г. Москве (утв. Росстрахнадзором 27 сентября 1996 г. N 05/1-5990/983), под понятием квартира подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.

Страховым случаем может являться совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность Страховщика произвести страховое возмещение.

Страховыми случаями считаются уничтожение или повреждение квартиры Страхователя в результате следующих событий:

1) пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;

2) взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;

3) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;

4) проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Страховым случаем не считаются:

1) повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:

а) умышленных действий Страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;

б) умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;

в) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных Страхователю до заключения договора страхования, о которых им не был поставлен в известность Страховщик;

г) аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;

д) прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;

е) военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;

ж) повреждения элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;

з) повреждения элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;

и) повреждения элементов отделки жилого помещения в результате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной.

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения

Приложение N 2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения

Приложение N 3. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения

Приложение N 4. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник