что такое градостроительный потенциал
Что такое градостроительный потенциал
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
от 19 февраля 2021 г. N 76/пр
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
от 18 апреля 2019 г. N 228/пр
РАСЧЕТА ПОКАЗАТЕЛЯ «ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ, ВОВЛЕЧЕННЫХ В ОБОРОТ В ЦЕЛЯХ
2. Формирование официальной статистической информации по Показателю осуществляется на федеральном уровне с годовой периодичностью в целом по Российской Федерации.
5. В целях оперативного анализа достижения Показателя Министерство осуществляет формирование показателя на ежемесячной основе, не позднее десятого рабочего дня, следующего за отчетным.
6. Показатель формируется на основе данных, предоставленных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
7. Расчет Показателя осуществляется по формуле:
8. При определении значений компонентов формулы, приведенной в подпункте 3 пункта 7 настоящей Методики, общая площадь жилых помещений в объектах капитального строительства жилого назначения принимается равной сумме площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсобных помещений, подсчитываемых с соответствующими понижаемыми коэффициентами.
РАЗРАБОТКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА
Особенности разработки градпотенциала
Согласно законодательству г. Москвы, для получения решения о разработке проекта планировки территории, обязательным условием является решение ГЗК о необходимости разработки ППТ.
Данное решение формируется на основании рассмотрении материалов так называемого «Градостроительного потенциала». В других регионах используются и другие термины «градостроительная концепция», «концепция застройки», «предпроектные проработки» и др.
На основании рассмотрения материалов градостроительного потенциала ГЗК принимаает решение о разработке ППТ, о доработке материалов градостроительного потенциала или о разрешении на разработку ППТ (РППТ).
Градостроительный потенциал, таким образом, является обязательным к выполнению, в случае желания Заказчика согласовать размещение ОКС, на территории, подлежащей разработке ППТ.
Особенностью выполнения градостроительного потенциала в Москве является необходимость увязки предлагаемых решений с городскими планами по использованию территории, с законодательством Москвы, с другой градостроительной документацией на территорию. Зачастую, планы по развитию территории невозможно получить в открытом доступе, и требуются консультации с органами исполнительной власти (ОИВ) Города, глубокий анализ территории, постоянная работа с профильными Департаментами Правительства Москвы и многое другое.
Таким образом, разработка градостроительного потенциала просто генеральным проектировщиком, без постоянных консультаций с ОИВ, не имеющего соответствующего опыта работы в Москве, на основе сформированного Заказчиком технического задания практически обречено на получение отрицательного решения ГЗК.
Услуги разработки градостроительного потенциала
Andoga Development Company выполняет услуги по разработке документации градостроительного потенциала для подачи на разрешение на разработку проекта планировки (РППТ).
Разработка градостроительного потенциала осуществляется для подачи на ГЗК с учетом результатов градостроительного аудита, консультаций, профессионального опыта Исполнителя и по согласованию с Заказчиком и планируемыми ТЭП проекта.
Лекция № 15. Градостроительный потенциал территории
Выявление индивидуальных особенностей застройки
Индивидуальные особенности застройки выявляются в ходе натурных обследований. Важно отметить не только наиболее ценные, но и проблемные участки окружающей среды (плохое содержание, отсутствие зелени, пешеходных пространств, плохой архитектурный дизайн) и кварталы с проблемами соседства, а также территории, которые заслуживают сохранения, и территории, где целесообразно развернуть строительство. Аналитические карты показывают панорамные точки и видовые улицы, условия естественной освещенности и здорового микроклимата.
Пример: подготовка плана градостроительного развития для г. Сан-Франциско, США (1968—1970 гг.)
Городское проектное управление проводило систематические исследования по выявлению архитектурных особенностей застройки и других достопримечательностей. На основании натурных исследований были выявлены наиболее ценные и наиболее проблемные участки, определены их признаки и сформулированы задачи и принципы градостроительной деятельности. Эти принципы локальной градостроительной политики легли в основу документации по градостроительному контролю.
Как показывает зарубежная практика, одним из важных результатов предпроектного исследования является работа с населением. Проведение натурных обследований служит хорошим поводом для активизации участия населения в выработке градостроительной политики. К сожалению, во многих странах с высокой централизацией власти наблюдается негативная тенденция ограничения круга людей, участвующих в выработке градостроительной политики. Для экономии времени, средств и привлечения инвестиций работа ведется только с ключевыми фигурами делового мира и горсткой профессионалов.
Экономический потенциал определяется как возможная (потенциальная) прибыль от использования данного участка земли. В ходе подготовки планов освоения территории важно правильно оценить не только экономический, но и градостроительный ее потенциалы.
Градостроительный потенциал территории предлагается определять путем прогноза потребительской оценки участка, проведении по пяти направлениям комплекса градостроительных задач.
В ходе предпроектного анализа необходимо выявить проблемы определить задачи градостроительного проектирования по следующим пяти разделам:
экологические качества жилого фонда и городского ландшафта;
состояние инженерно-транспортной инфраструктуры и системы общественного обслуживания (анализ существующего положения по отраслям городского хозяйства и сравнение с действующими нормативами, в том числе: обеспеченность учреждениями социальной сферы и зелеными насаждениями, состояние жилого фонда, транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций и т.п.);
характер собственности на землю и недвижимость, безопасность и престижность территории;
историко-культурная ценность городской среды и привлекательность окружения;
особенности зрительного восприятия и образные характеристики городской среды.
В качестве потребителя принимаются различные субъекты градостроительной деятельности: различные группы населения, коммерческие структуры, муниципальные органы самоуправления и т.п.
Стратегия реализации.Стратегия реализации градостроительной программы представляет собой план основных мероприятий, ресурсы и ограничения, которыми можно управлять ради достижения целей градостроительной политики.
Цели градостроительной политики являются следствием выявленных проблем. Проблемы возникают при сравнении прогноза развития территории с идеальной моделью — ее «образом-идеалом».
Для современной градостроительной культуры идеальным состоянием города является модель устойчивого развития. Вот некоторые признаки этого идеала и проблемы, которые необходимо решать для его достижения:
восстановление природного комплекса, оздоровление окружающей среды, отказ от строительства на участках зеленых насаждений и на новых территориях;
приоритет общественного транспорта и велосипеда над индивидуальным транспортом, а велосипеда над автомобилем, внедрение энергосберегающих технологий в коммунальное хозяйство;
воссоздание социально-психологического климата доброжелательного соседства;
реабилитация сложившейся застройки ради формирования разнообразной городской среды, максимальное использование контекста, повышенное внимание к индивидуальным особенностям участка и архитектуре окружающей застройки; разработка специальных программ, стимулирующих участие населения в решении проблем городского развития. Определив конкретные задачи, решение которых приближает к идеалу, необходимо обеспечить наращивание сил и ресурсов по наиболее важным, стратегическим направлениям. Для этого рассмотрим методы социальной и коммерческой адаптации основных направлений градостроительной политики.
Социальная адаптация означает согласование градостроительной политики с государственными, общественными и частными интересами, а также формирование ее общественной поддержки.
Коммерческая адаптация градостроительной политики предусматривает формирование условий для градостроительного маркетинга, создание нормативно-правовой базы взаимодействия с владельцами собственности, инвесторами, застройщиками.
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Градостроительный потенциал
Градостроительный потенциал – это документ, содержащий в себе все предельно допустимые параметры будущей застройки, описывает зоны регулирования застройки и ограничений. Кроме этого, градостроительный потенциал включает в себя топографический план территории.
В разных документах синонимами градостроительного потенциала могут выступать: концепция застройки, градостроительная концепция, предпроектная проработка и другие.
Особенность разработки градостроительного потенциала
Для того, чтобы получить разрешение на разработку ППТ, необходимо получить решение Градостроительно-земельной комиссии о необходимости разработки проекта планировки территории. Такое решение принимается исходя из данных, полученных в результате рассмотрения градостроительного потенциала.
Итогом изучения материалов градостроительного потенциала являются решение о разработке ППТ или необходимость доработки материалов градпотенциала. Оба этих решения выносит ГЗК.
Если заказчик желает согласованно разместить на земельном участке объекты капитального строительства, то он обязан провести процедуру изучения градостроительного потенциала.
Чтобы в Москве выполнить процедуру изучения градостроительного потенциала, необходимо объединить проектируемые решения с городскими планами по использованию земельных участков, законодательными актами Москвы и другими градостроительными документами, относящимися к данной территории. Планы по развитию территории не находятся в открытом доступе. Для получения необходимых сведений и информации необходимо обратиться в органы исполнительной власти города и профильные Департаменты Правительства. Нужно провести большое количество консультаций и глубокий анализ полученных сведений.
Из этого следует, что изучение градостроительного потенциала весьма трудоемкая задача. Без постоянных согласований и консультаций невозможно получить положительное решение ГЗК. Один генеральный проектировщик может составить идеальное планирование по техническому заданию заказчика. Но эти документы не будут согласованы с органами исполнительной власти, а значит не пройдут согласование в градостроительно-земельной комиссии. Проектировщики не консультируются и не согласовывают разработки с ОИВ.
Именно поэтому важно выбрать команду, которая имеет многолетний опыт в разработке градостроительного потенциала. Такой компанией является Центр Градостроительного Развития.
Показателем опытности в градостроительстве является успех в выполнении градостроительного аудита, разработке проектов планировки территории, внесении изменений в правила землепользования и застройки.
Специалисты нашей компании возьмут на себя обязательства по разработке пакета документов градостроительного потенциала для подачи на разрешение на РППТ. В работе мы учитываем итоги градостроительного аудита, консультации ОИВ, опираемся на наш опыт. Результат проделанной работы будет полностью готов для прохождения ГЗК.
Пояснительная записка
Пояснительная записка – это краткое описание предлагаемых вариантов. Она содержит в себе данные о земельном участке, о проекте, об инженерных сетях и других важных аспектах. Документ обосновывает необходимость и целесообразность исполнения проекта определенным путем. Неоспоримым плюсом будут являться графические данные и эскизы, прикрепленные к пояснительной записке.
Материалы и данные градостроительного потенциала
Градостроительный потенциал состоит из следующих информационных данных:
— информация о реальном состоянии и использовании земельного участка: обеспеченность жителей доступными объектами социальной инфраструктуры, данные о зонах с особым статусом использования и перспектива развития территории. Последний аспект должен быть согласован и подтвержден установленным Генеральным планом города, ПЗЗ, ППТ и прочими градостроительными нормативными документами города, региона и Российской Федерации.
— предложение по развитию территории согласно градостроительному развитию города. Для правильного определения направления предложения необходимо обратится в соответствующую градостроительную инстанцию.
— социально-экономические и инженерно-экономические показатели градостроительного потенциала.
— визуально-ландшафтный анализ, в частности определение максимальной высотности объектов. К этим данным присоединяется информация об историко-культурной ценности территории, экологические и эстетические факторы.
Расчетные данные в структуре градостроительного потенциала
Расчетные факторы градостроительного потенциала опираются на:
Исходные документы для разработки градостроительного потенциала
Чтобы начать разрабатывать оценку градостроительного потенциала, необходимо ознакомиться с исходным пакетом документов. Как правило, он состоит из:
— правоустанавливающих документов на земельный участок,
— топографической съемки обозначенной территории (в некоторых случаях эти данные не являются обязательными),
— данных инженерного обеспечения,
В некоторых случаях этот пакет документов укомплектовывается данными, которые применяются для разработки ППТ: топографические планы, данные функциональном использовании земельного участка, выписка из ЕГРН, численность и структура населения и другие.
Стоимость услуги
Как и любая прочая услуга в градостроительной отрасли, стоимость разработки градостроительного потенциала напрямую зависит от масштаба проекта. Кроме этого на стоимость влияют такие факторы, как наличие и полнота исходных материалов для изучения, наличие историко-культурных и иных зон с особым статусом использования и другие. К стоимости непосредственно расчета градостроительного потенциала (пояснительная записка, расчеты, графические данные) прибавляется стоимость градостроительного аудита. Для небольшого проекта с малым количеством объектов и сравнительно небольшой территорией стоимость разработки будет начинаться от 1 млн рублей.
Стоимость крупных проектов с обилием объектов капитального строительства, большой территорией и развитой инфраструктурой возрастет до 5-7 млн рублей.
В приведенные суммы не включены налоги и сборы, так как они относятся к государственным пошлинам, и мы не можем влиять на их стоимость.
Вам требуются услуга
«Градостроительный потенциал»?
Консультации Вы можете получить по телефону: +7 (495) 131 93 75 или отправить запрос:
Сроки разработки градпотенциала нашей компанией
Стандартные сроки разработки градостроительной концепции остаются в рамках 2-3 месяцев.
Но большой опыт наших специалистов, полный пакет исходных материалов, деловые контакты Центра Градостроительного Развития помогают сократить данные сроки до 1 месяца.
Мы проследим, чтобы присутствовали все необходимые документы, и не было необходимости ждать поступления отсутствующих материалов.
Услуга по разработке градостроительного потенциала земельного участка является одной из первых услуг с момента основания компании. Многолетний опыт позволяет нам с уверенностью браться за самые сложные проекты. Центр Градостроительного Развития оказывает как комплексные услуги технического заказчика, так и поэтапное выполнение необходимых процедур, связанных с разработкой, анализом, согласованием различных градостроительных документов и нормативов.
Чтобы не терять время и деньги – обратитесь к нашим высококвалифицированным специалистам. Мы заботимся о благополучии своих клиентов, поэтому оказываем услуги максимально быстро и профессионально.
Позвоните для консультации и заказа услуги по номеру 8(495)131-93-75.
Анализ и проработка градостроительного потенциала
Определение градостроительной ценности ЗУ
Каждый земельный участок, находящийся на территории Москвы и области, должен обладать градостроительным потенциалом. Градостроительный потенциал земельного участка устанавливается в результате проведённого анализа и позволяет определить, насколько конкретная территория удовлетворяет условиям её использования, а также общественным и экономическо-социальным требованиям. Результаты градостроительной экспертизы ЗУ обязательно используются в процессе получения исходно-разрешительных документов при возведении, реконструкции или целевом использовании объектов недвижимости.
Компания GeoGlobal/GG готова предложить полный спектр услуг, связанных с определением градостроительной ценности ЗУ и находящегося на нём недвижимого имущества. В процессе проведения работ наши специалисты не только выявят существующие обременения и ограничения, наложенные на ЗУ, но и проанализируют возможные риски и инвестиционную привлекательность объекта. В результате вы получите комплекс рекомендаций, которые будут способствовать гармоничному развитию конкретной местности в частности и всей столицы в целом.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Определение градостроительной ценности ЗУ
Каждый земельный участок, находящийся на территории Москвы и области, должен обладать градостроительным потенциалом. Градостроительный потенциал земельного участка устанавливается в результате проведённого анализа и позволяет определить, насколько конкретная территория удовлетворяет условиям её использования, а также общественным и экономическо-социальным требованиям. Результаты градостроительной экспертизы ЗУ обязательно используются в процессе получения исходно-разрешительных документов при возведении, реконструкции или целевом использовании объектов недвижимости.
Компания GeoGlobal/GG готова предложить полный спектр услуг, связанных с определением градостроительной ценности ЗУ и находящегося на нём недвижимого имущества. В процессе проведения работ наши специалисты не только выявят существующие обременения и ограничения, наложенные на ЗУ, но и проанализируют возможные риски и инвестиционную привлекательность объекта. В результате вы получите комплекс рекомендаций, которые будут способствовать гармоничному развитию конкретной местности в частности и всей столицы в целом.
С какой целью проводится оценка градостроительного потенциала
Принятый свод правил застройки и землепользования (ПЗЗ) позволяет комплексно решить вопросы, связанные с возведением объектов недвижимости, их реконструкцией и обустройством на территории Москвы и области. Все планируемые к возведению объекты должны не только в полной мере удовлетворять потребностям горожан, но и вписываться в общий облик столицы и региона, оказывая на него благоприятное воздействие.
Принятый ПЗЗ способен регулировать:
- предельно допустимые нормы планируемого строительства; общую плотность застройки; этажность зданий и их высотность; расстояние до заповедников, водоохранных зон; другие возможные специальные ограничения.
Чем тщательнее и грамотнее будет составлен проект планировки территории, тем меньше будет возможностей для возникновения конфликтных ситуаций в процессе проведения строительно-монтажных работ и после их окончания.
Благодаря проведению анализа и проработке градостроительного потенциала ЗУ вы сможете избежать проблем с Москомархитектурой, Департаментом городского имущества, иных контрольно-надзорных органов и общественных организаций.
Какие услуги вы сможете заказать в ООО «ГеоГлобал»
На взаимовыгодных условиях любые юридические лица, ИП, подрядчики и строительные компании могут заказать у нас анализ градостроительного потенциала земельного участка, а также расширенный спектр иных услуг.
После заключения договора наши специалисты:
- произведут расчёт ТЭП с учётом нескольких ситуационных сценариев реализации вашего проекта; определят наличие имущественных и правовых ограничений, возможных обременений и рисков, которые могут возникнуть в процессе реализации проекта строительства; установят возможные ограничения, которые могут возникнуть в процессе использования конкретного ЗУ; подготовят эскизный мастер-план и просчитают общую себестоимость проекта; определят наличие возможностей, связанных с внесением изменений или корректировок в документацию в процессе проведения территориального планирования, межевания и функционального зонирования ЗУ; установят наличие для объекта всевозможных ограничений природоохранного, технического, санитарного, культурно-исторического и социального характера; подготовят градостроительное обоснование и будут сопровождать его вместе с иными сопутствующими презентационными материалами в процессерассмотрения уполномоченными государственными органами, что поможет правильно оформить ГПЗУ; возьмут на себя правовое представление ваших интересов на всех этапах разработки и утверждения ППТ.