что делать если земельный участок находится в двух территориальных зонах

Что делать если земельный участок находится в двух территориальных зонах

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 10 октября 2017 г. N 12-3500-ВГ «Об анализе решений о приостановлении»

В целях обеспечения снижения доли решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета Учреждение направляет результаты вышеуказанного анализа и предлагает учитывать данную информацию при подготовке кадастровыми инженерами межевых и технических планов, предоставляемых в орган регистрации прав для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Приложение: указанное по тексту на 4 л.

Приложение
к письму ФГБУ «ФКП Росреестра»
от 10 октября 2017 N 12-3500-ВГ

Информация о решениях о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, связанных с качеством правил землепользования и принятых на основании части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Общие правила установления границ территориальных зон предусмотрены частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

В силу положений Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» территориальные зоны являются объектами землеустройства.

В целях описания местоположения границ объектов землеустройства применяется Порядок, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 N 267, согласно которому:

— границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках,

— административные границы не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Пунктами 21, 28 и 32 части 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случаях, если:

границы образуемого земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, пересекают границы территориальных зон за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, или случая образования земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом (пункт 21);

размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (пункт 28);

в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН (пункт 32).

Следует также отметить, что в случае отсутствия возможности определить местоположение границ земельного участка относительно границы территориальной зоны, если в ЕГРН сведения о такой территориальной зоне не внесены, органом регистрации прав при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета (например, при государственном кадастровом учете изменений в части вида разрешенного земельного участка), направляются межведомственные запросы в соответствующие органы государственной власти. Если в установленный законодательством срок запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы или сведения, содержащиеся в них, не поступают или предоставляется информация об отсутствии указанных документов или сведений, то в данных обстоятельствах принимаются решения о приостановлении по основаниям, предусмотренным соответственно пунктами 9 и 10 части 1 статьи 26 Закон о регистрации.

Наличие в Законе о регистрации вышеуказанных норм напрямую обуславливает зависимость осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от качества подготовки ПЗЗ, а именно: в случае наличия в ПЗЗ (утвержденных ими градостроительных регламентов и границах территориальных зон) недостатков вероятность принятия решения о приостановлении возрастает.

— 63 Филиала сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 28 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 0,5% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 59 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктами 9, 10 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 2,5% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 36 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 21 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 0,3% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 18 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (вид разрешенного использования, предельные размеры земельного участка, указанные в межевом плане, не соответствуют ПЗЗ; при образовании земельного участка в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории указывается вид разрешенного использования не в соответствии с ПЗЗ; уточняемый земельный участок расположен более чем в одной территориальной зоне; неоднозначность указанных в ПЗЗ предельных размеров земельных участков), количество таких решений составляет в среднем 4,4% от общего количества принятых решений о приостановлении,

— 8 Филиалов сообщили о решениях, принятых по основаниям, предусмотренным пунктом 32 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, количество таких решений составляет в среднем 1,1% от общего количества принятых решений о приостановлении.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (вступил в силу с 11.08.2017) внесены изменения в Закон о регистрации, а именно: часть 2 статьи 34 Закона о регистрации дополняется пунктами 4-6, в которых основаниями направления уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН является наличие пересечений, в том числе:

— границы территориальной зоны с границами земельных участков населенного пункта, другой территориальной зоны, лесничества, лесопарка, сведения о которых содержатся в ЕГРН, за исключением случая, если границы населенного пункта могут быть изменены путем приведения в соответствие с границами земельных участков по правилам частей 8-11 статьи 34 Закона о регистрации.

Частью 8 статья 34 Закона о регистрации определено, что если при внесении в реестр границ сведений о местоположении границ населенных пунктов, границ территориальных зон, в том числе при изменении сведений о местоположении таких границ, органом регистрации прав выявлено пересечение таких границ с границами земельных участков, сведения о местоположении границ которых содержатся в ЕГРН (исключая земельные участки, пересечение границ которых с границами территориальных зон допускается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации), орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня выявления указанного пересечения вносит в реестр границ описание местоположения границ населенного пункта, территориальных зон, в том числе изменения в сведения об их местоположении в целях приведения этих сведений в соответствие с описанием местоположения границ земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН.

При этом согласно части 10 статьи 34 Закона о регистрации, положение части 8 настоящей статьи применяется при условии, что семьдесят пять и более процентов площади указанного земельного участка находится соответственно в границах определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.

Таким образом, у органа регистрации прав с 11.08.2017 появилась возможность вносить изменения в сведения о границе населенного пункта или территориальной зоны, которые поступили в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН, исключающие наличие пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Обзор документа

Проведение кадастрового учета и (или) госрегистрации прав в отношении объектов недвижимости зависит от качества подготовки правил землепользования и застройки.

Перечислены случаи приостановления кадастрового учета.

Отмечено, что при отсутствии возможности определить местоположение границ земельного участка относительно границы территориальной зоны, если в ЕГРН сведения о такой территориальной зоне не внесены, органом регистрации прав при рассмотрении документов направляются межведомственные запросы в соответствующие органы власти.

С 11 августа 2017 г. действуют изменения, внесенные в некоторые законодательные акты в части устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

К основаниям для направления уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН является наличие пересечений, в т. ч. границы территориальной зоны с границами земельных участков населенного пункта, другой территориальной зоны, лесничества, лесопарка, сведения о которых содержатся в ЕГРН, за исключением случая, если границы населенного пункта могут быть изменены путем приведения в соответствие с границами земельных участков по специальным нормам Закона о регистрации.

Если при внесении в реестр границ сведений о местоположении границ населенных пунктов, территориальных зон, в т. ч. при изменении сведений о местоположении таких границ, органом регистрации прав выявлено пересечение таких границ с границами участков, сведения о местоположении границ которых содержатся в ЕГРН, то орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней вносит в реестр границ описание местоположения границ населенного пункта, территориальных зон, в т. ч. изменения в сведения об их местоположении, в целях приведения этих данных в соответствие с описанием местоположения границ земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН.

Данное правило применяется при условии, что 75 и более процентов площади указанного земельного участка находится соответственно в границах определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.

Таким образом, у органа регистрации прав с 11 августа 2017 г. появилась возможность вносить изменения в сведения о границе населенного пункта или территориальной зоны, которые поступили в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН, исключающие наличие пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Источник

Земельный участок в 2х территориальных зонах

Купили участок. Заказали градплан и обнаружили что он расположен в 2х территориальных зонах: ОД-2 и ИТ-3 при том что ИТ-3 это для дорожной сети. при этом участок огорожен и используется под стоянку. При экскурсе в прошлое выяснилось что изначально он был в зоне ОД-2 а в 2013 году изменились границы зон и он попал в 2 зоны. Знаю что Частью 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Как в данном случае лучше поступить чтобы вернуть участок в зону ОД-2?

Вы можете оспорить нормативный акт о внесении изменений в Правила землепользования и застройки и градостроительные регламенты, которыми определяются территориальные зоны в судебном порядке, либо использовать земельный участок в соответствии с его Видом разрешенного использования в соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ.

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

С уважением! Г.А. Кураев

Расположение земельного участка в двух территориальных зонах противоречит требованиям части 4 статьи 30 ГрК РФ и части 2 статьи 85 ЗК РФ.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

Согласно ч.2 ст.85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Как в данном случае лучше поступить чтобы вернуть участок в зону ОД-2?

в 2013 году изменились границы зон и он попал в 2 зоны.

Вам нужно обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о переводе части земельного участка из одной территориальной зоны в другую. В случае отказа, то обжаловать этот отказ.

Это будет административный иском к администрации муниципального района об оспаривании решения об отказе в изменении вида территориальной зоны, понуждении изменить вид территориальной зоны для этого земельного участка.

Либо второй вариант, это оспаривание путем подачи административного иска Правил землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к территориальной зоне ИТ-3 в связи с тем, что это противоречит действующему законодательству и нарушает ваши права.

Но здесь учтите срок исковой давности по оспариванию ненормативного правового акта 3 месяца с момента когда вам стало известно о нарушенном праве.

Поэтому может пойти тем путем, который я изначально указала. Вы обращаетесь с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ в части отнесения земельного участка к территориальной зоне ИТ-3, в случае отказа обжалуете его в суд. Тогда вопрос со сроком исковой давности отпадет.

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В такой ситуации стоит оспаривать ПЗЗ в части установления второй территориальной зоны в отношении одного земельного участка.

Практика такая судебная есть, в том числе на уровне Верховного суда РФ.

Например, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.09.2016 N 56-АПГ16-18

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при принятии оспариваемого нормативного правового акта и определении границ территориальных зон застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3) и объектов автомобильного транспорта (Т-3) Дума города Владивостока не учла границы уже существовавшего на тот момент земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122, сведения о котором с 25 декабря 2002 г. имелись в государственном кадастре недвижимости, поскольку территориальное зонирование упомянутого земельного участка требованиям принадлежности спорного земельного участка только к одной территориальной зоне не отвечает, и правомерно пришел к выводу, что Правила землепользования и застройки в этой части приняты в нарушение действующего федерального законодательства.

То есть Верховный суд прямо указал, что это противоречит федеральному законодательству, а именно Градостроительной кодексу:

Аналогичные положения содержатся в частях 1 и 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Источник

Земельный участок в двух территориальных зонах и немного о (не)выдаче градостроительного плана

Недавно мое внимание случайно привлекло дело № А32-12943/2014, а конкретно – постановление 15 ААС (данное).

Коротко о самом деле. Юридическое лицо (религиозная организация) обратилось в орган местного самоуправления (далее – ОМС) с заявлением о предоставлении земельного участка для размещения объектов религии (т.е., как я понимаю, прежняя редакция п. 1 ст. 31 ЗК – выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта).

ОМС 23.01.2013 принял решение о предварительном согласовании места размещения объектов религии. При согласовании земельного участка ОМС руководствовался документами территориального планирования (ПЗЗ еще не были приняты) – «земельный участок находился в зоне индивидуальной жилой застройки».

Однако 29.01.2013 были утверждены ПЗЗ и земельный участок оказался одновременно в двух территориальных зонах (Ж.1 и ОД.1). Но этот момент никого не смутил, и ОМС далее (23.05.2013) принял решение о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование для размещения объектов религии на срок 11 месяцев (до 22.05.2014), а также заключил соответствующий договор с организацией.

А вот дальше началась суровая обыденность деятельности ОМС. 31.05.2013 организация обращается в ОМС с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ). 05.06.2013 ОМС письмом отказывает в выдаче ГПЗУ, сообщив что «подготовка ГПЗУ возможна только после внесения изменений в ПЗЗ в части отнесения земельного участка к одной территориальной зоне».

И далее никто никакие изменения не внес в ПЗЗ (хотя обещали официально), без ГПЗУ по понятным причинам организация к какой-нибудь строительной деятельности не приступила, тот самый срок (11 месяцев) истек, а в предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование на новый срок было отказано.

Интересующие меня нюансы. Само дело не столь для меня важно (никакого отношения к нему не имею), да и подход к защите был у организации странный, на мой взгляд; и, главное, земельный участок уже не состоял на кадастровом учете – снят 26.08.2014. В принципе, здравомыслящий Савин Р.Ю. (АС КК) с доводами организации по существу согласился, но отметил последнее (снят с ГКУ) как проблему пресекательного характера, а вот апелляция написала невесть что (при этом практически ничего не сказав о ГКУ). И вот исходя из этого – текст апелляции и проблемы, которые затронуты в деле, хочется обдумать следующее.

1. Земельный участок в двух территориальных зонах.

Вообще, территориальные зоны – это весьма такой интересный «фрукт». Узнать к какой именно территориальной зоне относится земельный участок не всегда просто – нет, есть, конечно, право на официальный запрос и ответ через N дней, но хотелось бы более современный вид доступа к сведениям ИСОГД. Да и не все у нас прекрасно с картами/координатами – там не так «пересекается», там определили неправильно. Знакомые рассказывали, что не редкость, когда территориальная зона оказывается совсем иная.

Но вернемся к «оказался одновременно в двух территориальных зонах».

15 ААС указывает следующее, кстати: «В силу статьи 30 ЗК РФ земельный участок может располагаться только в одной территориальной зоне.».

Не могу понять как апелляция пришла к такому «в силу статьи 30». А вы? Это первое.

Второе – а почему это должны быть проблемы лица, которому земельный участок предоставили? Тем более, что ПЗЗ утверждаются представительным органом и решение о предварительном согласовании принято администрацией до самих ПЗЗ.

А если после изменения ПЗЗ случайно земельный участок в двух территориальных зонах оказался, а никакое строительство на нем не осуществлялось/не осуществлено?

Вот и получается: или как организация в вышеуказанном деле – «завтраки» получать от ОМС, или по сомнительным (но гуманным) основаниям обжаловать ПЗЗ или просить изменить их в соответствии с «Порядком внесения изменений в Правила». А это еще и время. Тем более, что без ГПЗУ, в выдаче которого отказали, и проектную документацию по хорошему и делать не начнет проектировщик – п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрсК.

Апелляция, кстати, мило указала в постановлении «как видно из материалов дела, организация к освоению земельного участка не приступила».

А могут, кстати, сказать: «У Вас ОД.1». А потом: «Ой, простите, у Вас ИТ».

Но «веселее» будет, если ГПЗУ все-таки выдадут, укажут там ОД.1, а потом отменят его вместе с уже выданным разрешением на строительство, т.к. «ой, знаете, а мы, оказывается, ошиблись в ГПЗУ – у Вас ИТ территориальная зона» (нечто аналогичное получилось в деле «Митино спорт сити», Определение ВС от 10 февраля 2015 г. № 305-КГ14-2820).

2. Оспаривание ПЗЗ.

ПЗЗ утверждается нормативным правовым актом. С одной стороны, можно попробовать признать их недействующими (в части нашей проблемы, гл. 24 ГПК). С другой стороны, сами ПЗЗ содержат порядок внесения изменений в ПЗЗ (п. 8 ч. 1 ст. 1 ГрсК – «порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений»). Примерно следующая процедура:

– заявление (предложение) о внесении изменений,

– заключение комиссии (внести/отклонить),

– данное заключение направляется главе,

– глава принимает решение о подготовке проекта о внесении изменений или об отклонении предложения,

– подготовка проекта внесения изменений комиссией,

– «архитектура» проверяет данный проект и если всё хорошо, то направляет его главе для проведения публичных слушаний,

– после завершения публичных слушаний комиссия представляет проект главе (с учетом результатов публичных слушаний),

– глава принимает решение о направлении проекта в представительный орган для рассмотрения и утверждения или отклоняет проект и направляет на доработку.

Это так, без подробностей.

Вот и вопрос: пока эту процедуру лицо не прошло, есть ли законные основания ПЗЗ оспаривать? Т.е. можно ведь услышать от суда: «Вы не воспользовались Вашим правом изменить данный правовой акт». Или нет? 🙂

3. Отказ в выдаче ГПЗУ.

Ох, этот чудо-документ.

Сначала судьи объясняли ОМС, что нельзя требовать никаких документов для подготовки и утверждения ГПЗУ (Решение ВС от 14 мая 2012 г. № АКПИ12-290, Определение ВС от 27 марта 2013 г. № 6-КГ12-11).

Далее судам приходилось бороться с вольностями ОМС и указывать, что не установлены основания, позволяющие принять решение об отказе в выдаче градостроительного плана застроенного или предназначенного для строительства земельного участка/нахождение красных линий на земельном участке не исключает выдачу градостроительного плана (Постановление ФАС СКО от 30 января 2014 г. по делу № А32-11693/2013).

Были, кстати, и разъяснения, что ГПЗУ выдается независимо от «проведения работ по составлению проектов планировки и межевания территории» (Постановление ФАС СЗО от 16 февраля 2010 г. по делу № А56-8730/2009).

Ну и подытожили, указав что «Градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по предполагаемой застройке земельного участка. Кроме того, выдача градостроительного плана земельного участка не предрешает возможность получения разрешения на строительство» (Постановление АС СКО от 6 октября 2014 г. по делу № А32-40969/2013).

Вот и возникает вопрос: а зачем было отказывать организации из моего примера в выдаче ГПЗУ? Если ОМС знает, что в ПЗЗ проблема и знает какая и уже готовится ее исправить (пишет об этом), то почему не выдать ГПЗУ исходя из той территориальной зоны, которая действительно должна быть и будет? Изменение ПЗЗ – долгая процедура все-таки (при желании и на год вполне законно растянуть можно).

Да и между ОД.1 и Ж.1 не очень и большая разница-то. Когда ОМС надо – они в ГПЗУ могут и о сетке допустимого размещения забыть и еще много чего. А тут проблему создали невероятную.

А 15 ААС не просто не поправил ОМС хотя бы в том, что предоставление земельного участка религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения осуществляется в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК в прежней редакции), а не на срок менее года; а еще и указал, что действия ОМС – «стечение обстоятельств».

Отличное стечение. Не удивлюсь, если на данном месте скоро появятся «более интересные» объекты, чем сооружения религиозного и благотворительного назначения. А может и территориальная зона в действительности была одна.

Вот так градостроительные мелочи превращаются в гипертрофированные проблемы на ровном месте.

А потом еще кто-то удивляется, что пить кофе с хорошим человеком намного полезнее, чем надеяться на право и правоприменителей.

Источник