что делать если банки отказывают в ипотеке
Отказали в ипотеке: что делать?
7 причин, по которым банки чаще всего отказывают в ипотеке. Разбираемся, что делать, чтобы получить кредит со второй попытки.
Вы собрали тонну справок, заполнили миллион анкет, прошли кучу собеседований, прождали несколько недель — и всё для того, чтобы узнать, что вам отказано в ипотеке.
Самое обидное, что банки даже не объясняют, что конкретно их не устроило в вашей кредитной заявке. По закону они и не обязаны этого делать, однако есть ряд причин, по которым банки чаще всего отказывают в кредите.
Разберем самые часто встречающиеся причины отказов в ипотеке и попробуем провести работу над ошибками.
Причина 1. Сомнения в платежеспособности
Если вам отказали в ипотеке, то вряд ли из-за каких-то формальных ошибок вроде перепутанных цифр в заявлении или описки в фамилии. Прежде чем вынести окончательное решение, все документы проверяют, и менеджер просто попросит исправить выявленные неточности. В случае с кредитным отказом дело в чем-то действительно серьезном.
Пожалуй, наиболее распространенная причина — сомнения в вашей платежеспособности. При зарплате в 50 тыс. рублей бессмысленно просить в долг 10 млн. Ежемесячный платеж по ипотеке в идеале не должен превышать 40% доходов вашей семьи.
Что делать?
Чтобы зря не терять время, перед подачей заявки рассчитайте с помощью ипотечного калькулятора, какую примерно сумму вам каждый месяц придется платить. Если платеж выйдет больше 40% ваших доходов, лучше умерить аппетит и просить денег поменьше, а срок ипотеки побольше. Благодаря этому можно уменьшить ежемесячный платеж и привести его в соответствие с вашими заработками.
Причина 2. Плохая кредитная история
Если с доходами у вас все в порядке, но в ипотеке все равно отказано, есть смысл проверить свою кредитную историю. Нет, если вы подаете заявку, когда на вас уже висит несколько просроченных кредитов, можно ничего не проверять. Здесь и так все ясно, кроме одного: зачем с непогашенными долгами пытаться влезть еще и в ипотеку.
Не стоит надеяться, что банк не узнает о ваших долгах, — обязательно узнает. Именно для этого и существуют бюро кредитных историй, в которых хранится информация не только обо всех займах, которые вы брали, но и о том, как вы по ним рассчитывались.
Так что подавать заявку лучше, когда все предыдущие займы уже выплачены. Стоит закрыть даже кредитку: вы можете ею не пользоваться, но установленный по ней лимит банк все равно будет брать в расчет при рассмотрении ипотечной заявки.
Что делать?
Лучше сыграть на опережение и еще до подачи заявки на ипотеку самому обратиться в бюро кредитных историй. Здесь, правда, возникает вопрос, в какое именно, так как информация по разным кредитам может быть в разных бюро. Узнать, в каких бюро хранятся данные о ваших займах, можно в Центральном каталоге кредитных историй Банка России по запросу на сайте Центробанка или через личный кабинет на «Госуслугах». После того как узнаете, в каких бюро кредитных историй вы числитесь, сможете направить запросы непосредственно в эти бюро и получить подробный отчет.
Важно! Помимо реальных сведений о вашей кредитной истории, в отчете вас может ждать много удивительного — например, записи о просрочках, которых никогда не было, или даже о кредитах, которые вы никогда не брали. Все недостоверные сведения обязательно надо оспаривать и добиваться исправления в кредитной истории, так как, возможно, именно из-за них вам и отказывают в ипотеке. Ведь банк не будет проводить расследование: если в отчете бюро написано, что у вас есть непогашенный кредит, значит, вы должник и никакую ипотеку вам давать нельзя.
Корректировка кредитной истории — дело небыстрое и волокитное, придется потратить кучу времени на общение с банками и самим бюро кредитных историй. Причем и после этого ваша история обновится не сразу, а в лучшем случае через месяц. В общем, процесс малоприятный, но если не добиваться исправления кредитной истории, то вам так и будут отказывать в займах.
Причина 3. Штрафы и налоги
Отказать в ипотеке могут не только из-за плохой кредитной истории, но и из-за других долгов. Если, например, вы не заплатили налоги на сотни тысяч рублей, годами не оплачивали штрафы ГИБДД, вас как злостного алиментщика днем с огнем разыскивают судебные приставы, вы находитесь в процедуре личного банкротства или вообще под судом, то мимо банка вся эта информация не пройдет. Так что лучше сначала закрыть все долговые «гештальты», а затем уже обращаться за ипотекой.
Что делать?
Проверьте себя по всем возможным государственным базам: вдруг на вас висят какие-то задолженности, о которых вы даже не подозреваете. Нет, если у вас незначительные налоговые или какие-то другие долги, банк вряд ли откажет, но и в плюс это точно не сработает.
Причина 4. Маленький первоначальный взнос
Практически по всем ипотечным программам требуется первоначальный взнос. Обойтись без него удастся только в некоторых случаях при покупке жилья в новостройке у партнера банка. Во всех остальных случаях чем больше взнос, тем выше шансы на одобрение вашей заявки.
Что делать?
Если вам отказали в ипотеке, можно попробовать подать новую заявку, предложив уже более значимый стартовый платеж. Допустим, 30% вместо 20%.
Здесь, конечно, главное, чтобы эти деньги у вас действительно были. Если их нет, копить необходимую сумму лучше в банке, в котором планируете брать ипотеку. Откройте в нем вклад или карту и откладывайте на них деньги. Во-первых, для вас как для клиента банка, возможно, будут действовать более мягкие ипотечные условия. А во-вторых, банк будет видеть, какие обороты проходят по вашим счетам, что тоже должно пойти в плюс кармы заемщика.
Причина 5. Ошиблись адресом
Очень досадно, когда вас снимают с ипотечной дистанции уже на финише. Кредит одобрен, квартира найдена, но в итоге отклонена банком. Спорить в данном случае бесполезно. Приобретаемая в ипотеку недвижимость должна пойти в залог. Если ваш залог не устраивает банк, значит, он не верит, что в случае проблем с выплатами его удастся продать за сумму, которая покроет кредит. Можно сколько угодно расписывать, какое замечательное жилье вы нашли, но банк все равно не изменит решения.
Что делать?
Одно из двух: искать либо другую квартиру, которая устроит кредитора, либо другого кредитора, которого устроит квартира. Требования к жилью, на которое банк выдает ипотеку, обычно есть на сайте банка.
Почему банк может отказать в ипотеке и что делать
При получении отказа в ипотеке у вас есть несколько рекомендуемых специалистами путей: устранить проблемы и подать повторную заявку в тот же банк, попытаться подать заявку в другой банк, обратиться за консультацией к юристу или кредитному консультанту.
Нередко при первом обращении в банк приходит отказ в ипотеке, что делать в этом случае знают далеко не все. Важно проанализировать все причины, которые могли привести к отрицательному ответу на заявку, устранить их и после этого вновь обратиться в финансовое учреждение.
Отказ в ипотеке — частые причины
Почему могут не дать ипотеку? Это может быть вызвано:
В случае, если банк отказал в ипотеке, необходимо сразу же проверить, не соответствуете ли вы одному из этих пунктов.
Банк отказал в ипотеке — подача повторной заявки
Получив отказ в ипотеке, вы можете в течение двух месяцев устранить все обнаруженные проблемы. После этого можно подавать документы повторно. При этом необязательно приходить в банк лично, можно подать онлайн-заявку на ипотеку через сайт. Если по ней был получен отказ, то можно предпринять следующие действия:
Чтобы точно выяснить, почему банк мог отказать в ипотеке, следует обратиться к юристу или кредитному брокеру. Они помогут выявить имеющиеся проблемы, в том числе в собранном пакете документов.
Вы также можете прочитать рекомендации экспертов на сайте Выберу.ру. Они помогут в выявлении и решении типичных проблем с одобрением ипотечных кредитов. Также на сайте представлены отзывы клиентов различных банков, где рассказывается о преодолении различных трудностей при оформлении займа на покупку квартиры.
Отказ в ипотеке
При заключении кредитной сделки многие заемщики сталкиваются с ситуацией, когда банк на определённом этапе оформления документации может отказать в получении займа. При этом не всегда банковская организация уведомляет клиента, по какой именно причине ему отказано в займе. Кредиторы используют данную политику «конфиденциальности» для того, чтобы не испортить собственную репутацию, поскольку некоторые причины могут затрагивать личные качества клиента или ущемлять его права. Именно поэтому чаще всего формулировка отказа в выдаче кредитного продукта звучит как «без указания причин».
Многих заемщиков не устраивает данных ответ — особенно это касается тех, которые имеют достаточный финансовый доход и не видят причин в отказе выдачи кредитных средств. В любом случае многие клиенты хотят знать, почему банк отказал в выдаче кредита. В данной статье рассмотрены самые распространенные причины отказа, существующие в банковской практике.
Причины отказа в ипотеке
Основная масса совершаемых сделок с недвижимостью происходит непосредственно с участием банка. Большинство банковских организаций при выдаче ипотеки предъявляют особые требования к клиентам и на основании детального изучения каждого критерия принимают решение, стоит ли оформлять кредит потенциальному заемщику. При этом банк может отказать в выдаче ипотечного займа без указания причин.
Подавая заявку на ипотеку важно заранее узнать актуальные требования выбранной кредитной организации и основные ограничения по выдаче займа.
Только если клиент полностью соответствует главным требованиям, по которым осуществляется «отбор» будущих заемщиков, можно смело подготавливать документацию по ипотечному кредитованию.
Неуверенность в платежеспособности
Особое внимание банковская организация уделяет именно платежеспособности клиента, при этом особую роль играет наличие постоянной работы, а также стабильного высокого дохода. При оформлении ипотечного займа клиент предоставляет в кредитную организацию стандартную справку по форме 2-НДФЛ, заверенную работодателем.
На данном этапе клиенту важно документально убедить банковскую организацию в собственной платежеспособности — для этого необходимо предоставить точные данные с места работы, подтвержденные официально. Некоторые банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита индивидуальным предпринимателям, поскольку подтвердить реальный уровень дохода при организации деятельности по упрощенной схеме налогообложения достаточно сложно.
Также не стоит рассчитывать на выдачу кредита лицам, работающим неофициально.
Возможные пути решения
Для того чтобы получить заветный ипотечный кредит можно постараться найти дополнительный доход или изменить место работы. Также можно попытаться скорректировать параметры будущего кредита — подыскать бюджетное жилье и запросить у банка в качестве кредита меньшую сумму. Можно увеличить сроки кредитования или внести достаточно большой первоначальный взнос.
Некоторые банковские организации предлагают использовать такое решение как открытие вклада для накопления первоначального взноса, на который постоянно будет зачисляться определенная сумма. Желательно открывать вклад именно в той организации, где планируется оформление ипотечного кредита. Это повысит степень доверия банка к клиенту и позволит оценить возможность совершения достаточно крупных финансовых вложений регулярно. Кроме того некоторые банки предлагают льготные условия кредитования для подобных заемщиков и достаточно невысокий процент при оформлении ипотечного кредита. Также можно решить проблему при помощи предоставления залога в виде имеющегося жилья. Всегда можно привлечь поручителей и созаемщиков — всё это создаст благоприятные условия для дальнейшего одобрения кредита.
Плохая кредитная история
Негативная кредитная история также является веской причиной отказа по ипотечному кредиту. Если у клиента наблюдается просрочка по предыдущим кредитам в течение определенного количества времени (более 90 дней) банк вправе отказать в выдаче ипотечного займа. Некоторые финансовые организации могут пойти навстречу и оформляют ипотечный кредит даже при неидеальной кредитной истории, но процентная ставка по ипотеке будет значительно завышена.
Возможные пути решения
В некоторых случаях можно осуществить корректировку кредитной истории. Нередко она может быть испорчена по причине технических ошибок, совершаемых банковскими служащими. Если вы уверены в чистоте собственной кредитной истории, важно обратиться в банковскую организацию, где ранее был взят кредит и исправить существующие данные.
Если у клиента имелись просрочки по платежам, важно погасить всю имеющуюся задолженность и далее вовремя исполнять обязательства по существующему кредиту. Если у клиента имеются значительные нарушения по предыдущим займам и кредитная история напрочь испорчена, получить ипотечный займ будет достаточно проблематично даже при привлечении дополнительных созаемщиков.
Не стоит рассчитывать на получение ипотеки в крупных банковских учреждениях, которые предъявляют достаточно строгие требования к чистоте кредитной истории.
Ошибки или несоответствия в документах
Любая финансовая организация, оформляющая ипотечный кредит, внимательно относится к проверке всей предоставляемой документации. В некоторых случаях при заполнении заявительных документов могут быть допущены некоторые ошибки. Также некоторые организации при выдаче справок могут указать неверные фактические данные — в результате банковская организация вправе отказать в выдаче кредита по причине предоставления ложной документации.
Возможные пути решения
Клиенту необходимо еще раз перепроверить все данные, указанные в имеющейся документации. Важно внимательно проверить все цифровые значения в справках, а также наименование организации и наличие всех необходимых подписей. Также важно проверить собственноручно заполненные документы, чтобы выявить наличие возможных ошибок.
При повторном обращении важно заранее проверять документацию, при необходимости можно воспользоваться помощью профессионального юриста или делопроизводителя для качественной проверки правильности заполнения.
Задолженности в налоговой и других органах
Иногда причиной отказа в ипотечном кредитовании служит наличие любых задолженностей перед государственными организациями. Важно проверить наличие имеющейся задолженности перед налоговой инспекцией. Даже незначительные штрафы, а также невыплаченные налоги или неустойки могут стать главной причиной отказа по ипотеке. Также если у вас имеется уголовное прошлое, банк вправе отказать в выдаче займа, однако если судимость условная, некоторые банки могут пойти навстречу клиентам и оформить кредит.
Возможные пути решения
Важно обратиться в необходимую Государственную организацию — налоговую службу или ГИБДД с целью проверки наличия любых возможных задолженностей. При выявлении каких-либо нарушений по неуплате, важно исправить ситуацию и закрыть все имеющиеся долги перед государством. Только после снятия «долгового обременения» можно обратиться в банк повторно. Для этого предварительно можно посетить сайт необходимой государственной организации с целью проверки наличия имеющейся задолженности. Дело в том, что иногда информация об имеющихся штрафах и задолженностях может быть скорректирована сотрудниками не сразу, а по истечении определенного времени.
Неуверенность клиента
При оформлении кредита сотрудник банковской организации может задавать любые уточняющие вопросы клиенту. Если будущий заемщик ведет себя неуверенно и путается в указании фактических данных банк вправе отказать в выдаче кредита. Также особое внимание уделяется клиентам, которые пришли в сопровождении. Кредитный специалист проводит тщательный визуальный осмотр клиента и может засомневаться в надежности будущего заёмщика. Подобная оценка может отрицательно повлиять на формирование баллов скоринга и клиенту вряд ли будет одобрен кредит.
Возможные пути решения
Клиенту необходимо тщательно готовиться к беседе с кредитным специалистом и быть готовым заранее отвечать на подобные вопросы о месте работы, уровне заработной платы, а также указывать полные данные о семейном положении и общей финансовой ситуации в семье. Важно исключить любые резкие высказывания на требования специалиста и отвечать вежливо и деликатно на любой вопрос. Также необходимо уделить особое внимание внешнему виду — на данный аспект кредитный работник обращает особое внимание.
Невозможность подтвердить указанную информацию
Прежде чем оформить ипотечное кредитование, сотрудник банковской организации тщательно изучает достоверность всей предоставляемой информации. Если данные, указанные в справках и подтверждающих документах, не содержат подписи начальника организации, банк вправе отказать в выдаче кредита без рассмотрения дополнительной документации. Также если связаться с работодателем с целью подтверждения существующих данных не удаётся, заемщику, скорее всего, будет отказано в ипотечном займе.
Возможные пути решения
Важно предоставлять только проверенную и достоверную информацию, официально подтвержденную работодателем. Необходимо указывать точные сведения — любая информация, особенно касающаяся финансовых доходов заемщика, обязательно проверяется. Также следует заранее предупредить руководителя о том, что ему могут позвонить из кредитной службы, чтобы он смог предоставить необходимую информацию о работнике.
Подделка документов
Для соответствия строгим требованиям банка некоторые клиенты прибегают к подделке документации. Данные действия совершать не следует, поскольку в штате безопасности банка работают настоящие профессионалы, которые при выявлении любых нарушений могут не только отказать в выдаче кредита, но и внести клиента в черный список.
Также информация об указании ложных сведений может быть передана в общую межбанковскую базу, где представлены все ненадежные заемщики. В данном случае ни одна банковская организация в дальнейшем не одобрит займ.Также предоставление ложной документации влечет за собой уголовную ответственность.
Возможные пути решения
Необходимо ответственно отнестись к подготовке документации и предоставлять только достоверные данные. Важно помнить, что любая фактическая информация проверяется банком — при попытке обмана финансовой организации существует риск навсегда попасть в черную базу «отказников» по кредиту. Перед следующим походом в банк важно несколько раз проверить все фактические данные, указанные в документах и представить официальные справки, оформленные по всем правилам.
Состояние здоровья заемщика
При оформлении ипотечного займа банки особое внимание уделяют состоянию здоровья будущего заёмщика. Если клиент длительное время находится на лечении или будущим заемщиком является беременная женщина, банк вправе отказать в получении кредита. Также невелики шансы получить кредит у клиентов, которые имеют признаки достаточно серьезной болезни или инвалидность. В данном случае в ипотечном кредитовании могут отказать без указания причин. Скрыть данную информацию не получится, поскольку у каждой банковской организации есть специальные структуры, которое детально проверяют всю информацию о клиенте.
Возможные пути решения
Не стоит пытаться брать кредит, если вы длительное время находились на лечении. Важно дождаться выздоровления и через некоторое время обратиться в банк с предоставлением заявления на кредит. Для инвалидов и людей, имеющих серьезные заболевания, существуют специальные программы кредитования с привлечением созаемщиков.
Неуверенность в объекте кредитования
В некоторых случаях заемщик в качестве объекта кредитования может выбрать недвижимость, которая считается неликвидной. В данном случае банк при рассмотрении объекта вправе отказать клиенту в выдаче кредита.Всё дело в том, что будущая недвижимость, приобретаемая в ипотеку, на время действия договора является непосредственной собственностью банка и находится в обременении. Именно поэтому финансовой организации важно убедиться в ликвидности приобретаемого имущества.
Возможные пути решения
При выборе объекта недвижимости важно обращать внимание на состояние квартиры. Также важно изучить основные критерии банковской экспертизы и проверить, соответствует ли выбранная квартира данным пунктам. Существуют стандартные требования, предъявляемые банковской организации к залоговому имуществу.
Банк детально рассматривает местоположение объекта недвижимости, его техническое состояние, а также использование по назначению. Жилищный объект не должен находиться в аварийном состоянии — банк не рассматривает варианты жилья, предназначенные «под снос». Также в помещении не должно быть осуществлено незаконных перепланировок и переоборудования. Важно выбрать квартиру, которая будет полностью «чистой» и соответствовать основным требованиям банковской экспертизы.
Другие причины
Среди возможных причин отказа в ипотечном кредитовании выделяют следующие аспекты:
Как узнать причину отказа?
В большинстве случаев банк напрямую не озвучивает причины отказа по кредиту. Можно обратиться с официальным запросом в банк, но следует помнить, что кредитное учреждение вправе скрыть причину отказа.
Если причина несущественна, у клиента есть шанс повторно обратиться в банковскую организацию, сотрудники всегда идут навстречу подобным клиентам и раскрывают причину, для того чтобы в будущем были внесены необходимые корректировки и кредит был одобрен.
Дальнейшие действия при отказе
При устранении всех возможных ошибок, повлекших возможный отказ банка, можно повторно обратиться в организацию с пакетом документов. Однако следует помнить, что должно пройти некоторое время перед повторным обращением. Временной промежуток каждое кредитное учреждение устанавливает самостоятельно. В большинстве случаев клиентам приходится ждать от 1 до 3-х месяцев для возможности повторного обращения в банковскую организацию. Если клиент обратиться раньше, скоринговая система может «выдать» отказ и получить ипотечный кредит вновь не получится.
«Проще отказать, чем нести убытки» Банки все чаще отказывают россиянам в ипотеке. Что будет дальше?
Россиянам стали чаще отказывать в ипотеке — несмотря на бурное развитие кредитования в последние годы. Поводов для того, чтобы разворачивать граждан на пороге улучшения жилищных условий, всегда было немало, а в обозримом будущем их может стать еще больше, части россиян доступ к ипотеке и вовсе перекроют. Всему виной общая неопределенность, вызванная экономическим кризисом, — никто с уверенностью не сможет сказать, когда коронавирусный эффект пойдет на спад. В новых условиях банки не станут заигрывать с рисками и скорее предпочтут перестраховаться, отказывая заемщикам даже под надуманными предлогами. Прикрытая форточка ипотечных возможностей — в материале «Ленты.ру».
Нет значит нет
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с февраля 2019-го по февраль 2020-го доля одобренных ипотечных заявок в России снизилась с 65,4 до 62,1 процента. В процентах падение не катастрофическое, в реальности же речь идет о десятках тысяч людей, которым не удалось взять кредит на покупку жилья. Они вынуждены смириться с условиями, в которых живут сейчас, или того хуже — искать другие денежные источники, среди которых не последнее место занимают микрофинансовые организации (МФО). Они предлагают деньги под бешеные проценты, требуя минимум документов, но цена такой непривередливости высока — клиенты МФО как никто другой рискуют в будущем лишиться и приобретенного жилья, и своих скромных доходов.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) подсчитали: банки дают «зеленый свет» примерно двум заявкам на ипотечный кредит из трех, в 2020 году доля отказов «немного выросла». Есть и другое мнение: управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков утверждает, что в России сложился тренд на рост качества одобряемых заявок. «В первую очередь это связано с популярностью программы рефинансирования, так как приходят клиенты уже c положительной кредитной историей из другого банка», — поясняет он.
По данным финансового супермаркета «Банки.ру», средний процент отказов по ипотеке в топ-30 крупнейших банков по размеру ипотечного портфеля составлял на 1 января 2020 года около 41 процента, а по итогам первого полугодия 2019-го — почти 54 процента. То есть, опять же, есть снижение числа отказов. Правда, в 2018-м их было всего 33 процента.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
«Процент одобрений по ипотечным заявкам достигает 80 процентов — динамика по компании примерно одинаковая, но доля одобрений может варьироваться в зависимости от объекта, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Например, в экономе и комфорте данный показатель чуть меньше, что связано с закредитованностью, недостаточно высокими доходами потребителей. В бизнес-классе доля одобрений выше в силу портрета заемщика. Например, заемщик, располагающий 10 миллионами в качестве первоначального взноса, с большей вероятностью получит кредит на аналогичную сумму, чем клиент с небольшими накоплениями. Банки просчитывают свои риски, в том числе с учетом суммы первоначального взноса».
«Это обусловлено тем, что мы работаем с очень большим количеством банков, поэтому у наших клиентов больше шансов получить одобрение. Такой показатель был не всегда, например, в начале 2019 года доля отказов была 5-6 процентов, а два года назад — 10 процентов. Если уйти в историю, то десять лет назад банки были менее лояльны и одобрение получали далеко не все клиенты», — вспоминает руководитель управления ипотечного кредитования «Самолета» Алена Анцышкина.
Уйди, противный
Основных причин отказа в оформлении ипотеки две: это недостаточный доход для обслуживания кредита и плохая или неидеальная кредитная история потенциального заемщика. «Кредитную историю легко испортить пропуском даже одного платежа, но очень трудно улучшить, — подчеркивает президент Национальной ассоциации коллекторских агентств Эльман Мехтиев. — Даже несмотря на то, что ипотечный кредит обеспечивается залогом и все риски должны покрываться стоимостью недвижимости, банки тщательно подходят к анализу клиентов. Ведь речь идет о кредитовании на долгий срок, а банк не заинтересован в получении недвижимости, его заработок — в уплаченных вовремя процентах».
Остро негативное влияние на качество кредитной истории могут оказывать совсем мелкие «грехи», предупреждает Евгений Красовский, директор консалтинговой фирмы «Финансовые партнеры»: например, когда годами тянутся просрочки на мелкие суммы, вроде 20 рублей. «Как бывший сотрудник банка могу сказать, что зачастую банк не будет звонить и взыскивать такую сумму, а срок просрочки будет тем временем накапливаться», — поясняет эксперт. Систематические просрочки на один-два дня — тоже минус в кредитную «карму», говорит он. «Буквально недавно слышал от клиента такой комментарий: «Не может быть! Мне сотрудник банка сказал, что пара дней — нестрашно». Верю. Менеджер банка мог так сказать, но только по незнанию. Видимо, имел в виду «нестрашно, взыскивать не будут из-за трех дней». А вот для кредитной истории это критично», — говорит Красовский.
В НБКИ составили рейтинг основных причин отказа в предоставлении ипотеки (как и других типов кредитов). Он выглядит следующим образом (от более весомой причины к менее значимым): кредитная политика банка, кредитная история заемщика (поручителя), избыточная долговая нагрузка заемщика (поручителя), несоответствие между заявкой и информацией, известной кредитору, все прочее.
«Как правило банки не раскрывают причины отказа, однако ряд причин находится на поверхности, — указывает Наталия Кузнецова. — Во–первых, банки могут отказать заемщику при высокой финансовой нагрузке и наличии действующих кредитов. Если их доля в соотношении доходы/затраты слишком высокая, то, скорее всего, заемщик ипотеку не получит».
Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»
Руководитель департамента продаж девелопера Glincom Кристина Дудко добавляет к вышеперечисленным причинам «сомнительное трудоустройство» (когда заявитель получает зарплату в конверте, не делает пенсионных отчислений). «На третьем месте в структуре отказов — место работы потенциального заемщика, — подтверждает риелтор Катерина Соболева. — Банк откажет, если у компании, в которой работает заемщик, есть проблемы по налоговым выплатам, если она участвует в судебных процессах. Еще одной причиной отказа может стать опасная профессия будущего заемщика». Опасными традиционно считаются такие профессии, как водолаз, летчик, промышленный альпинист, охранник и подобные.
Безусловно отрицательно сказывается на шансах получить ипотеку наличие у заявителя криминального прошлого — когда человек привлекался к уголовной ответственности, имел судимость. «Систематическая неуплата штрафов, алиментов могут оказать негативное воздействие, — добавляет Мария Замолоцких, юрист «Европейской юридической службы». — Наконец, еще одним препятствием при выдаче ипотеки может являться тот факт, что банк может не устроить недвижимость, которую вы выбрали. Он может порекомендовать найти другой объект».
Сотрудник банка оценивает клиента по поведению, внешнему виду, речи. Если потенциальный заемщик нервничает, не уверен в себе, мямлит, путано отвечает на вопросы специалиста, имеет всклокоченный вид или на нем грязная одежда — скорее всего, внешний андеррайтинг он не пройдет
В сегменте элитного жилья — свои требования к ипотечникам (по данным Capital Group, в 2019-м каждую пятую квартиру в элитных новостройках Москвы купили в кредит). «Причиной для отказа могут послужить сомнения в прозрачности и законности доходов клиента, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — В основном это касается высокобюджетного сегмента. Дело в том, что сведения обо всех сделках предоставляются в Росфинмониторинг. Если же официальные доходы клиента явно контрастируют с бюджетом покупки, надзорные органы могут заинтересоваться таким заемщиком».
Наконец, небольшой процент отказов обусловлен техническими ошибками — например, когда выявляется недостоверная информация в кредитных историях. И последнее: отправить потенциального клиента восвояси могут просто из-за неопрятности и неуверенности в себе. Речь идет о так называемом внешнем андеррайтинге (анализе платежеспособности и кредитоспособности заемщика).
Какая интересная история
Рвать на себе волосы, если банк отказал в ипотеке, — дело бессмысленное. В большинстве случаев можно добиться иного решения, пусть и не сразу. «В первую очередь следует проверить, нет ли у вас просроченной кредитной задолженности. Иногда клиенты забывают, например, о платеже по кредитной карте и получают отказ во всех банках по ипотечной заявке», — сетует Андрей Спиваков.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ, отмечает, что люди зачастую не понимают, на какой кредит они могут рассчитывать, и оголтело отправляют заявки сразу в несколько банков на кредиты, которые им кажутся привлекательными с точки зрения суммы, ставки, срока и прочих условий. Результат — отказ. Для того чтобы сориентировать будущих заемщиков, в бюро еще в 2019 году начали бесплатно (через сайт) предоставлять гражданам персональные кредитные рейтинги (ПКР). «Это большой межбанковский проект, к которому присоединились банки-лидеры розничного кредитования, — поясняет Волков. — Любой гражданин может получить свой ПКР в любое время и сразу же ознакомиться с банковскими предложениями. Эта программа, по нашему мнению, позволит гражданам более точно представлять, где и на каких условиях они могут получить кредит».
Наталия Кузнецова рекомендует отказникам брать выписку из Бюро кредитных историй (БКИ) и изучать структуру просрочек — если они были. Банк, по ее словам, может пойти навстречу, если просрочки были технические, не имели систематического характера или пришлись на период кризиса. В таком случае следует написать сопроводительное письмо с описанием причин просрочек.
«Если банк отказал в выдаче ипотечного кредита, то, во-первых, нужно ознакомиться со своей кредитной историей, — подтверждает Артур Александрович, генеральный директор ОКБ. — Два раза в год получить ее можно бесплатно. В ней вы увидите, были ли у вас просрочки раньше, нет ли незакрытых кредитов. Например, иногда люди пользуются кредитной картой, полностью выплачивают по ней долг, а затем забывают про нее, но с точки зрения банка этот кредит является действующим».
Кредитный отчет поможет также более точно оценить свою кредитную нагрузку по действующим кредитам, отмечает эксперт. Нужно добавить к этим платежам предполагаемые ежемесячные платежи по ипотеке и убедиться, что на обслуживание всех долгов уходит не более половины подтвержденных доходов. Чем меньше долговая нагрузка — тем выше шанс получить кредит, подчеркивает Александрович. В ОКБ подсчитали: в 2019 году банки выдавали ипотеку тем заемщикам, которые тратят на выплаты по всем своим кредитам, включая ипотечный, в среднем 45 процентов от своих ежемесячных доходов.
«Чтобы заслужить доверие банков, необходимо доказать свою платежеспособность и показать дисциплинированность в части внесения платежей, — советует генеральный директор финансового маркета «Юником24» Юрий Кудряков. — Нередки случаи, когда клиенты берут один-два кредита, вовремя вносят платежи именно с целью, чтобы данные были отображены в БКИ, и их кредитный балл или рейтинг был улучшен». Оформляя кредит в возрасте 20-25 лет и допуская просрочку, редко кто задумывается о последствиях и о том, что в будущем им потребуется ипотека, указывает эксперт. «В этом случае такое решение, как оформление кредитов для кредитной истории, вполне оправданно», — полагает он.
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
Если все плохо и ничего не помогает, можно формально оформить ипотеку на родственника или знакомого, а выплачивать ее, разумеется, самостоятельно. Но это вариант из области фантастики: финансовая грамотность населения растет, добрых и наивных самаритян становится все меньше.
Извините, кредитов нет
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов рынка недвижимости и банковского сектора сходятся во мнении, что в обозримом будущем доля отказов по ипотеке увеличится. «С учетом изменившейся экономической ситуации в ближайшей перспективе (несколько месяцев) банки, скорее всего, еще больше умерят свой аппетит к риску и с большой долей вероятности стоит ожидать роста отказов в ипотечных кредитах», — говорит Алексей Волков.
Кристина Дудко считает, что ипотечных «нет» станет больше даже без привязки к экономической ситуации. «Банки интегрируются в Пенсионный фонд, и при подаче заявки на кредит проверяется наличие пенсионных отчислений, — поясняет она. — При этом многие заявители имеют источник дохода, который не могут подтвердить документально. Этой части населения доступ к ипотеке будет полностью перекрыт».
В ОКБ полагают, что спрос на ипотеку в 2020 году будет выше, чем в предыдущем, — отчасти из-за того, что выдачи жилищных кредитов в 2019-м упали, отчасти из-за того, что в условиях нестабильной экономики многие граждане предпочтут вложиться в недвижимость. Но банки возросшему интересу к кредитным продуктам не обрадуются. «К новым заемщикам в условиях отсутствия реального роста доходов населения банки будут относиться осторожнее, поэтому доля отказов может вырасти, — говорит Артур Александрович. — Впрочем, с марта любой прогноз делать сложно из-за крайне волатильной ситуации».
Причина не только в доходах населения, но и в общей неопределенности, уверен директор портала «Обменквартир.рф» Станислав Галкин: количество отказов по ипотеке будет выше, по его словам, из-за того, что банкам вообще непонятно, какие ставки по ипотеке будут экономически выгодны в среднесрочной перспективе. «Поэтому на данном этапе банку проще отказать заемщику по любому, даже надуманному поводу, чем нести убытки», — поясняет эксперт.
В оптимистах только Андрей Спиваков из Райффайзенбанка, который «не видит предпосылок для увеличения числа отказов» и представитель агентства «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова. «Ипотека — это продукт банка, который он продает. Следовательно, им невыгодно увеличивать процент отказов потенциальным заемщикам. Тем более у банков есть инструменты страхования собственных рисков», — утверждает она.
Между тем в шквал новостей о коронавирусе и падающем рубле периодически пробиваются положительные сигналы для настоящих и будущих ипотечников: им обещают отсрочить выплаты, если жизненная ситуация ухудшится, и, возможно, субсидировать ставки — в прошлый раз такая мера принималась в 2015-2016 годах для спасения рынка новостроек, и она сработала. Это означает, что в верхах власти от ипотеки отказываться пока не планируют, и выдавать ее все-таки будут — вероятно, даже претендентам с изъянами.