чем опасно сдавать квартиру
Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание.
Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.
Договор всему голова
Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта.
Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором.
Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.
«До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Обещанного ремонта три года ждут
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели.
Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.
Ты мне больше не друг
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга.
Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора. Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт.
«Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.
Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность. Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию. Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная. Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.
Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода. Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.
Аренда квартиры: какие проблемы возникают при найме жилья
Зачастую желание снять хорошее жилье в привлекательной локации и по приемлемой цене превращается в испытание. Еще хуже, когда после длительных поисков нужный вариант найден, но затем начинают вскрываться различные неприятные обстоятельства: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые.
Рассказываем, какие проблемы могут возникнуть при аренде жилья и как обезопасить себя от них.
Прежде всего необходимо уделить должное внимание договору найма жилья. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Документ нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие арендаторов пункты — от оплаты до ремонта. Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Долги за коммуналку
Бывают случаи, когда человек снимает квартиру, а вместе с ней получает долги за коммуналку: собственник стал должником, а жилец остается без электричества. Недобросовестный арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а квартирант становится перед выбором: продолжать поиски жилья и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.
Чтобы избежать такой ситуации, необходимо попросить у собственника отчет о коммунальных платежах до подписания договора. Если жилец все-таки решает остаться в этой квартире и погасить долг, нужно письменно оформить, что внесенная сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания.
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель сразу после заселения. Однако спустя время неисправности так и остаются. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, такие особые условия должны быть прописаны в договоре. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупка нужной мебели.
Кроме того, нередки случаи, когда нарушаются устные договоренности о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, жилец делает ремонт квартиры за свой счет и не платит за аренду в течение нескольких месяцев. Но некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Это в ряде случаев может спровоцировать разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда и до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее.
Друзья и родственники
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключается. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому даже в таком случае лучше заключить договор.
Встречаются случаи, когда квартира сдается по доверенности. В договоре обычно указано, что доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. Но в документе не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация, когда жилец исправно оплачивает проживание доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Распространенный вариант обмана с техникой, когда при заселении собственник говорит, что все работает, а спустя время после подписания акта приема-передачи квартиры выясняется, что неисправна стиральная машина. Вина в этом случае ляжет на арендатора. Во избежание подобных неприятностей нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. То же самое необходимо проделать применительно к мебели.
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, да и узнать об этом достаточно трудно. Идти по квартирам и надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт, не стоит.
Для того чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, стоит обратить внимание на места общего пользования: подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с соседями не возникнет.
В бюджетных вариантах квартир нередко обнаруживаются тараканы, клопы или муравьи. Недобросовестные собственники умалчивают о проблеме и показывают жилье исключительно в светлое время суток, когда насекомые прячутся. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать «живность». Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Арендодатель может начать отпираться и убеждать, что принесли это в квартиру сами жильцы, более того — заставить сделать дезинсекцию. Поэтому, чтобы избежать подобной ситуации, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
Бывают случаи, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит, который обычно равен сумме месячной аренды жилья. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать деньги из-за досрочного расторжения договора найма. Чтобы не попадать в такую ситуацию, следует правильно составлять договор и внести в него необходимый пункт.
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.
Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.
Фейковые агентства
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.
Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.
Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:
— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Фальшивые документы
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».
Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.
Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.
Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Пандемия и обман
Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.
Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.
Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.
Как распознать обман при съеме квартиры
И не подарить деньги мошенникам
В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.
Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.
На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.
На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.
Схема обмана. На информагентства выходят через рекламу их услуг или «рекомендации» — то есть люди сами приезжают в офис. Или через объявления о сдаче квартиры: клиент звонит по такому объявлению, ему подробно рассказывают о квартире и просят подъехать в офис, чтобы заключить договор. Расчет делается на то, что человек поверит, что квартира на самом деле существует, поскольку он ее видел в объявлении.
Мы написали по объявлению информагентства. Вот что из этого вышло
Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.
После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов — шикарных квартир по заниженной цене.
Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.
Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.
Я не утверждаю, что именно эти объявления мошеннические. По закону человек имеет право сдавать квартиру по любой цене
Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.
Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:
Сначала читать, потом подписывать
Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.
Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.
Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.
Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.
Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.
Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.
Как отличить субаренду от мошенничества
Субаренда — нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше — при долгосрочной.
Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.
Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.
Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.
Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.
Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.
Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них — тот, с кем вы заключаете договор, — должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.
Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.
Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?
Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.
Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.
У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.
Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.
Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.
Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.
Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.
Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.
Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.
Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене — или, наоборот, не соглашается, — ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.
Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.
Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель — передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.
Предоплата — законная практика. Это сумма, которую продавец берет у покупателя до сделки, чтобы покупатель не передумал.
Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.
Различия между авансом, задатком и залогом
Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.
Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.
Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.
Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:
Обычно после перевода денег перестают брать трубку. Наниматель остается без денег и без квартиры.
Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.
Привет от жителя Перу
Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.
По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.
Вам пишут примерно такое сообщение:
Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.
Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.
Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.
Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.
Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.
Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.
В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.
Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.
Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.
Какие документы проверить перед арендой
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.
На что еще обратить внимание
Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.
Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.
Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.
Сколько денег платить
Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.
Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.
Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:
То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.
Запомнить, если собрались снимать жилье
Наталья, можно заключать договор на полгода и ещё брать залог. В договор вносить пункт о серьёзной материальной ответственности, в случае неуплаты за найм и отказа съезжать.
Ольга, поменяли бы сами замки, раз такая хозяйка-беспредельщица
Ольга, А вы заключили с ней договор аренды? Как она могла вас через 3 месяца выгнать?
Тк при съёме в Москве почти всегда прицепом идёт нехилая комиссия посредника, в договоре я дополнительно прошу вписать, что сообственик мне ее компенсирует, если решит меня погнать раньше года. Разок выручило, когда спустя 2 месяца вдруг решили продавать.
Наталья, договор нужен ОБЯЗАТЕЛЬНО, иначе при любой уголовщине всё повесят на Вас, а наниматель скажет, что отношения к квартире не имеет.
Vladimir, не мелите чушь, пожалуйста. Когда квартира сдаётся, то все соседи про это знают. В этой квартире даже отпечатков моих пальцев нет уж лет десять.)))
Anton, я выше писала, суд был в нашу пользу, толку то, что залог не вернёт, что комиссию вашу, было бы нежелание
Наталья, надо проверять платежеспособность арендатора
возможно ли с него взыскать по суду
Ростислав, ну, конечно. справку о белой зарплате запрашивать, как в Сбербанке, ага.))) Вы так свою квартиру никогда не сдадите.
Anton, и соглашаются вписать этот пункт в договор? Также интересно, если договор аренды идет на 11 месяцев или больше, как они могут продать квартиру, пока есть обязательства перед вами.
Эх, вышла бы эта статья на неделю раньше, как раз на днях по невнимательности подписали такой договор на «информационные услуги», хотя в момент ознакомления такое чувство что читали какой-то другой договор. Естественно по реквизитам «шикарной идеальной квартиры» нас футболила хозяйка 2 дня, то трубку не берет, то с животными нельзя, то при звонке с другого номера вообще сказали что квартира давно сдана. Через пару дней нашли сами себе квартиру на авито от собственника, деньги потеряли хоть и небольшие, но всё равно обидно.
Повысит права арендатора в случаях проблем с арендодателем:
1) оплата по безналу, чтобы можно пригрозить налоговой.
2) сделать копию ключей от замка и домофона.
3) ключи отдавать в обмен на залог, не соглашаться что «скинут потом».
4) включать диктофон в устных пеговорах
5) хранить фото паспорта, договора и документов на собственность в электронном виде.
Добрый день. Почему в выписке егрн не указываются паспортные данные собственников?
лунная, точно, не подумал об этом. В итоге надо сверять ее с паспортом и договором купли продажи.
А почему доверенность только нотариальная?
Да, Их полным полно.
Говорю, как создатель паблика с объявлениями о аренде недвижимости:
vk.com/rent4friend
пс. Мария, можно использовать материалы этой статьи?
Меня так одно агентство в Москве развело на 9,5к рублей. Я тогда студенткой была, хотела переехать. В итоге попала на сумму и поняла, что никто мне не сможет помочь, а в полиции лишь посмеются.
Я и снимала и сдавала жильё. Думала, что схемы с дешёвыми несуществующими квартирами и информагентствами канули в лету вместе с 90-ми. Каких только халуп не насмотрелась в своё время, в одном месте большим бонусом по словам риэлтора было то, что можно мужчин приводить. Искала тогда комнату и нашла у одной бабульки, причём она сама жила в проходной комнате, а сдаваемая комната была с занавесками вместо двери и вот туда можно было водить мужчин! Как так люди живут. ((( Ещё одна бабулька повышала стоимость без предупреждения и как-то вселила ко мне ещё одну студентку. Типа племяшка приехала, вечером выяснилось, что тоже квартирантка. На мои вопросы сказала: а что такого, вместе веселее, но почему то оплату снижать вдвое отказалась.
А квартиранты были капец уроды. В смысле люди то приличные, дорогие, но без какого либо уважения к другим людям. Девица припёрла пса, хотя с ней был договор и насчёт животных всё прописано в том плане что никаких животных, а там туша в 70 кило и с длинной шерстью. Но у неё папа олигарх и девочка балованная, я не смогла ей возразить, впрочем она и съёхала через месяц. Въёхал парень. Один, адекватный. Через полгода привёз свою бабу (язык не поворачивается написать про неё девушка или женщина), потом баба забеременела и с катушек полетела, хамила соседям, а я разбиралась. Потом они подобрали шавку, эта тварь перегрызла шланги на кухне и затопили 8 квартир с 4 по 1 этаж, я потом подъёзд красила и компенсацию соседям выплачивала. Еле-еле половину затрат из них выцарапала. Потом решили продавать квартиру, и полгода не могли их выселить. Приходилось показывать квартиру при этих постояльцах. Причём их псина расцарапала гипсокартон, сожрала линолеум в коридоре, срала на пол и кидалась на тех, кто приходил. Короче, вся в хозяйку. Когда они съехали я натурально праздник устроила, веселье было покруче, чем на день рождения.