что делать если в бти неправильно померили площадь
Ошибки в плане БТИ. Как исправить?
Пример технического паспорта БТИ.
Ни одна проектная организация не сможет начать разработку проектной документации, если заказчик не предоставит техпаспорт или поэтажный план и экспликацию, поэтому данные документы БТИ являются ключевыми на начальном этапе согласования будущей перепланировки.
Пример поэтажного плана и экспликации БТИ.
Однако уже на этой стадии собственника может ждать неприятный сюрприз, если в техническом паспорте будут ошибки, а именно несоответствие плана с реально существующей планировкой квартиры.
Ошибки БТИ. Возможные случаи обнаружения.
Ошибки в документах БТИ.
Все случаи ошибок в техническом паспорте квартиры, которые были в нашей практике, описать не представляется возможным. Разберем лишь основные из них.
1) Ошибки БТИ в поэтажном плане квартиры, в которой никогда не делали перепланировку.
Если собственник никогда не сталкивался с перепланировкой квартиры, то до обращения в Бюро технической инвентаризации он может и не догадываться о том, что в планах могут быть несоответствия.
В данном случае, если дом не новый, а относительно старый, БТИ может и признать, что ошибка была допущена по их вине, и не станет настаивать на том, что собственник самовольно сделал перепланировку и не согласовал ее.
Что делать.
Часто удается убедить БТИ в том, что никаких изменений в квартире произведено не было. Обычно БТИ назначает выход техника на квартиру для повторных обмеров. Могут также попросить обеспечить доступ к соседям по стояку, чтобы убедиться, что у них тоже подобные отклонения и что это массовое явление, то есть их ошибка, а не какого-то конкретного собственника.
Но бывает, что они и на это не идут, и если собственник уверен в своей правоте, можно обратиться в суд. Но в нашей практике судебных тяжб по этому вопросу еще не было.
Примеры исправления ошибок БТИ.
1. Допустим, получаем план БТИ, и там газовая плита, а по факту стоит электрическая. Обращаемся в БТИ и комментируем им, что по логике газовой плиты быть не может, так как газа в доме вообще нет, будьте добры, поставьте электрическую, может быть мы и хотели бы газовую плиту, но к дому газ не подведен в принципе.
2. Предположим, на плане БТИ подоконный блок у вас в окне справа, а на самом деле он слева. Обращаемся в БТИ и комментируем, что произошла путаница с подоконным блоком, поправьте его так, как у нас он на самом деле.
БТИ отвечают: «Ничего не знаем, это либо вы, либо собственник до вас поменял местами подоконный блок и окно».
Мы парируем: «Мы в этом доме живем с его постройки, так всегда и было, это ваша ошибка».
БТИ говорит: «Ок, раз вы настаиваете, оформляйте повторный выход техника, мы посмотрим. И договоритесь с соседями сверху-снизу, чтобы они тоже двери открыли и мы убедились, что это у всех так по стояку».
Вопросы повторной оплаты, обеспечения доступа к соседями остаются риторическими. Казалось бы, с чего бы мы должны оплачивать еще раз выход инженера и соседей беспокоить, если они сами ошиблись, но. Все решается как-то-так-методом-как-нибудь, каких-то определенных путей решения проблемы по исправлению их ошибок нет.
3. Появилась какая-то непонятная штука на плане БТИ – все решается аналогично пункту 2.
4. В старых домах (до 1950 года) часто показаны уже давно отсутствующие дымоходы, камины, печи. Вопрос зачастую решается справками из управляющей компании, что в «таком-то году была реконструкция здания».
5. Что-то в плане БТИ отсутствует (допустим, венткороб, стена или сантехнический шкаф. или. или). Вот здесь все проще. «Нарисовать» что-то сверху БТИ всегда рады, поправят быстро.
Исправление ошибки БТИ. Фото.
2) Несоответствие поэтажного плана БТИ и плана застройщика в новостройках.
Дело в том, что компания-застройщик сразу после окончания строительства должна провести обмеры БТИ, но зачастую они проводятся, так скажем, «не совсем качественно», а, проще говоря, «спустя рукава». Например, в доме может быть 600 квартир, и БТИ по практике работы не меряет все квартиры, они меряют по одной квартире в каждом подъезде и «проецируют» их на все квартиры по стояку.
У нас в практике работы была квартира, у которой на плане БТИ был огромный короб вентиляции, по факту же его не было. Оказалось вот что. Короба-то были. НО. с первый по девятый этаж включительно, а с десятого по двадцать второй их не было предусмотрено застройщиком. БТИ же померяло лишь первый этаж, и в результате с 10 по 22 этаж в квартирах оказались огромные вентиляционные короба на БТИ, которых там даже не было предусмотрено застройщиком. Ситуация в том случае решилась в нормальном режиме, вначале БТИ «упорствовало» и комментировало, что «у нас все верно, а это собственники снесли именно с 10 по 22 этажи короба», но потом со справкой управляющей компании и с планами от застройщика справились с ними.
Что делать.
Запросить у застройщика окончательные планы, сверить их с имеющейся планировкой квартиры и идти в БТИ с убедительной просьбой поднять все документы и выявить несоответствия. Здесь многое решает личностный фактор и напористость собственника.
В нашей практике был даже несколько комичный случай. В работе было нежилое помещение. Оно было расположено на первом этаже жилого дома. Высота помещения была 3,6 метра. Мы не «углядели» это в первых документах БТИ и сдали на согласование. Жилищная инспекция это естественно увидела, то что у нас в документах БТИ высота помещения 250 см, а в проектной документации 360 см, то есть то, что есть по факту. Получив отказ в согласовании перепланировки с формулировкой «исправить разночтения в проектной документации и в БТИ», мы направились в Бюро технической инвентаризации.
Объяснив им ситуацию, мы получили ответ, который нас поверг в ступор: «Мы ничего не знаем, это вы сами себе потолки увеличили». Апелляции к разуму, к тому, что дом был построен в 1956 году, и на первом этаже раньше делали для магазинов помещения «повыше», и что по их логике теперь второй этаж стал вместо 250 см высотой 140 см (мы же ведь увеличили свою высоту на 110 см), и теперь там квартира только для граждан весьма низкого роста, и когда мы это делали, они как-то не протестовали, ну, мол, так и так, что же теперь делать, будем жить в квартире с потолками 140 см, их не убедили. Сами увеличили – и все тут! У нас написано 250 см, значит, потолки у вас 250 см, точка!
Помогло только обращение в юридический отдел БТИ (Гнездниковский переулок), а фактически досудебная претензия с описанием этой ситуации и комментариями, что магазин из-за их ошибки не может вести свою деятельность и несет убытки, и в случае их проигрыша они будут их компенсировать. И тогда они «снизошли» и все-таки поправили эту ошибку.
3) Ошибки в техпаспорте БТИ, допущенные при внесении изменений после перепланировки.
После окончания перепланировки и подписания акта о завершенном переустройстве жилищная инспекция передает копии документов в БТИ для внесения изменений. На данном этапе могут быть допущены ошибки, которые важно сразу выявить.
Что делать.
При получении обновленного техпаспорта собственнику необходимо подробно изучить новый план на предмет каких-либо ошибок и, в случае обнаружения, оперативно решить проблему, вызвав инженера БТИ для уточнения обмеров, как говорится, «пока горячо».
Потому что очень часто собственники не обращают внимания на новые планы, а потом, при необходимости снова выполнить перепланировку, сталкиваются со сложностями.
4 ) Отдельным пунктом выделим ошибки в документах БТИ, появившиеся в связи с переводом баз из бумажного вида в электронный.
Начиная с 2015 года, БТИ всю свою документацию перевело в электронный формат. То есть теперь все планы выдаются собственникам в бумажном виде, но из электронной базы.
И при переводе планов с бумажных носителей в электронный формат зачастую возникали ошибки, то есть имел место человеческий фактор. И зачастую возникают ситуации, когда собственник квартиры приходит к нам за согласованием перепланировки со старым «бумажным» планом, полученным им, допустим, в начале 2000 годов. А в 2015 году при переводе этого плана из бумажного в электронный вид техник БТИ допустил ошибку.
В результате получается ситуация, что мы работаем с планом, который предоставил собственник, а жилищная инспекция при рассмотрении дела запрашивает в БТИ посредством электронного межведомственного взаимодействия план в электронном формате, и выходит так, что эти два плана не совпадают. В результате данного несовпадения инспекция выдает отказы следующего характера:
В этом случае необходимо обращаться в Бюро технической инвентаризации с «бумажным» планом и исправлять ошибку в базе БТИ, то есть приводить ситуацию к тому, чтобы план БТИ в «бумажном» формате и в базе БТИ в электронном виде был одинаковый.
Исправление ошибок в техническом паспорте. Примеры.
Разберем еще одну конкретную ситуацию, которая возникла до момента начала согласования перепланировки.
К нам обратился собственник двухкомнатной квартиры в новостройке за разработкой проектной документации. Но после получения технического паспорта выяснилось, что несущая стена между жилыми комнатами на плане длиннее, чем есть на самом деле.
Планы БТИ с ошибкой.
Мы обратились за планами к застройщику, и после продолжительных разбирательств в БТИ, вплоть до привлечения к процессу представителя компании-застройщика, удалось доказать, что несущая стена по факту короче и никто ее не сносил.
План застройщика и план БТИ со внесенными изменениями.
Фото стены в квартире.
Зачем было заниматься подобным «разбирательством»? А суть в следующем. Жилищная инспекция принимает на рассмотрение документы, и вот в этих документах показана отсутствующая часть стены как несущая. Собственник планировал перепланировку, в которой он эту часть стены не собирался возводить. И по факту получалось, что он сносил часть несущей стены.
Согласовать-то это было возможно. Но пути согласования перепланировки с затрагиванием несущих конструкций и без затрагивания несущих конструкций совершенно разные и стоимость у них различается кратно за счет того, что проектная документация при затрагивании несущих конструкций в несколько раз дороже, чем без затрагивания. То есть фактически из-за ошибки застройщика собственнику для ее исправления необходимо было потратить лишние тысяч сто рублей.
Поэтому для удешевления процесса согласования перепланировки принципиально было доказать, что несущие стены в данной перепланировке не затрагиваются, и эта часть стены была изначально не возведена застройщиком.
Более подробно с данной перепланировкой можно ознакомиться здесь.
Опишем также очень частую ситуацию под кодовым названием «Ошибки БТИ, которых нет».
То есть жильцы думают, что есть техническая ошибка БТИ, а на самом деле ее нет. Опять же приведем типичный пример. К нам обратились собственники квартиры, которые хотели заказать проект перепланировки. Принимается заказ, и на плане БТИ сантехнический короб достаточно большой (судя по пропорциям, сантиметров 100 в длину), а на картинке, которую собственники нарисовали, он меньшего размера (63 сантиметра в длину).
Мы, соответственно, задали вопрос, а почему так случилось? Вы планируете подрезать сантехнический короб, что запрещено, а потому это никто не согласует.
Собственники (как потом выяснилось, это были «свежие» собственники, они только что купили квартиру) утверждали, что «нет, мы ничего не трогали, мы купили квартиру у «бабушки», там такой ремонт, что видно, что сто лет ничего не делалось, и т.д., и т.п. Мы короб трогать не будем, оставим все, как есть сейчас, это все БТИ неправильно нарисовали!»
Но мы все-таки больше верим своему опыту, а не словам собственников. Прокомментировали им, чтобы они зашли к соседям (может, знаете кого сверху-снизу) и попросили их померять свой короб.
Мужчина говорит: «Точно! С нижним соседом я уже знаком». И прямо при нас звонит ему и комментирует. Не помним уже, как соседа зовут, пусть будет условный Николай: «Коль, привет, это я, Миша. Ну, да. Сосед сверху. Слушай, а у тебя в квартире короб есть? Ты его трогал? Нет? Отлично. Померяй его длину».
Пауза. Сосед меряет короб. И дальше наблюдаем озадаченное лицо Михаила. и продолжение беседы: «98 сантиметров? Ты правильно все померял? Точно? Ну, да. Ну, от стены. Да? Все равно 98? У-у-у. «
В общем, как короб не меряли, он оказался все равно 98 сантиметров, и мы были правы, короб предыдущие собственники подрезали. И исправление технической ошибки БТИ не понадобилось, потому что, собственно, править в документах БТИ было нечего, надо было править короб в сторону его восстановления по старым габаритам.
Ошибки в техническом паспорте БТИ, к сожалению, не редкость, поэтому своевременное выявление данной проблемы поможет сэкономить уйму времени собственнику, который желает согласовать перепланировку.
Если у вас возникли вопросы относительно ошибки БТИ в документах или процедуры согласования перепланировки, бесплатно получить всю необходимую информацию можно, позвонив нашим специалистам по указанному на сайте номеру телефона. Также вы можете задать свои вопросы по электронной почте или через форму онлайн-консультации.
Оспаривание замеров площади в новостройке
порядке — куда нужно обращаться в БТИ или к застройщику? Каковы шансы (застройщик Л1), есть ли практика?
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Конечно Вы вправе требовать Вам выплаты разницы в площади с учетом выявленных Вами несоответствий в площади.
Претензионный порядок не обязателен, но желателен для Вас, так как Вы можете в случае неудовлетворения Ваших требований взыскать еще штраф 50% в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Обращаться с претензией нужно к Застройщику, с которым у Вас Договор долевого участия в строительстве.
Вы можете приложить к своей претензии результаты замеров проведенных Вашими специалистами, можно в виде экспертного заключения.
В случае спора судом может быть назначена судебная экспертиза, которая выявит кто ошибается БТИ или Ваш специалист.
С уважением! Г.А. Кураев
При невыплате Вам денежных средств в срок, установленный Договором, или в 10 дневный срок, если такой срок не установлен Договором, Вы будете вправе подать иск к Застройщику.
Иск можете подать в соответствии с Законом о защите прав потребителей по месту своего жительства, от уплаты госпошлины Вы освобождаетесь.
Также можете заявить требования о возмещении Вам морального вреда.
При этом, иск можете подать в районный (городской) суд, если цена иска более 50000 рублей.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 29.07.2018)
«О защите прав потребителей»
Статья 17. Судебная защита прав потребителей
1. Защита прав потребителей осуществляется судом.
Защита прав потребителей услуг, оказываемых финансовыми организациями, организующими взаимодействие с уполномоченным по правам потребителей финансовых услуг в соответствии с Федеральным законом «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг», осуществляется с особенностями, установленными указанным Федеральным законом.
2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Нормы закона о назначении экспертизы
«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ
Статья 79. Назначение экспертизы
1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.
Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?
Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что площадь квартиры при приемке, скорее всего, будет отличаться от той, что вы уже оплатили по договору. За лишние метры придется доплатить, а если квартира окажется меньше ожидаемой, то застройщик вернет разницу в деньгах. Фактическую площадь определяют сотрудники БТИ, делая замеры. О деталях этой процедуры и расчетов рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Кто делает обмер квартир и как это происходит?
Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект. Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями. Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.
На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?
Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.
В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.
По какой цене придется доплачивать?
Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.
Можно ли оспорить результаты обмера?
Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко. Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.
Замеры БТИ – как оспорить, если вы не согласны?
Что делать, если замеры БТИ не совпали с тем, что вы сами померяли рулеткой? Тем более, если ваша квартира была приобретена по договору долевого участия, в нем наверняка есть пункт о доплате, если по результатам обмеров БТИ площадь квартиры окажется больше, чем по проекту. Платить или оспорить результаты замеров БТИ – решать только вам.
В идеале, замеры БТИ должны производить в день принятия вами квартиры в вашем присутствии но, к сожалению, так бывает не всегда. Оспорить результаты замеров БТИ можно будет только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности на жилье.
Итак, последовательность ваших действий, если вы не согласны с замерами БТИ:
*Частая ошибка! При составлении иска надо иметь ввиду, что замеры, которые вы провели самостоятельно или с помощью прораба, делающего у вас ремонт, не имеют никакой ценности для суда. Чтобы доказать ошибочность измерений вам в любом случае придется заказывать новые замеры в компании, имеющей на это полномочия.
Необходима помощь в приемке?
Введите ваше Имя и контактный телефон, нажмите «получить консультацию» и мы перезвоним вам!
или звоните по телефону: +7 (499) 404 16 88
Заявки с сайта принимаем круглосуточно!