что делать если риэлтор обманул

Что делать и куда обращаться, если вас обманул риелтор? Схемы обмана клиентов

Иногда продавец или покупатель квартиры может даже не заметить того, что его обманули риелторы. Связано это с тем, что деятельность агентств недвижимости практически никак не регулируется законодательством. Большие суммы денег, используемые при покупке недвижимости, привлекают в этот бизнес разных людей, в том числе и нечистых на руку. Попасть на уловки риелтора неподготовленному человеку достаточно просто. Однако нужно различать небольшие хитрости, которые используют агенты по недвижимости, со способами серьезного обмана. В последнем случае можно не только вернуть потерянные деньги, но и взыскать нанесенный ущерб.

Как риелторы обманывают клиентов

Агенты по недвижимости отлично разбираются в психологии и могут использовать множество способов обмана — от небольших уловок и хитростей, позволяющих заполучить клиента, до практически мошеннических действий. Разберем наиболее часто встречающиеся схемы обмана риелторов и способы избежать их ловушек.

Обман в объявлениях

Самый распространенный способ ввести в заблуждение незадачливого покупателя — обман в объявлении о продаже. Для риелтора очень важно «зацепить» клиента, поэтому для потенциальных покупателей создается иллюзия интересного для покупки объекта. Варианты обмана могут быть совершенно различными: от вообще несуществующих квартир до умалчивания недостатков. Например, риелтор может выставить объявление о продаже квартиры с хорошим ремонтом, расположенной новом доме в неплохом районе, цена ее также будет вполне заманчивой. Проблема только одна — такой квартиры вообще не существует в продаже. Главное, чтобы клиент позвонил, тогда ему можно сказать, что данная квартира продана (за нее дан аванс, продажа приостановлена, внезапно повысилась цена и т. д.). Расстроенному клиенту всегда можно предложить другие варианты.

Другой способ обмана в объявлениях — скрыть недостатки квартиры. Например, она расположена на первом этаже. Естественно, цена такого объекта ниже. В объявлении указывается, что квартира находится на втором этаже. Когда во время показа правда выясняется, риелтор всегда может заявить, что произошла ошибка. Хотя на самом деле он с самого начала знал все об объекте.

Что делать? Не стоит клевать на объявления с нереальными условиями. Чудес не бывает — отличные варианты уходят очень быстро. Если же обман состоит в скрытии небольших недостатков, то лучше не связываться с таким риелтором в дальнейшем. Если он обманул в мелочах, то способен сделать это и по-крупному.

Скрытая комиссия

Очень распространенная схема обмана — скрытая комиссия. Риелтор показывает квартиру покупателю, который соглашается ее купить. Затем агент связывается с продавцом и «роняет» его по цене. При этом вся скидка, которая может доходить до нескольких сотен тысяч рублей, оседает в кармане риелтора, о чем его клиенты до поры до времени даже не догадываются. О настоящей цене объекта покупатель узнает лишь на сделке, тогда же и собственник узнает, что мог бы продать свою квартиру намного дороже. В такой ситуации чувствуют себя обманутыми обе стороны, так как и собственник, и покупатель теряют в деньгах.

Что делать? Продавцу и покупателю необходимо встречаться и разговаривать друг с другом до сделки. В интересах риелтора замкнуть все контакты сторон на себя, он старается, чтобы стороны первый раз встретились уже в момент подписания договора купли-продажи, когда изменить условия сделки уже поздно. Настаивайте на встрече с другой стороной договора, тогда обман со стороны риелтора вскроется раньше.

Двойная комиссия

Двойная комиссия — достаточно распространенный способ обмана со стороны риелтора, который может использоваться в различных ситуациях, в том числе и в сочетании с другими видами надувательства. Например, агент может продавать квартиру от хозяина, с которым заключил договор эксклюзивной продажи. Соответственно, услуги агента оплачивает продавец. Когда покупатель находится, квартира предлагается ему с дополнительной наценкой.

Иногда для продажи не особо ликвидных объектов недвижимости даже используется целый спектакль. Покупатель обращается к риелтору. Тот устраивает ему вереницу показов квартир, находящихся в ужасном состоянии. Когда покупатель уже решает, что ничего хорошего купить нельзя, ему показывается нужный вариант, который лучше только что осмотренных «клоповников». Работая на контрасте, риелтор добивается заключения сделки купли-продажи, получая комиссию от покупателя и «благодарность» от продавца.

Что делать? Как уже говорилось, сторонам нужно обязательно встретиться друг с другом еще до сделки. Лишь лично обговорив все ее условия, они смогут узнать реальную стоимость услуг риелтора. Что же касается обмана с «убитыми» квартирами, то не нужно хвататься за первый же неплохой вариант. Всегда есть смысл обратиться к другому риелтору или поискать варианты самостоятельно.

Несуществующие покупатели

Данная схема обмана обычно используется в отношении собственников недвижимости. Существует несколько ее вариантов. Иногда несуществующие покупатели используются для того, чтобы снизить цену на квартиру. Они приходят, смотрят квартиру и заявляют, что ее цена сильно завышена. Могут использоваться несколько подставных покупателей. Цель — убедить продавца, что стоимость квартиры реально высока и для продажи ее нужно снизить. Добившись снижения, риелторы продают ее по прежней цене, разница же оседает в кармане агента.

Второй вариант данной схемы — заставить продавца стать клиентом агентства. Появляется «покупатель», который готов заключить сделку. Продавец подписывает с агентством договор, однако в последний момент мнимый покупатель исчезает. Однако дело уже сделано — собственник квартиры уже сотрудничает с риелторами и продает недвижимость через них.

Схема с подставными покупателями используется и против тех, кто ищет себе жилье. Риелтор договаривается, чтобы во время просмотра пришли другие покупатели, которым жилье нравится настолько, что они намерены его немедленно приобрести. Естественно, в реальности они работают на риелтора. Тем самым агент не дает клиенту одуматься и подталкивает его к быстрому решению. Иногда риелтор и собственник даже могут устроить аукцион — кто больше даст, тот и купит. Все играют свою роль, и лишь незадачливый покупатель не догадывается, что из него всего лишь пытаются вытянуть побольше денег. Иногда даже нет нужды кого-то приглашать на просмотр — риелтор может просто объявить, что другие покупатели также готовы приобрести квартиру. Клиент соглашается на сделку и даже может предложить более высокую цену.

Что делать? Не поддаваться на манипуляции риелторов. Если твердо уверены в нормальности цены, то стоит сравнить свою квартиру с другими вариантами на рынке. Если же мнимый покупатель используется для заключения договора с агентством, то также не стоит клевать на приманку риелтора. Нет покупателя — нет и сотрудничества с агентом. Если же подсадные покупатели используются против клиента, намеревающегося приобрести квартиру, то ему стоит взять паузу и подумать. Если цена квартиры не занижена, какова вероятность, что в течение дня на нее нашлось сразу несколько покупателей?

Аванс/задаток

Нередкий способ обмана связан с таким способом обеспечения обязательств, как аванс или задаток. Покупатели, не сведущие в юридических тонкостях, часто путают эти понятия. Задаток всегда передается собственнику недвижимости, его особенностью является то, что в случае отказа потенциального покупателя задаток не возвращается. Если же, в свою очередь, продавец откажется от сделки, он должен возвратить задаток в двойном размере. Аванс на самом деле практически никак не гарантирует совершение сделки. Он должен быть возвращен покупателю, даже если тот просто передумает. Зачастую аванс передается не продавцу, а риелтору, так как именно он и является скрытой комиссией агентства недвижимости.

Обман состоит в том, что покупателю, намеревающемуся вернуть аванс, заявляется, что задаток вернуть нельзя. В итоге покупатель либо вынужден покупать не особо нужную ему квартиру, либо терять деньги.

Что делать? Нужно лишь немного подучить юридические термины и внимательно читать текст договора. Как уже говорилось, обычный аванс можно спокойно вернуть, не неся убытков и не платя каких-либо штрафов. Отказ риелтора вернуть деньги за внесенный аванс противозаконен. Так что приведенный пример обмана можно рассматривать как уголовно наказуемое деяние.

Намеренное завышение цены

Данная схема обмана используется против продавцов и основана на обычной человеческой жадности. Владелец жилья, выбирая риелтора, заявляет, что заниматься продажей будет тот риелтор, который в большую стоимость оценит квартиру. Понимающий человеческую психологию риелтор предлагает завышенную цену и заключает договор на оказание услуг с собственником. Наивный продавец считает, что нашел выгодный вариант, однако проходит время, а покупатели так и не появляются. Владелец и сам не заметит, как снизит цену даже ниже той, на которую рассчитывал изначала.

Что делать? Не стоит верить в чудеса и надеяться на чудодейственного риелтора, который продаст квартиру по цене выше рыночной. Сравните свою квартиру с аналогичными вариантами, при необходимости можно заказать и независимую оценку — ее стоимость не так высока, как впустую потерянное время.

Объявления у подъезда

Старинный способ найти объект для продажи, который потихоньку уходит в прошлое. У подъезда вешаются объявления: «Куплю 1-, 2-, 3-комнатную квартиру в вашем доме для себя». Наивный хозяин звонит по телефону, на просмотр квартиры приходит риелтор, играющий роль реального покупателя. Квартира ему нравится, но есть нюансы, не позволяющие оформить сделку прямо сейчас. Зато у него есть знакомые, которые также ищут квартиру для покупки. Пока собственник ждет, риелтор выставляет объявление и занимается поиском реального покупателя.

Что делать? Никакие реальные покупатели не ходят по домам и не вешают на них объявления. Все ищут квартиры на сайтах недвижимости в интернете или обращаются напрямую в агентства недвижимости. 99 % объявлений у подъездов — уловка риелторов. Поэтому просто не нужно им верить.

Дублирование объявлений

Данную схему нельзя назвать прямым обманом, однако при ее реализации пострадавшими оказываются продавцы недвижимости. Собственник занимается продажей самостоятельно. Однако замечает, что его объявление фактически скопировано, однако указана более низкая цена. Естественно, звонки поступают в агентство недвижимости. Если они находят покупателя, то предлагают собственнику скинуть цену, а также оплатить комиссию за работу. Владельцам квартир, мечтающим продать свою недвижимость, приходится соглашаться.

Что делать? Достаточно сложный случай. Возможности повлиять на сайты по продаже недвижимости у собственника нет, поэтому удалить дублирующие объявления не получится. Конечно, можно не соглашаться на условия, предложенные риелтором, однако продать квартиру нелегко, поэтому терять реального не хочется. Можно попробовать снижать цену лишь до приемлемого для себя уровень. Если же риелтор обещал цену ниже, то пусть самостоятельно решает эту проблему с покупателем.

Проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры — одна из услуг, которые оказывают риелторы. Но что реально скрывается за этой фразой? Как риелтор реально может проверить чистоту объекта? Никаких секретных баз и связей в правоохранительных органах у них нет, да и смысла в них немного. Любая информация, которую могут проверить риелторы, обычно находится в открытом доступе. Получить выписку из ЕГРН может и покупатель, а больше никаких способов проверки не существует.

Что делать? Не верить маркетинговым ходам риелторов. Гарантировать 100 % чистоту объекта недвижимости не может ни один риелтор, даже если бы этого захотел. Современное законодательство просто не предусматривает подобных способов проверки объектов недвижимости.

Оформление документов для продажи/покупки

Еще одна маркетинговая услуга риелторов, за которую приходится платить. В договоре на предоставление услуг она обязательно указывается. Но что за ней скрывается? Большинство документов могут быть выданы только непосредственному участнику сделки. Значит, необходимо оформлять доверенность на риелтора, что влечет дополнительные затраты, так как оформить ее может только нотариус.

Что делать? Заказывать документы самостоятельно. Если же такой возможности нет, можно оформить доверенность на родственника/друга, который закажет документы совершенно бесплатно.

Скрытые недостатки

Частый вид обмана, которым грешат не только риелторы, но и собственники, занимающиеся продажей. Покупателя должно насторожить, что вариант с виду хороший, а цена на него ниже рыночной. Возможно, что в квартире есть скрытые недостатки, о которых ни риелтор, ни собственник никогда не расскажет. Например, вечно пьяные соседи, который каждый вечер устраивают скандал. В таком случае клиенту квартиру покажут утром. Другой пример — ужасный вид из окна, например, на крышу пристроенного магазина, опоры ЛЭП, свалку. Тогда квартиру покажут вечером, когда темно из окна ничего не видно. Если на прилегающей улице постоянно образуются пробки, то показ организуют утром выходного дня, когда машин немного. Есть и более серьезные недостатки, о которых можно узнать уже после покупки — грибок и плесень на стенах, трещины, плохая работа коммунальных служб и т. д.

Что делать? Не стесняйтесь посмотреть квартиру несколько раз — и риелтор, и собственник заинтересованы в покупателе, поэтому не откажут. Во время показа осматривайте все максимально внимательно. Не стесняйтесь задавать вопросы, в том числе и соседям. Покупатель рискует своими деньгами, поэтому должен ответственно подходить к своему выбору.

Обман со съемом жилья

Обман в сфере съема жилья встречается еще чаще, чем при купле-продаже. Классический способ обмана — клиент обращается в агентство и заключает договор на поиск квартиры для ее найма. После передачи денег ему говорят выезжать на место для просмотра варианта. Не дождавшись риелтора, потенциальный наниматель понимает, что его обманули.

Существует разновидность данного способа обмана, на который до сих пор попадаются наивные клиенты. Им предлагают заключить договор на оказание информационных услуг, после чего просто дают список номеров хозяев квартир. Найти по ним подходящий вариант невозможно — номера не отвечают, квартиры уже давно сданы либо и вовсе никогда не сдавались.

Что делать? Потенциальным нанимателям хочется посоветовать — платить деньги нужно только после того, как подходящий вариант найден. Тогда услуга оказана в полном объеме. Если риелтор предлагает заплатить раньше — вероятность того, что квартиру он никогда не найдет или даже не приступит к ее поиску, значительно возрастает. Также ни в коем случае нельзя подписывать договор на оказание информационных услуг, который предполагает, что риелтор лишь дает номера телефонов мифических хозяев.

Если обман уже произошел, то можно подавать претензию, а в случае отказа вернуть деньги — нужно обращаться в полицию. Возможно, выяснится, что риелтор даже не намеревался оказывать услугу, тогда в его действиях имеются все признаки мошенничества или хищения.

Что делать, если обманули риелторы

В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.

Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.

Как вернуть деньги

Если с риелтором был заключен договор на оказание услуг, но качество их не устроило, то можно написать претензию на имя руководителя агентства недвижимости о возврате денежных средств. В соответствии со ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Исполнитель обязан вернуть полученные средства, за исключением фактически понесенных расходов, в течение 10 дней с момента получения претензии. При нарушении данных сроков исполнитель обязан уплатить заказчику пеню в размере 3 % от цены договора за каждый день просрочки.

Претензионный порядок разрешения спора в данном случае не является обязательным, поэтому клиент при наличии достаточных на то оснований может сразу переходить к следующему шагу.

Куда обратиться

Если же агентство недвижимости отказывается вернуть деньги, то нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Если цена иска составляет менее 50 тыс. руб., то следует обращаться в мировой суд, однако если одновременно заявляются требования о возмещении ущерба или компенсации вреда, то следует обращаться в районный суд. При цене иска свыше 50 тыс. руб. первой инстанцией будет также являться районный суд. Одновременно можно подать жалобу в орган, который осуществляет защиту прав потребителей (Роспотребнадзор). Если же в действиях риелтора имеются признаки банального мошенничества или хищения, то можно сразу подавать заявление в полицию.

Какие сложности могут возникнуть

Деятельность агентств недвижимости и частных риелторов фактически никак не урегулирована законодательством. Поэтому если клиента обманули риелторы, то ему далеко не всегда удается защитить свои права. Закон «О защите прав потребителей» может помочь лишь в том случае, если между клиентом и агентством заключен договор на оказание услуг. Однако каждый случай индивидуален. Поэтому перед тем, как подавать претензию, обращаться в суд или, наоборот, смириться с потерянными деньгами и временем, следует проконсультироваться с юристом.

Источник

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

Источник