что делать если площадь квартиры меньше чем в кадастровом паспорте
Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?
Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что площадь квартиры при приемке, скорее всего, будет отличаться от той, что вы уже оплатили по договору. За лишние метры придется доплатить, а если квартира окажется меньше ожидаемой, то застройщик вернет разницу в деньгах. Фактическую площадь определяют сотрудники БТИ, делая замеры. О деталях этой процедуры и расчетов рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Кто делает обмер квартир и как это происходит?
Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект. Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями. Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.
На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?
Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.
В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.
По какой цене придется доплачивать?
Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.
Можно ли оспорить результаты обмера?
Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко. Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.
Как определяется площадь квартиры, указанная в кадастровом паспорте помещения?
Наталья, город Орск Оренбургской области 5 марта 2016 года, 01:11 просмотров: 23690
Подскажите, как определяется площадь квартиры, указанная в кадастровом паспорте помещения? Включается ли в площадь квартиры балкон? Могут ли сведения о площади квартиры в кадастровом паспорте помещения отличаться площади квартиры, указанной застройщиком многоквартирного дома в договоре участия долевого строительства?
Таким образом, в случае постановки на государственный кадастровый учет помещения либо государственного кадастрового учета изменений помещения, сведения о площади помещения кадастрового паспорта соответствуют сведениям площади технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером и определяются с учетом Требований.
Площадь балконов, лоджий в соответствии с Требованиями не включаются в площадь квартиры.
В случае внесения в ГКН сведений о помещении как о ранее учтенном объекте недвижимости на основании правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи) без последующей подготовки технического плана и определения фактических размеров и площади помещения, сведения о площади помещения кадастрового паспорта будут соответствовать сведениям о площади помещения в правоустанавливающем/правоудостоверяющем документе.
По вопросу отличия сведений о площади помещения в договоре участия долевого строительства и кадастровом паспорте помещения необходимо отметить следующее:
Однако, исходя из успешного опыта подготовки документов для постановки на госудасрвтенный кадастровый учет многоквартирного дома сотрудниками ООО «Региональный кадастровый центр», следует заметить, что площадь квартиры по завершении строительства может отличаться от проектной площади квартиры на некоторую величину. В договоре участия долевого строительства застройщик может обозначать возможную величину расхождения проектной площади квартиры от фактической и последствия данного расхождения для участников договора. При заключении договора участия долевого строительства, а также при получении от застройщика кадастрового паспорта квартиры необходимо обратить особое внимание на значение площади квартиры, указанной в данных документах и на тот пункт договора участия долевого строительства в котором оговорены последствия расхождения в площади.
Каким образом появляются расхождения?
По завершении строительства многоквартирного дома застройщик обращается к кадастровому инженеру с целью подготовки технического плана многоквартирного дома и получения на основании технического плана в органах архитектуры и градостроительства разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) и договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом (часть 1 статьи 35 Закона о кадастре).
По мнению Департамента недвижимости, проведение натурного обследования объекта недвижимости осуществляется с целью проверки соответствия фактических параметров объекта недвижимости, параметрам, указанным в используемых для подготовки технического плана документах (в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 3 ноября 2013 г. № Д23и-2971).
В соответствии с пунктом 31 Требований к техническому плану помещения, если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия площади помещения, указанной в проектной документации и площади помещения, определенной кадастровым инженером с учетом Требований, оформляется раздел «Заключение кадастрового инженера» технического плана, в котором кадастровым инженером может быть сделана отметка о наличии таких расхождений с указанием фактической площади помещения (письмо Минэкономразвития Письмо от 29.11.2013 № ОГ-Д23-15744).
Таким образом, сведения о площади квартиры, указанные в договоре участия долевого строительства могут отличаться от площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте помещения в связи с тем, что сведения о площади квартиры, содержащиеся в ГКН отражают фактическое значение площади квартиры, определенное кадастровым инженером по окончании строительства многоквартирного дома с учетом Требований на основании фактических замеров длин стен помещений многоквартирного дома.
Ошибка площади квартиры в Свидетельстве о государственной регистрации права
Обнаружилась ошибка площади квартиры в Свидетельстве?
Это тревожно! Ведь разногласия в документах могут быть причиной отказа в регистрации сделки купли-продажи, мены, дарения, залога.
Вам предстоит разобраться в причине возникновения разногласий.
Содержание статьи подробное:
Ошибка площади квартиры в Свидетельстве
Внимательно прочитайте эту статью и легко решите свою проблему!
ВНИМАНИЕ! с 01.01 2021 года вступил в силу приказ Росреестра о требованиях к измерению площадей. Скачать документ можно здесь. Смотрите там Приложение № 2
Вы проверили Свидетельство о регистрации права собственности и обнаружили несоответствие площади объекта недвижимости с Договором купли-продажи, дарения и т.д
Вы считаете, что допущена ошибка специалистом Росреестра? Не всегда. Давайте разберемся.
При регистрации права на объект недвижимости Регистратор ранее 2017 г брал эти сведения из ГКН, а не из договора, описывающего сделку!
Сейчас данные о технических характеристиках и правах на объекты недвижимости регистратор сверяет с ЕГРН ( Единый государственный реестр недвижимости).
То есть это Вы допустили ошибку, а не регистратор.
Как исправить ошибку
Если разногласия в площади большие, напоминаю, что с 01.05.2005 года площадь лоджий и балконов не учитывается в общей площади квартиры, значит Вы использовали очень старые данные!
Если разногласия не большие — возможна была перепланировка.
Юридические ошибки и их последствия
Чем грозит эта ошибка в договоре? При продаже квартиры по ипотеке банк может не принять документы.
Если Вы хотите исправить ошибку в Договоре — необходимо составить Дополнительное соглашение к договору, передать в Росреестр вместе со всеми сторонами сделки !
Необходимо, чтобы это Дополнительное соглашение было прописано в ЕГРН как документ-основание!
Техническая ошибка
Подведем итог: если Вы обнаружили ОШИБКУ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ В СВИДЕТЕЛЬСТВЕ о государственной регистрации права — сначала разберитесь в причине!
Всегда рада разъяснить. Автор
Технические и кадастровые документы на квартиру
Как исправить ошибки в документах на недвижимость
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Ольга Слободчикова
Ошибка площади квартиры в Свидетельстве о государственной регистрации права : 20 комментариев
Ответ для Ираиды. Что такое единый жилищный документ?
Вам нужно внести изменения именно в ЕГРН!
Приватихзировали комнаты в квартире. На основании документов подготовленных БТИ одна комната имела размер 24.1 кв. М.
После приватизации работником БТИ была проведена инвентаризация и эта комната составила меньше 23.4кв.м.
На основание инвентаризации БТИ в мфц подали данные на эту комнату с новым замером 23.4 квм.
В единый жилищный документ занесены новые замера комнаты 234..
Однако в Егрн и других документах указана первоначальная площадь 24. 1 кв. М.
Как нам поступить. Так как комнаты план руем продавать
Ответ для Тамары.
Жилой площадью является — отапливаемая. Веранда(например) не входит в кадастровую площадь.
Ответ для Ксении.
Вы для продажи готовите квартиру?
Ответ для Людмилы.
Сейчас в реестре чаще используют общий статус — жилое помещение. Все у васнормально
Здравствуйте.У нас была малосемейка.2 комнаты принадлежали мне,а 1 соседям(всего 3 комнаты).В ноябре 2017 года,я выкупила у них комнату.У каждой комнаты свой кадастровый номер.Но получив выписку,увидела,что в графе-Вид жилья:написано-квартира.А я то купила комнату.Обратилась в кадастровую палату,чтоб они исправили техошибку,но они прислали уведомление,что отказываются исправлять ошибку.Что её нет.Что мне делать?Ведь этот документ считается с ошибкой.Не может быть квартира 17,4кв.м.
Здравствуйте.У нас была малосемейка.2 комнаты принадлежали мне,а 1 соседям(всего 3 комнаты).В ноябре 2017 года,я выкупила у них комнату.У каждой комнаты свой кадастровый номер.Но получив выписку,увидела,что в графе-Вид жилья:написано-квартира.А я то купила комнату.Обратилась в кадастровую палату,чтоб они исправили техошибку,но они прислали уведомление,что отказываются исправлять ошибку.Что её нет.Что мне делать?Ведь этот документ считается с ошибкой.Не может быть квартира 17,4кв.м.
Ответ для Ольги.
С 01.05.2005 года площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, т.к считается нежилым помещением. Жилищный кодекс :http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/
Здравствуйте.
Скажите как правильно должна быть указана площадь квартиры в выписке из ЕГРН — с учетом площади лоджии или без? Чем это правило регулируется?
Ответ для Елены.
Можно произвести кадастровый учет изменений.
Кадастровый инженер сделает замеры и изготовит Технический план.
На основании этого документа можно внести изменения в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
В кадастре 0.5м2завышена площадь как исправить з
Ответ для Елены.
Если будут еще вопросы — не стесняйтесь задавать.
Я Вам очень благодарна. У меня как раз расхождение на 0,6 м2. Начинаю разбираться, а Вам спасибо за нужную информацию.
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.
Тематические разделы сайта
Читайте новые статьи
Приветствие автора сайта
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница в чем разница» rel=dofollow»>страница во ВК
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).
Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK
С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.
Отзывы из переписки
—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.
Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)
Площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровым или техническим паспортом.
Изучая документы на квартиру, Вы обнаружили, что площадь в Свидетельстве не совпадает с Кадастровым или Техническим паспортом.
Любые разногласия в документах на недвижимость тревожат. Что это — техническая или юридическая ошибка.
Как получилось, что площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровыми и техническими документами. Ведь площадь окса (объекта капитального строительства) — эта важная характеристика.
Разберемся подробнее:
Статья обновлена 11.06. 2021 г.
Свидетельство о государственной регистрации права выдавал Отдел регистрации прав (регистрационная палата) Росреестра с 30.01.1998 года.
То есть разногласий между Свидетельством и ЕГРН (ЕГРП) быть не может, ну если конечно не произошло технического сбоя.
Изменения в ЕГРН в части площади квартиры вносятся по мере обращения правообладателей с различными заявлениями на регистрационные действия: перевод права собственности, наложение обременения и т.д, а также по мере поступления документов в рамках межведомственного документооборота — из суда, Земельного комитета, Органов по опеке и попечительству, Адресного реестра и других государственных учреждений. Что влечет за собой внесение различных изменений в ЕГРН.
Посмотрите пример современной выписки Выписка из ЕГРН Быстро получить достоверную выписку на электронную почту можно через сайт Госуслуг.
Так же выписка содержит информацию об арестах и обременениях права.
Кадастровая палата является внутренним подразделением Росреестра, и осуществляет учет недвижимости и ведет Государственный кадастр недвижимости —ГКН.
Информация об объектах недвижимости заносится в ГКН при постановке на кадастровый учет.
В свидетельствах о государственной регистрации образца ранее 01.03.2013 г может быть указан условный номер объекта, а не кадастровый!
Первичным документом для кадастрового учета квартиры с 01.03.2013 года — является Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
02.01.2017 года ГКН и ЕГРП объединены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Ранее данные об объектах недвижимости вносились в реестр в ручном режиме. И конечно технические ошибки не исключены.
К тому же 01.05.2005 года произошли изменения в правилах учета площади жилых помещений и с тех пор площадь лоджий и балконов не добавляется к площади квартиры.
С о1.01.2021 г действуют новые правила (см. ниже).
Таким образом площадь большинства квартир уменьшилась и в Выписке из ЕГРН вы увидите значительно меньшую площадь.
Площадь в свидетельстве не совпадает с Техническим и Кадастровым паспортом часто и просто из-за технических ошибок специалистов.
Разногласий в документах на недвижимость пока очень много!
Для исключения отказа в регистрации не допустите разногласий между договором купли-продажи и ЕГРН
10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого
здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака,
внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном
пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.
10.2. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей
наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте
от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба,
системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и
веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их
площади в уровне данного этажа.
10.4. Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних
поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 13
настоящих требований.
11. Площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме,
определяется с учетом положений пунктов 2 — 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований.
11.1. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого
помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен
и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения,
измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные
элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не
учитываются).
11.2. В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и
ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий,
террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и
иных подобных частей помещения или здания.
12. Площадь жилого помещения определяется с учетом положений пунктов 1 — 4, 6, 12.1 —
12.4, 13 настоящих требований.
12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы
площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым
между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас,
эксплуатируемой кровли.
12.2. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся
площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь,
занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на
высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные
короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
12.4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа
выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее не включается в площадь помещения, в
котором размещена лестница.
12.5. Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в
отопительную систему здания и не являются декоративными, в площадь жилого помещения не
включается.
13. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного
этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до
45° — от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более — от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого
здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее
1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не
включаются).
Статья 24. Требования к техническому плану
1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Данные расхождения могут быть связаны с тем, что в ЕГРН в общую площадь квартиры была включена площадь балконов и лоджий, если они есть.
Проблема с покупателем может возникнуть и в том случае, если Вы определили стоимость квартиры за квадратный метр, а не полную стоимость без учета метража.
Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации
общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в ЕГРП включается площадь без балкона, а в тех паспорте с балконом которые НЕ входят в общую площадь. Я считаю ни каких проблем возникнуть не должно.
С 02.01.2017 г произошло объединение этих реестров в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости.
То есть сведения о технических характеристиках объекта недвижимости, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) объединены с данными о зарегистрированных правах на эти объекты, которые ранее содержались в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Поэтому очень часто, особенно если документы на вашу недвижимость выданы ранее 01.03.2013 года, встречаются разногласия между имеющимися документами и фактическими данными, содержащимися в новом реестре недвижимости — ЕГРН.
Ошибки специалистов
ЕГРН содержит устаревшие данные, так как изменения в него носятся только по заявлению правообладателя, чаще всего это происходит при отчуждении недвижимости.
Если права на объект недвижимости были зарегистрированы до 30.01.1998 года, сведений в ЕГРН о них нет. Эти данные вы получите в БТИ.
Иногда по объекту недвижимости нет данных даже о кадастровом учете — это значит вам предстоит постановка объекта недвижимости на кадастровый учет. Без этой процедуры невозможно зарегистрировать право собственности, продать, подарить, обменять, заложить
Подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРП или ГКН, предоставив документ — основание для внесения изменений ( в вашем случае свидетельство о праве на наследование где указана верная площадь жилого помещения).