что делать если мошенники хотят отобрать квартиру
Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год.
По оценке Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.
Речь идет только о выявленных случаях — о значительном числе правонарушений становится известно спустя годы, отметила советник президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. «Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз, и к моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели», — рассказала она.
Природа обмана
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Информационные технологии и аферы с жильем
Развитие цифровых технологий не только упрощает многие процедуры, например оплату коммунальных услуг онлайн, электронное оформление ипотеки, но также создает дополнительные лазейки для мошенников.
Это наглядно продемонстрировала прошлогодняя история — с помощью с незаконно полученных и поддельных электронных цифровых подписей преступникам удавалось продавать квартиры без ведома их собственников. Позднее в законодательство были внесены изменения. Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр не поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.
Недавно ВТБ сообщил о новой схеме мошенничества с жилищно-коммунальными услугами. Злоумышленники отправляют электронные письма гражданам о наличии у них долгов за коммуналку. В сообщении потенциальную жертву просят оплатить онлайн поддельную квитанцию или сообщить сведения о произведенной оплате. После того как клиент вводил реквизиты своей карты в фальшивую форму оплаты, злоумышленники получали доступ к его счету. То же самое происходило при передаче данных во время телефонных звонков лжесотрудникам управляющих компаний.
В компании Infosecurity a Softline Company, которая занимается поддержкой информационной безопасности, рассказали о новом типе онлайн-мошенничества с жильем. Аферисты под видом арендодателей атакуют пользователей досок объявлений Avito и «Юла» — перенаправляют их на фейковые сайты, похожие на ЦИАН, и уговаривают перевести предоплату за аренду. «Как только жертва соглашается, ей отправляют ссылку, ведущую на фишинговый сайт, где имеется форма, в которую требуется ввести данные банковской карты. Итог один — человек теряет деньги, а данные его карты оказываются скомпрометированы», — отметил руководитель отдела анализа цифровых угроз Infosecurity a Softline Company Александр Вураско.
Об аналогичных схемах рассказали в Group-IB. «В последнее время были зафиксированы фейковые сайты, мимикрирующие под популярную базу недвижимости. Злоумышленники используют стандартные схемы обмана пользователей онлайн-досок объявлений, предлагая внести предоплату, которая в случае аренды жилья может быть достаточно высокой», — отметил заместитель гендиректора Group-IB по защите от цифровых рисков Андрей Бусаргин.
«Мошеннику безразлично, чем занимается площадка — арендой недвижимости или продажей велосипедов. Для него важно, чтобы на ресурсе сервиса была возможность внутренней коммуникации среди пользователей и «безопасные» сделки внутри самого сайта, что позволяет подменить конечную ссылку на созвучном домене для перевода средств», — предупредил Андрей Бусаргин.
По словам экспертов, летом наблюдался рост атак на сайты бронирования отелей, когда в сезон отпусков люди могли путешествовать только по России. Хакеры создавали сайты-двойники популярных отелей и гостиниц в Сочи. Люди бронировали номера — и оставались без денег и гостиницы.
Уже не первый год существует и другая схема, когда злоумышленники размещают на различных сайтах объявления о продаже квартир по ценам ниже рыночных, продолжил Александр Вураско. «Когда жертва выходит с мошенниками на связь, ей сообщают, что продавец находится в другом городе или стране и не может приехать. Параллельно потенциальному покупателю предлагают перечислить гарантийный взнос, а иногда и полную стоимость квартиры через систему быстрых переводов, указав в качестве получателя кого-либо из своих родственников», — отметил он.
После совершения сделки человек якобы сможет изменить имя получателя перевода, а продавец получит деньги. При этом мошенники просят сообщить код перевода. В результате человек остается без денег и недвижимости.
Сквоттинг. Что делать, если у вас пытаются отобрать жилье
Нередко во время сделки купли-продажи жилья, вступления в наследство и регистрации права собственности люди сталкиваются с ужасающими фактами квартирного мошенничества. Затрагивает это даже тех, кто никакие сделки не проводит и вообще не собирается менять место жительства. В России это явление, которое получило широкое распространение, называют «сквоттинг», а людей, которые участвуют в подобных махинациях, – «сквоттерами». Что нужно знать о них, чтобы обезопасить себя от их действий?
Сквоттинг сегодня и вчера
Давайте сначала разберемся, почему жилищных мошенников стали называть сквоттерами. Оказывается, в английском языке существует понятие squat, которое в буквальном переводе означает «самовольно селиться на чужой или государственной земле», «вселяться в пустующий дом без разрешения владельца». При этом за границей это явление распространено именно на уровне вселения в жилые помещения без права регистрации или собственности. Как правило, занимаются этим бездомные, маргиналы или люди, неожиданно попавшие в трудную ситуацию (например, остался без жилья из-за долгов).
А началось все в Англии в далеком 1381 году, в период крестьянского восстания. Позже, после двух мировых войн, когда было разрушено множество домов и появились армии бездомных людей, это явление стало превращаться в массовое. При этом домовладельцы пользовались ситуацией и поднимали ренту, так как понимали – жилья мало, а оно нужно всем. В 60-е годы власти попытались остановить рост арендной платы, но стало только хуже: собственники стали чаще продавать жилье, а не сдавать в аренду. Многие даже уловили выгоду от ситуации, когда дом долго стоит незаселенным в ожидании «скачка» цен. Порой жилые здания пустовали годами, что оказалось «на руку» сквоттерам, а в 70-е годы Лондон прославился появлением целых коммун сквоттеров. С годами проблемы с жильем стали отступать, а сквоттинг перерос больше в идейное движение борцов с частной собственностью.
Полина Бодряшкина, юрист онлайн-сервиса «Найдем эксперта»:
— В России значение слова «сквоттер» несколько расширилось: к ним относят и мошенников, незаконно прописывающихся в чужом жилом помещении, и тех, кто по подложным документам присваивает себе право собственности на него.
Все беды – от «дырявых» законов
Почему же в России сквоттеры из людей, попросту пытающихся выжить, перешли на уровень мошенников? Как объясняют эксперты, близко знакомые с проблемой, толчком для преступных действий сквоттеров стала общая экономическая ситуация в нашей стране в тандеме с недоступностью жилья для среднестатистического россиянина.
Полина Бодряшкина:
— Во-первых, всем известно, что получить жилье от государства сейчас практически невозможно, купить – если только влезть в пожизненную кабалу, оформив ипотеку в банке. Незаконно заполучить жилье – для многих этот выход представляется единственным. Мало того, поставив на «поток» подобную практику, можно безбедно существовать. Во-вторых, коррупция. Зачастую чиновники не гнушаются ничем ради извлечения материальной выгоды – выписывают подложные документы, справки, прописывают «задним числом» мошенников и т.д.
Эдуард Мирасов, юрист, эксперт портала Правовед.ru:
— Эту возможность дает само российское законодательство. В соответствии с ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Это значит, что, вселившись в пустующее помещение и прожив в нем, либо просто используя его в каких-то своих целях, сквоттер через 15 лет, обратившись в суд, может стать собственником данного помещения совершенно на законных основаниях. А если судья «свой» человек, то порой можно и не дожидаться, когда пройдет 15-летний срок владения недвижимым имуществом. Если бывший собственник умер относительно давно – 5-7 лет назад, судья может признать на основании «свидетельских» показаний, утверждающих, что новый жилец жил в выморочной квартире или доме еще задолго до смерти бывшего собственника, а на момент обращения в суд уже прошло 15 лет открытого владения недвижимым имуществом.
Анастасия Любимова, заместитель директора компании «Free Project недвижимость»:
— Как только появилась долевая собственность, отсутствие регламента регистрации людей по их количеству и условиям пребывания, образовалась лазейка для мошенников. Кроме того, что в домах управления и паспортных столах всегда найдутся «свои» люди, огромную часть жертв мошенников составляют и сердобольные граждане, оформляющие регистрации для своего нелегального персонала (няни, помощников по дому), а также для незнакомых людей, просящих о помощи. Не способствует здоровому рынку и законодательная база, которая в судебной практике чаще всего аннулирует неправомерные действия, но практически никак не воздействует на непосредственного мошенника. Последний, как правило, является жителем иностранного государства и к моменту судебных разбирательств физически не представлен уже в стране.
Сквоттинг-схемы
По большому счету, ничего секретного в схемах сквоттеров нет. Они просто подыскивают нужно место, потом дожидаются нужного времени и – самое главное – заручаются помощью нужных людей, чтобы планы удались. Как правило, «свои» люди у них везде есть, а именно: в загсе, муниципалитетах, паспортных столах, полиции, т.е. во всех учреждениях, которые так или иначе связаны с жилищными вопросами.
Анастасия Любимова:
— Сквоттеры используют старые, зарекомендовавшие себя еще в 90-е, схемы. Это и выкуп незначительной доли, как правило, у неблагополучных граждан с последующей пропиской 20-ти человек и принуждением к продаже либо выселению содольщиков, и регистрация в квартире без ведома собственников посредством чиновников, специалистов в регистрирующих органах, которые зачастую располагают информацией о пустующих помещениях. Не изжила себя и подделка документов.
Итак, как промышляют сквоттеры?
1. Забирают жилье одиноких покойников
Чаще всего объектами промысла сквоттеров становится так называемое «выморочное имущество», т. е. то, на которое после смерти человека, у которого нет наследников, никто не претендует.
Полина Бодряшкина:
— По закону эта квартира, если нет наследников, должна отойти в собственность государства. Но пока эта долгая и многоэтапная процедура будет осуществляться, пронырливые мошенники быстро приберут её к рукам.
Эдуард Мирасов:
— Как правило, органы муниципальной власти целенаправленно не занимаются розыском выморочного имущества, а если подобная информация и доходит до сотрудников муниципалитета, они подобную информацию продают профессиональным сквотеррам.
Бывали даже случаи, по рассказам экспертов, когда сквоттеры работали настолько оперативно, что умершего одинокого человека еще не успевали привезти в морг, а его квартиру уже «задним» числом «подарили» или «продали».
2. Подделывают доверенность или решение суда
Чтобы подделать доверенность, нужно иметь в союзниках нотариуса, который может предоставить официальный бланк доверенности с печатью, после чего указать в реестре, что бланк утерян. С нотариуса, как говорится, «взятки гладки». Мошенники пишут на доверенности нужный им текст о предоставлении права на распоряжение имуществом определенного собственника и по этой доверенности проворачивают сделку. Правда, для этого им нужно будет раздобыть целый пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы, паспорта и т. д. К сожалению, в данной ситуации доказать, что доверенность является «липой», практически невозможно.
Похожая ситуация обстоит и с решением суда об отчуждении жилья. Только здесь сквоттерам даже не нужны знакомые в суде, так как решение печатается на обычном листе бумаги. Облегчает работу мошенников тот факт, что в России нет системы по проверке подлинности судебных решений, а также отсутствие взаимодействия между судебными и жилищными органами. Им нужно только подделать подпись судьи. При этом проверить подлинность решения можно, самостоятельно посетив архив суда или гражданскую канцелярию для проверки существования данного документа.
3. Прописываются в чье-то жилье
Именно на этом зарабатывают конторки, которые оперативно делают временную регистрацию приезжим. По закону, чтобы получить временную прописку, необходимо посетить паспортный стол вместе с собственником недвижимости, который должен написать заявление о том, что согласен прописать кого-либо на своей жилплощади. Правда, некоторые фирмы работают по договоренности с собственниками, которые получают свой процент за услугу, и здесь все легально. А вот если фирма оформляет прописку через сотрудника паспортного стола, то собственники даже не догадываются о том, что в их квартирах зарегистрированы посторонние люди. При этом может возрасти сумма коммунальных платежей в строчках, где расчет осуществляется не с квадратного метра, а с человека. К сожалению, в платежных документах количество временно прописанных не отражается. Зато в связи с обострившейся ситуацией со сквоттингом в Москве стали рассылать sms-сообщения с уведомлением о новых жильцах. Но это тоже не панацея – сотовая связь порой дает сбой, и сообщение может не дойти.
Полина Бодряшкина:
— Показательная история произошла с владельцами загородного дома, который стоял в запустении более полугода. Приехав туда, владельцы обнаружили таджиков, которые уверенно предъявили им страницу в паспортах с временной регистрацией по указанному адресу. На вопрос собственников дома «Кто вселил их сюда?» жильцы ответили, что регистрацию предоставили им по объявлению. Где живут те люди, которые «дали им кров», они не знают. Оплатили им деньги и всё. И таких плачевных случаев очень много, к великому сожалению.
Анастасия Любимова:
— С моей квартирой в Подмосковье 12 лет назад был случай попытки сквоттерского захвата. Владельцем квартиры был мой отец, зарегистрированы двое: я и он. Отец скончался, и сразу после его смерти оказалось, что в нашей квартире зарегистрирован «задним числом» его племянник, с которым ни я, ни отец никогда не виделись. Тот уверял, что его зарегистрировал именно отец, и он будет претендовать на наследство. В нашем случае, как и во всех подобных, решением стал только суд. Племянник, конечно, не является типичным сквоттером, так как это не является его «работой» на постоянной основе, однако это одна из типичных схем работы мошенников с использованием личных связей и взяток чиновникам на местах.
4. Рейдерский захват
Это самый жесткий метод, который связан с прямо криминальными действиями – угрозами, избиениями и даже убийствами.
Полина Бодряшкина:
Эдуард Мирасов:
— Не всегда сквотерры являются преступниками. Так, в России много брошенных домов и квартир в деревнях и небольших населенных пунктах. Продать данную недвижимость в силу ее низкой стоимости почти нереально, а вот для некоторых граждан, которые в силу стечения жизненных обстоятельств остались без жилья (например, беженцев), эта брошенная недвижимость может стать какой-то альтернативой для проживания. Особенно интересными объектами могут стать дома в деревнях и посёлках, при которых есть земельные участки, с помощью которых можно прокормиться, занимаясь огородничеством или сельским хозяйством.
Бдительность превыше всего
Как же обезопасить себя от сквоттеров? И что же делать собственникам, которые уже стали их жертвами? Как восстановить свои нарушенные жилищные права? Юристы советуют как можно подробнее и детально изучить правовую сторону вопроса и проявлять скрупулезную бдительность в отношении своего имущества.
Полина Бодряшкина:
— Не оставляйте надолго без присмотра пустующие квартиру, дом, периодически проверяйте, всё ли в порядке, нет ли незваных гостей в нём. Также не лишним будет периодически посещать паспортный стол и брать справки о составе семьи, выписки из домовой книги во избежание незаконной регистрации посторонних лиц. В случае обнаружения незаконно прописанных в вашей квартире (доме) посторонних лиц необходимо незамедлительно подать заявление по месту пребывания в орган регистрационного учета о данных жильцах. Если временно проживающий не сможет предъявить заявление о согласии на вселение или договор с заверенной подписью владельца жилплощади, его быстро выпишут.
Эдуард Мирасов:
— Если вдруг по приезду из длительного путешествия вы обнаружите в своей квартире посторонних, выселить их можно только через суд. У сотрудников полиции нет полномочий выселять посторонних из квартиры, даже если они там не зарегистрированы. А если выгонять их силой, на вас могут завести уголовное дело за побои или причинение легкого вреда здоровью. При этом можно схитрить: если вы обнаружите чужаков в квартире или доме, вызовите полицию и укажите, что произошла кража имущества, так как вы не можете найти некоторые вещи дома. Полиция в этом случае обязана опросить людей, которых вы подозреваете, т.е. сквотерров, а также снять отпечатки пальцев (всем этим обычно занимаются в отделе полиции, куда и должны доставить сквотерров). После того, как их увезут из вашей квартиры в отдел полиции для разбирательства, сообщите сотрудникам полиции, что вещи, которые вы считали украденными, нашлись.
Если вы планируете приобрести недвижимость, необходимо убедиться в том, что квартира или дом не являются объектом сквоттерского захвата. Для этого нужно, во-первых, обращаться в проверенные агентства недвижимости, которые работают не первый год на рынке; во-вторых, самостоятельно изучить все документы, предоставляемые продавцом; в-третьих, заручиться поддержкой квалифицированного юриста, который поможет выявить подозрительные факты, если они присутствуют, и не совершить ошибки.
Если же вы столкнулись со сквоттерами-рейдерами, которые вам угрожают, вынуждая продать свою долю в квартире за гроши, незамедлительно обращайтесь в правоохранительные органы. Что бы ни говорили вам на это мошенники (мол, «вам никто не поможет», «везде свои люди»), лучше заручиться поддержкой полиции, чем решать такие проблемы самостоятельно и довести дело до потери имущества.
Анастасия Любимова:
— Если уже возникла ситуация, когда ваши интересы нарушены, не затягивая необходимо обращаться в суд. В случае с мошенниками суд преимущественно принимает сторону потерпевшего. Если содольщик перепродал и раздробил свою долю, суд также может признать действия мошенническими, счесть незначительным данное право собственности и, как следствие, вернуть жилье владельцу более крупной доли.
Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность.
. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника
Как недвижимость становится чужой собственностью без ведома ее владельца?
Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.
Как владельцу предотвратить нежелательный переход недвижимости в собственность другого человека?
Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.
Какие сделки с имуществом владелец может предотвратить?
После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.
Какую недвижимость можно уберечь путем внесения записи в ЕГРН?
Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.
Как составить заявление?
Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.
Куда подать заявление?
Как быстро запись внесут в ЕГРН?
В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.
Может ли запись быть аннулирована?
Запись погашается на основании:
В каких случаях наличие в ЕГРН отметки не будет препятствовать сделкам с недвижимостью?
Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.
Планируется ли на законодательном уровне дополнительно защитить граждан от использования мошеннических схем завладения недвижимостью?
1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».