что делать если арендаторы не платят арендную плату
Арендатор не платит аренду
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные. Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст. 614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
– предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
– направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды. Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора. Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора. Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату. О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж. Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Что делать, если квартирант не платит за аренду
Просрочки платежей за аренду квартиры не такая уж редкость. В этой статье мы расскажем, что нужно делать собственнику жилья, чтобы защитить свои интересы. Рассмотрим две ситуации: когда есть договор аренды и когда его нет.
Ситуация первая: есть арендный договор
При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты :
Если арендатор не платит и не съезжает
Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность. Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней. Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.
В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:
Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.
Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.
Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.
Если арендатор съехал и забрал свое имущество
В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.
Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.
Если арендатор съехал и оставил имущество
По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:
Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества. Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность. При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.
Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:
Ситуация вторая: нет арендного договора
При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.
Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.
Что делать, чтобы выселить жильцов
Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.
Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.
Советы собственникам
Всегда заключайте договор
Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.
Берите страховые взносы
Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.
Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:
Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.
Как избежать проблем с жильцами
Аренда квартиры — трудоемкий процесс, даже если не возникает конфликтов между сторонами. Прежде чем найти жильцов, нужно показать помещение нескольким кандидатам. За состоянием квартиры необходимо следить, а квартиранты постоянно меняются. Передайте аренду в управление профессионалам ПИК-Аренды.
Наш сервис создан в первую очередь для собственников жилья. Мы обеспечиваем подготовку квартиры перед сдачей и круглосуточный показ без вашего участия. В пакет услуг также входят:
Отдельная услуга — контроль сохранности мебели, техники и другого имущества.
С «ПИК-Арендой» вы можете сдать квартиру в 2 раза быстрее, чем с агентством недвижимости, ведь мы используем лучшие площадки для рекламы, предоставляем максимально подробную информацию об объектах и не теряем просмотры благодаря максимально гибкому графику. Если вы не можете присутствовать при подписании договора, сделку можно заключить онлайн.
Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду
Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.
Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?
В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.
Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.
Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.
Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.
Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.
Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.
После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.
Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.
К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.
Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.
Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.
Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.
Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.
Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.
Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
– Что делать, если квартиросъемщики не платят, как вернуть деньги? Договор есть.
Отвечает юрисконсульт департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
Когда наниматель не платит по договору найма, наймодатель вправе расторгнуть договор найма и взыскать денежные средства в судебном порядке. Вместе с задолженностью можно требовать также возмещения всех судебных расходов (госпошлины, оплаты услуг юристов). Если договором найма была предусмотрена неустойка за просрочку платежей (обычно это процент от 0,1% до 1%), то правомочно дополнительное взимание с нанимателя такой неустойки. В ситуации, когда договором предусмотрен обеспечительный платеж называемый страховой депозит), сумму долга можно частично или полностью удержать из средств такого обеспечения.
Отвечает адвокат Юлия Чумак:
При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права. Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий. Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.
Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства. Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается. И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.
Отвечает руководитель юридической компании «Берлин и партнеры» Евгений Берлин:
Взыскать деньги с недобросовестных квартиросъемщиков можно в судебном порядке. С иском на сумму менее 50 тысяч рублей нужно обращаться к мировому судье, а на большую сумму – в районный суд по месту жительства ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность вытекающих из него споров.
Важно помнить, что одного договора, подписанного сторонами, для взыскания долга недостаточно. Истцу нужно будет доказать, что он не только заключил договор, но и предоставил квартиру в пользование, например с помощью составленного сторонами передаточного акта. При отсутствии акта факт использования квартиры нанимателями можно будет доказать с помощью свидетельских показаний.
Вынесение решения о взыскании задолженности не влечет за собою автоматического получения денег. Для этого нужно будет обратиться в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, приложив к нему выданный судом исполнительный лист, после чего в течение двух месяцев пристав обязан будет найти денежные средства и имущество должника, а затем перечислить истцу присужденную ему сумму.
Заметим, что кроме самой задолженности, суд может взыскать с квартиросъемщиков проценты за незаконное пользование денежными средствами, уплаченную истцом пошлину за рассмотрение дела и расходы на судебного представителя, а вот моральный вред в данном случае компенсации не подлежит.
Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:
Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело. Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье. Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.
То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам. Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д. Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.
Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.
Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:
Очень часто ко мне обращаются граждане, которые сдали квартиру, но квартиросъемщики не платят деньги за аренду, хотя в договоре аренды квартиры все нюансы оплаты были предусмотрены. Если ситуация с оплатой Вашей квартиры зашла в тупик, то Вам надо написать претензию о том, что с момента, когда у Вас указана дата расторжения договора, Вы считаете, что договор расторгнут.
Вы предупреждаете об этом квартиросъемщика и просите возместить все задолженности по договору. В случае, если условия Вашей претензии не исполняются, то Вы подаете в суд и просите взыскать все задолженности, согласно условиям договора. Госпошлина, юридические услуги за ведение дела в суде также взыскиваются с виновной стороны, которая вынудила Вас обратиться за защитой Вашего права в суд.
Если сумма по договору большая, то Вы можете попросить суд наложить арест на имущество должника. После вынесения решения квартиросъемщику дается месяц на обжалование, если он не согласен с решением суда. После того, как Вы получили решение суда, Вы обращаетесь в службу судебных приставов, чтобы они возбудили исполнительное производство и приняли меры к розыску имущества должника. Пока Вы не получите все деньги по договору, то исполнительное производство закрыто не будет. Если Вы видите, что судебные приставы не применяют никаких мер и работают вяло, Вы можете обратиться с жалобой на действия судебных приставов в прокуратуру или вышестоящему судебному приставу.
Основанием для взыскания по договору аренды квартиры всегда является договор между сторонами. Чем лучше и профессиональнее подготовлен договор, тем проще получить деньги с квартиросъемщика. Чтобы быть уверенным, что Вы не потеряете деньги, и дисциплинировать квартиросъемщика, пропишите штрафные санкции, которые будут с него взысканы, если Вы обратитесь в суд.
Отвечает адвокат Глеб Плесовских (Хабаровск):
Как показывает сложившаяся практика, даже наличие на руках надлежащим образом составленного договора аренды или найма жилого помещения далеко не всегда является гарантией получения денежных средств от нанимателя.
Прежде всего нужно уделить пристальное внимание составлению договора, а при необходимости и его регистрации. Так, действующим законодательством не установлено обязательное требование о регистрации такого договора в государственных органах, но вместе с тем обременение права собственности на жилье, которое на основании такого договора возникает, уже подлежит регистрации. Однако такое обязательство наступает только при заключении договора найма на срок не менее года, отсюда в нашей стране и повелось заключение такого рода договоров на одиннадцать месяцев.
В соответствии с действующим законодательством, наниматель с юридической точки зрения защищен гораздо больше, чем наймодатель. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, выполнив минимальные требования: письменно уведомить наймодателя за три месяца, а также обеспечить согласие на расторжение договора других граждан, проживающих в помещении.
Что касается нанимателя, то ему для инициирования расторжения договора найма необходимо обращаться в суд. Наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора со стороны наймодателя является именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Вернуть свои деньги в судебном порядке не всегда оказывается просто. Как правило, для вынесения решения в пользу наймодателя суду оказывается достаточно отсутствия подтверждения со стороны нанимателя фактов внесения платежей за пользование жилым помещением. К такого рода доказательствам относятся расписки наймодателя в получении денежных средств, выписки о движении средств по банковскому счету и т. д.
Как показывает практика, сложности начинаются тогда, когда наниматель мотивирует невнесение платежей объективными причинами, которые могут быть расценены судом как уважительные. Дело в том, что суд обязан исследовать обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела (в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ). Под уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги понимается задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и другие.
Также необходимо понимать, что вынесением судом решения в пользу наймодателя дело не заканчивается. Получив исполнительный лист, его необходимо предъявить в отдел судебных приставов по месту регистрации должника. При этом наличие исполнительного производства совсем не является гарантией дальнейшего получения денежных средств. Все будет зависеть исключительно от платежеспособности нанимателя, наличия на его банковских счетах средств, на которые может быть наложен арест.
Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:
Тут все зависит от того, какой у Вас договор, правильно ли он составлен, кем и когда подписан. Вообще же все неоднозначно. С одной стороны, нельзя поощрять неадекватность арендаторов и свои права нужно отстаивать. С другой, это дело может затянуться на долгие месяцы и повлечь за собой еще большие затраты. К тому же это не только финансы, но и время, и самое дорогое нервы.
Наша судебная система очень своеобразна. Для того чтобы защищать свои права, Вы в суде должны доказать, что требуете свои деньги на законных основаниях. В судах есть определенная структура и правила работы с документами. Так, один из нужных Вам документов называется «исковое заявление». Оно должно быть составлено по определенной форме. Если Вы напишите отсебятину, то, возможно, Ваше исковое заявление даже никто не будет читать.
Я вижу три пути решения:
1. Идеальный. Если Вы точно уверены в своей правоте, то попробуйте договориться полюбовно с должником, описав ему возможные для него последствия, и деликатно сообщите, что если он откажется, то Вы будете вынуждены подать в суд. Тут нерадивому арендатору нужно дать понять, что Вы планируете с него взыскать не только сумму, которую он Вам должен, но и неустойку.
2. Если Ваши доводы не подействуют на должника, есть смысл найти через знакомых хорошего юриста, которому можно доверять. Подчеркиваю: того, кому можно доверять. К сожалению, таких не то чтобы немного, их очень-очень мало. Проконсультируйтесь с ним на предмет перспектив решения Вашего вопроса. Может, он Вам сразу скажет, что это бесполезно, или, наоборот, что дел на пять минут.
Я не рекомендую обращаться в конторы по объявлениям в газетах или в интернете. Они Вам красиво споют, расскажут о перспективах. Даже сходят с Вами на суд. А потом скажут, что не получилось, так ведь бывает. Но деньги Вы им платите не за результат, а просто за факт какой-то их бурной деятельности.
3. Попробуйте самостоятельно составить и подать исковое заявление. Для этого Вам придется изучить информацию в интернете, и, скорее всего, в процессе изучения Вы не сможете удержаться от соблазна получить «бесплатную консультацию». Как итог: вероятнее всего, Вы станете жертвой аферистов.
Вывод: мое мнение, что самое правильное это последовательно воспользоваться вариантами номер 1 и 2. Третий вариант считаю самым сложным и долгим.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.