чем опасна незаконная перепланировка
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?
– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?
Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:
Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.
Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.
Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:
Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.
Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:
Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.
При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:
Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.
Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.
Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.
Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.
Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия
Когда перепланировка считается незаконной
Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.
Незаконным переустройство бывает:
В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.
Штраф за незаконную перепланировку
За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:
Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье. 
Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.
Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:
Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:
Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).
Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?
Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.
Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?
В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.
Если незаконную перепланировку сделали соседи
Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.
Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________
Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.
Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.
Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2021, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.
Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.
Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.
01.04.2021. ________Петров В.В.
Новости законодательства: осень 2017
1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.
Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.
Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.
Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.
Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.
Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.
Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.
В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.
Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).
Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.
Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.
При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.
С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
И избежать штрафа и проблем с продажей квартиры
Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.
Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.
В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.
Что такое перепланировка и переустройство
Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.
Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.
Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.
Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.
Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.
Какая перепланировка считается незаконной
Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.
Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.
Приведу реальные примеры.
Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.
Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.
Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.
Таких решений по России наберется немало.
А если сделать перепланировку тайно?
Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.
Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.
Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.
Как проверить законность перепланировки
Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.
Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:
В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.
При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.
В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.
Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.
Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.
Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.
Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.
Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.
Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.
Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.
На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.
Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.
В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.
В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.
Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.
Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.
Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.
Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.
Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.
В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.
Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.