субсидированная ипотека что это значит
Что такое субсидированная ипотека, и стоит ли ее брать в 2021 году
Ипотечный рынок резко изменился с началом пандемии. В апреле 2020 года правительство запустило льготную программу со ставкой под 6,5%, но продержалась она менее полутора лет. Новые условия по ипотеке с господдержкой, которые ввели в июле 2021 года, оказались менее выгодными и сильно ограничивали клиентов в выборе. Чтобы решить проблему, застройщики заключили соглашение с банками: появилась субсидированная ипотека со сниженным процентом.
Отвечаем на распространенные вопросы о новой программе.
Какие изменения произошли в ипотеке с господдержкой с июля 2021 года?
В начале июля ипотеку с господдержкой продлили еще на год, но условия программы изменились: сумма кредита уменьшилась с 12 до 3 млн рублей. Купить жилье на таких условиях теперь могут только те клиенты, которые планируют приобрести небольшую квартиру, накопили внушительную сумму для первого взноса, или хотят улучшить условия своего проживания.
Взять ипотеку с господдержкой по субсидированной ставке возможно от 3,05% при первоначальном взносе 15% и условии страхования жизни заемщика. Программа действует во всех регионах РФ.
Кто компенсирует разницу между стандартной и субсидированной ставкой?
Субсидируемая ипотека – всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика. Поэтому недостающую разницу берет на себя строительная компания и оплачивает ее за клиента. Эта сумма выплачивается заранее и разовым платежом, чтобы впоследствии ни одна из сделок не была отменена.
Какие условия у семейной ипотеки?
Раньше льготной программой могли воспользоваться пары с двумя и более детьми, но с 1 июля 2021 года условия изменились. Теперь сниженная ставка действует и для семей с одним малышом, если первый или последующий ребенок родились с 1 января 2018 года.
Родители смогут взять ипотеку на срок от 12 до 20 лет под 1,8%. Первоначальный взнос составит от 15%, сумма кредита – от 600 тыс. до 12 млн рублей. При этом стоимость квартиры автоматически увеличится на 10%. Это обязательное условие, которое, как ни парадоксально, экономит деньги клиента.
Приведем пример. Если пара берет квартиру за 5 152 575 рублей в ипотеку на 20 лет со стандартной ставкой от 5%, то первоначальный взнос (15%) составит 772 886 рублей, а ежемесячный платеж – 29 000. Итого переплата за весь срок – 2 558 000 рублей.
Если пара возьмет эту же квартиру, но с субсидированной ставкой 1,8%, то стоимость квартиры увеличится до 5 667 833 рублей. Соответственно, первоначальный взнос тоже станет больше – 1 133 567 рублей. Несмотря на это, ежемесячный платеж уменьшится на 6 400 рублей и составит 22 600, а переплата за весь срок период будет 869 000 рублей. Получается на 1 689 000 рублей выгоднее. Для первоначального взноса клиенты могут воспользоваться материнским капиталом.
Что делать семьям без детей, которые хотят 3-комнатную квартиру, но не имеют больших накоплений?
Если у пары еще нет детей или ребенок родился до начала 2018 года, они могут воспользоваться специальными условиями субсидирования стандартной ставки. При первоначальном взносе в 15% ставка будет 5,8%, а если первый взнос составит 20%, то ставка уменьшится до 5,3%.Срок кредита тот же – от 12 до 20 лет.
Такие условия особенно выгодны для тех, кто планирует покупать многокомнатные квартиры, так как главное отличие заключается в сумме кредита – можно взять от 3 до 60 млн рублей. При этом стоимость жилья, как и в семейной программе, увеличится. Но клиент все равно выигрывает в сумме ежемесячного платежа и итоговой переплаты.
Почему при субсидированной ставке повышается стоимость квартиры?
Застройщик таким образом компенсирует разницу в процентной ставке для банка. Стоимость увеличивается только один раз и не влияет на выгоду клиента – ведь ежемесячный платеж и итоговая переплата уменьшаются.
Я хочу купить квартиру в Петербурге или Ленобласти, но живу в другом городе. Одобрят ли мне субсидированную ипотеку на этих условиях?
Оставить заявку на субсидированную ипотеку можно, проживая в любом городе. О дальнейших действиях расскажут сотрудники банка или представители застройщика.
Я планирую досрочно погасить ипотеку. Сколько я выигрываю в этом случае?
Этот вопрос решается индивидуально с каждым клиентом, так как все зависит от суммы ипотечного кредита. Если вы планируете досрочное погашение, обратитесь к сотрудникам застройщика или банка: они высчитают выгоду с учетом сумм, которые вы планируете вносить. Эксперты по ипотечному кредитованию на основе первого месяца аналитики подвели итоги спроса на ипотеку в новостройках: каждый второй на сегодня предпочитает брать ипотеку с субсидированной ставкой.
Льготная ипотека с господдержкой в 2021 году: условия получения и ставки банков по программе
Ипотеку с господдержкой можно получить на покупку жилья на территории России. Такой льготный кредит отличается сниженными процентными ставками. И хотя в 2021 году ставка выросла на 0,5 пункта, а сумма зафиксирована на отметке в 3 млн руб., программа все еще пользуется спросом у россиян.
Что такое ипотека с господдержкой
Льготная ипотека – возможность купить жильё в кредит при частичном субсидировании государством. От стандартной она отличается более низкой процентной ставкой. Задача такой программы – стимулировать население покупать жильё на первичном рынке, например, в тех новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию, или на любом этапе строительства. Одновременно это стимулирует и застройщиков, повышает спрос на квартиры на первичке и делает его доступным для разных слоёв населения.
Роль государства в этом процессе – компенсация банкам части ставки, которую они недополучают от заемщиков. Компания «ДОМ.РФ» занимается распределением субсидий между банками и следит за расходованием средств. В программе участвуют не все банки России.
Условия получения ипотечного кредита с господдержкой
Банки-участники
В программе льготного кредитования участвуют несколько банков:
В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля
Программа «Семейная ипотека» позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Во Frank RG долю кредитов, выданных по этой программе на 1 мая 2021 года, оценили для «РБК-Недвижимости» в 4% от всех кредитов на жилье. С расширением программы на семьи с единственным ребенком востребованность семейной ипотеки вырастет, уверены участники рынка. Рассказываем об обновленных условиях программы «Семейная ипотека».
Условия программы
Условия, которые действуют до 1 июля 2021 года:
Виды ипотечного кредита
Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Семейная ипотека позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Сроки программы
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» возможно до 1 марта 2023 года при рождении первого ребенка или последующих детей. Для семей с детьми-инвалидами правила другие: если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, ипотеку под 6% по этой программе можно оформить до 2027 года.
Рефинансирование и маткапитал
Программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако в «Семейной ипотеке» можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Банки
Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьи с детьми могут взять в следующих банках:
Рассмотрим условия крупных кредитных организаций, которые актуальны в июне 2021 года.
Сбербанк
В Сбербанке взять ипотеку семьи с детьми могут по ставке 5,3% годовых, а при регистрации сделки в электронном виде — под 5% годовых. До 1 июля предложение распространяется на семьи с двумя и более детьми. Ставка действует весь срок кредита при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Минимальная ставка в рамках программы субсидирования с застройщиками составляет:
Банк ВТБ
ВТБ начал прием заявок по новым условиям в рамках ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Приобрести недвижимость по программе теперь смогут семьи с одним ребенком. Ставка по кредиту или рефинансированию ипотеки другого банка в ВТБ составит 5% на всей срок.
Сумма первоначального взноса по программе составляет 15%. Заемщики ВТБ могут получить решение по кредиту без подтверждения дохода и занятости. Срок кредита — от одного года до 30 лет.
Райффайзенбанк
Ставка по программе «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке составляет 5,49%. Предложение пока распространяется на покупку квартиры в новостройке для семей с двумя или более детьми. Созаемщиками по кредитному договору могут выступать официальные или гражданские супруги.
В рамках программы «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке можно получить жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не только напрямую у застройщиков, но и у любых юридических и физических лиц при условии переуступки договора долевого участия.
Банк «Дом.РФ»
Банк «Дом. РФ» начал принимать заявки на оформление семейной ипотеки от заемщиков с первым ребенком и последующими детьми. Ипотечная ставка составляет от 4,7% при получении кредита на ИЖС, оформить ипотеку на покупку квартир или рефинансирование взятых в других банках кредитов можно по ставке от 5%.
Абсолют Банк
Абсолют Банк также начал прием заявок по программе с господдержкой «Семейная ипотека» на новых условиях. Теперь получить целевой заем на покупку квартиры или рефинансировать существующий ипотечный кредит могут не только многодетные семьи, но и родители первенца. Оформить льготную ипотеку в Абсолют Банке можно по ставке 5,99% годовых.
В качестве первоначального взноса, а также для частичного или полного досрочного погашения кредита в Абсолют Банке можно использовать материнский капитал.
Ниже льготной ипотеки: как именно банки и девелоперы субсидируют кредиты
Прямо сейчас в России можно купить квартиру в новостройке в ипотеку под 2% или даже 1%. Такие ставки встречаются у разных девелоперов в Москве, Петербурге, Тюмени и многих других городах.
При этом ключевая ставка российского Центробанка равна 5,5% — и банки не могут выдавать людям займы под меньший процент. Как же тогда работает ипотека со сверхнизкими ставками? Кто платит за уменьшение ставки и кому это выгодно?
Ипотека как маркетинговый инструмент
Главной предпосылкой для появления ипотеки со сверхнизкой ставкой стала популярность ипотеки как таковой. В России сегмент социального арендного жилья пока не развит, поэтому, чтобы съехать от родителей или разъехаться с родственниками, у людей зачастую остается один вариант — ипотека.
«В прошлом году, когда была запущена программа ипотеки с господдержкой, наша компания сделала совместную с ВТБ дополнительную программу субсидирования ипотеки для своих клиентов. Именно тогда был зафиксирован всплеск популярности ипотеки в компании «Донстрой»: доля в проектах классов комфорт и бизнес выросла на 15%, до 64%, — рассказали «РБК-Недвижимости» в «Донстрое». — В настоящий момент этот процент находится на уровне 60%».
Если даже девелопер жилья бизнес-класса имеет столь высокий процент продаж по ипотеке, то у игроков стандарт-класса доля ипотечников может быть еще выше: игроки из разных регионов говорят о доле в 80–85%. А это значит, что ипотека превращается в атрибут настолько обязательный, что открывает пространство для конкуренции с помощью ставок. По сути, ставка в 1,55% или 0,5% становится тем фактором, который помогает потребителю принять решение.
Если квартиру все равно брать в ипотеку, то логично хотя бы снизить процент. В России реализуется программа ипотеки с господдержкой, в рамках которой ставка не может быть выше 6,5%. Это уже ниже, чем на вторичном рынке, но все еще выше искомого значения. Банки снизить ставку не могут: ЦБ просто не выдаст им деньги под такой процент. Здесь и начинается зона ответственности девелоперов.
Кто за все заплатит
Льготные ипотечные программы условно делятся на два типа. К первому относятся те, которые предоставляет банк, в том числе при поддержке государства. Ко второму — субсидирование ставки со стороны девелопера.
Застройщик действительно напрямую платит банку — это компенсация за недополученный процентный доход. Для девелопера это расходы на маркетинг, то есть привлечение клиентов. Для покупателей — эквивалент скидки, а значит, выгодное предложение. Для банков — легкий источник дохода.
«ВТБ активно поддерживает продажи ипотеки через партнерский канал. В настоящее время мы предлагаем партнерам программу, в рамках которой застройщик субсидирует ставку для клиента. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного покупателям квартир на его объектах. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам, — сообщили «РБК-Недвижимости» в банке ВТБ. — Для застройщиков подобные условия — возможность реализовать свою недвижимость, для клиентов — снизить финансовую нагрузку на первое время после покупки, когда траты значительно возрастают».
ВТБ неслучайно упомянул «первое время». Во многие программы со сверхнизкой ставкой заложено повышение ставки на второй или третий год выплат. К примеру, в первый год или полтора клиент может платить 1% или даже 0,5% годовых, а затем ставка увеличивается до рыночных 8% или 9%.
«Субсидированные программы от банков от 2% до 4% пользуются спросом у той категории клиентов, которые ориентируются на краткосрочное погашение ипотеки», — разъяснила механику процесса первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Действительно, если с самого начала нацеливаться на досрочное погашение займа, то даже годичное уменьшение ставки становится выгодным.
«В таких программах заинтересованы в первую очередь банки, так как фактически вся финансовая нагрузка ложится на девелопера, — признала Любельская. — Но для застройщика это возможность привлечения дополнительного потока клиентов».
Тренды «дешевой» ипотеки: что дальше?
«Для застройщиков это предложение вошло в «джентльменский набор». Сейчас редко можно встретить на рынке компанию, не предлагающую спецусловия по ипотеке. Для рынка они стали нормой, — констатировал руководитель подразделения управления продажами девелоперской компании «Брусника» Максим Молодцов. — На наш взгляд, в ближайшей перспективе спрос на кредитные программы с особыми условиями от застройщиков и банков сохранится».
Не последнюю роль в этом сыграет недавнее изменение в условиях госипотеки. Лимит в 3 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда крупных городов серьезно ограничит выбор покупателей. После ее отмены банки и застройщики будут стремиться удерживать ставку на уровне текущей — 7%. При этом требования к заемщикам ужесточатся, считают опрошенные редакцией эксперты из девелоперских компаний.
Альтернативную точку зрения высказали в «Кросте»: «За последний год рынок существенно поменялся благодаря ипотечным программам с господдержкой, поэтому интерес клиентов к краткосрочным субсидированным программам от банков по минимальным ставкам начал уменьшаться. Мы это отчетливо замечаем по своему портфелю». По мнению Марины Любельской, акцент будет постепенно смещаться от ипотеки с субсидированной ставкой к программам рассрочки от застройщика.
В то же время рассрочка подойдет тем, кто готов в течение года или двух внести всю сумму. Те покупатели, у которых нет такой возможности, продолжат использовать субсидированную ипотеку. Тем более некоторые девелоперы нашли способ не тратить на такие программы чрезмерно много денег.
«Некоторые компании закладывают компенсацию банку от застройщика в стоимость недвижимости. «Брусника» реализует более сложную схему, — указал Молодцов. — При наполнении эскроу-счетов деньгами дольщиков средневзвешенная ставка по проектному финансированию снижается. Это позволяет компании направить высвободившиеся средства на компенсацию банку».
В конечном итоге программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут, так как от них выигрывают буквально все. «Потребители получают возможность приобрести квартиру на привлекательных условиях: сегодня процентные ставки достигли исторического минимума и приближаются к уровню европейских стран. Девелоперы с помощью таких программ поддерживают спрос и повышают продажи. Банки — увеличивают доходы и получают гарантии погашения застройщиком проектного долга», — подытожили в «Бруснике».
Ипотека под 0%: как работает субсидирование ставок от застройщиков
На рынке новостроек Москвы сейчас большое разнообразие различных ипотечных программа со сниженными ставками по ипотеке. Подобные программы были и раньше, но во время пандемии коронавирусной инфекции таких предложений в рамках партнерских программ банков и застройщиков стало намного больше, а ставки достигли в некоторых случая 0%.
Такие низкие ставки, безусловно, позволяют серьезно экономить на ежемесячных платежах. Рассказываем, какие существуют дополнительные программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, как работают такие программы, и какая экономия получается для покупателей жилья в столичных новостройках.
Эксперты в этой статье
Ипотечные программы со сниженными ставками
На столичном рынке новостроек, действительно, можно встретить предложения по ставке в 0% или чуть выше. Такие ставки начали массово появляться на рынке во время пандемии. Тогда многие покупатели боялись брать ипотеку даже по сниженным ставкам, объяснила директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова.
Сейчас на рынке новостроек с ипотекой проводится более 70% сделок, поэтому застройщикам было жизненно необходимо простимулировать столь внушительную группу потребителей, говорит генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Во время пандемии ипотечные покупатели озаботились проблемой финансовой стабильности: ограничительные меры уменьшили запас прочности малых и средних предприятий, а наемные рабочие столкнулись с проблемой падения доходов и даже потери работы. Поэтому застройщики и банки предложили покупателям гибкие условия рассрочки, ипотеку с пониженной ставкой, полисы страхования на случай потери работы и другие акции, рассказала Наталия Кузнецова.
Ставка по ипотеке по подобным программам субсидируется частично за счет различных программ государственной поддержки покупателей жилья и частично за счет застройщика, благодаря этому заемщик получает максимально привлекательные условия кредитования, пояснили в пресс-службе девелоперской группы «Эталон».
Как работают такие программы
Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.
Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).
«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия. Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.). Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Читайте также
Сколько можно сэкономить
Некоторые партнерские программы банков и застройщиков позволяют в течение определенного времени — год-два — вообще не платить, либо вносить минимальные суммы. «Если мы берем среднюю сумму кредита 4 млн руб. и средний срок кредита 15 лет по базовой ставке 6,2%, то платеж будет 34,2 тыс. руб. Если берем субсидированную до 0% ставку, то первый год будет платить 23,3 тыс. руб. Таким образом экономия за первый год будет 130 тыс. руб. Разница существенная», — приводит пример расчета Ирина Туманова из «НДВ».
В компании «Метриум» также приводят расчет экономии на сниженной ставке: при покупке квартиры за 9,8 млн руб. (61,4 кв. м) в семейном квартале «Мир Митино» и оформлении ипотеки в ВТБ ежемесячный платеж снижается примерно на 40% (36,5 тыс. вместо 60,6 тыс. руб.) до конца года. С 1 января 2021 года размер ставки составит 6,5% годовых. В некоторых проектах, например, от ГК ПИК покупатель мог самостоятельно выбрать один из двух вариантов — фиксированную скидку (100 тыс. руб.) или ипотеку без процентов на год. В этом случае выгода предложения зависела от стоимости лота, величины первоначального взноса, потребностей покупателя. Проще говоря, при наличии альтернативы следует просчитать все варианты в каждом отдельном случае, говорит Мария Литинецкая.
«Средства заимствуются из скидки, которую застройщик обычно дает покупателям. Т.е. либо обычная ставка и цена со скидкой, либо сниженная ставка, но цена без скидки. Есть разные варианты: ставка может быть снижена на определенный срок (первые год-два) или на весь срок. При снижении на короткий срок застройщик заплатит меньше, ведь он компенсирует только недополученные проценты за эти год-два. При снижении на весь срок — недополученные за весь. Выгоду нужно считать индивидуально по каждому конкретному случаю, в зависимости от программы и текущих условий по скидкам у застройщика. Но всегда работает одно правило: чем больше сумма кредита и короче срок, тем выгоднее брать субсидированную ставку», — поясняет Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Читайте также
Кто дает скидки
После запуска льготного жилищного кредита целый ряд девелоперов предложили своим клиентам еще более привлекательные условия. Так, по данным «Метриум», совместные программы с ведущими банками разработали ПИК (в проектах которого сконцентрирована треть предложения квартир массового сегмента), ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК, «Галс-Девелопмент», «Эталон» и других компаний.
При этом такие программы есть не только в новостройках массового сегмента, но и проектах бизнес-класса и на рынке премиального и элитного сегмента, отмечает Мария Литинецкая. К примеру, программы со сниженной ставкой есть также в проектах застройщика Sminex.
Программы субсидирования ипотечных ставок есть и у банков. Например, в банке «Дом.РФ» получить ипотеку в новостройках, строящихся с использованием проектного финансирования, можно по ставке от 2,9%. Пилотный проект запущен в мае в двух субъектах России в партнерстве со строительными компаниями ГК Prinzip (ЖК «Парк Победы», Свердловская область), ГК Rose Group (ЖК «Микрогород в лесу», Московская область). Низкая ставка действует в течение всего периода строительства объекта, после сдачи домов в эксплуатацию устанавливается обычная процентная ставка. По условиям программы, максимальная сумма кредита — до 30 млн руб., срок — до 30 лет, первоначальный взнос — от 20%, пояснили в пресс-службе банка.
В компании «Эталон» (совместно с Сбербанком) действует программа со ставкой 2,6%, которая фиксируется на первые два года — экономия клиента составляет до 5,9%. Начиная с третьего года по седьмой год ставка устанавливается в размере 6,1%, при первоначальном взносе всего от 15% и использовании сервиса электронной регистрации Сбербанка.