что делать если в арендуемом помещении холодно

Арендодатель отвечает за температуру в офисе, если это указано в договоре

Начнем с ответа на последний вопрос. Температурный режим на рабочих местах, в том числе в офисных помещениях, регулируется Санитарными правилами и номами СанПиН 2.2.4.548—96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21). Этими нормами установлены общие требования к микроклимату на рабочих местах. Причем оптимальные и предельные величины показателей микроклимата варьируются в зависимости от категории работ.

Категории работ разграничиваются на основе интенсивности энерготрат организма в ккал/ч (Вт).

Так, к категории Iа относятся работы с интенсивностью энерготрат до 120 ккал/ч (до 139 Вт), производимые сидя и сопровождающие­ся незначительным физическим напряжением (п. 2 приложения 1 СанПиН 2.2.4.548—96). Это как раз та категория работ, которую выполняют офисные работники.

Оптимальная температура на рабочем месте офисных работников составляет от 22 до 24 °С в холодное время года и от 23 до 25 °С в теп­лое время года.

Помимо оптимальной установлены допустимые величины температуры на рабочих местах. Это такие микроклиматические условия, в которых работник может находиться на рабочем месте в течение восьми часов без нарушения здоровья, состояния дискомфорта, ухудшения самочувствия и понижения работоспособности.

Допустимые величины температур для офисных работников: 20—25 °С в холодное время года и 21—28 °С в теплое время года (таблица № 2 СанПиН 2.2.4.548—96). Если температура воздуха опускается ниже допустимых величин, время пребывания работника на рабочем месте сокращается. Например, при температуре 13 °С максимальное рекомендуемое время пребывания офисных работников на рабочих местах — один час. При температуре 14 °С — два часа (таблица № 2 приложения 3 СанПиН 2.2.4.548—96).

Требования к температурному режиму на рабочих местах являются обязательными для всех предприятий и организаций (п. 1.2 раздела 1 СанПиН 2.2.4.548—96).

Работодатель, в свою очередь, в силу ст. 22, 212 ТК РФ обязан обес­печивать безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда.

Иными словами, ответственность за обеспечение безопасных условий труда лежит на работодателе.

Однако в вашем случае проблемой является не нарушение работодателем норм трудового права, а невыполнение арендодателем обязанностей по договору аренды офисного помещения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям догово­ра аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества только в том случае, если эти недостатки были предварительно оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из вопроса следует, что договор аренды офисного помещения содержит условие, обязывающее арендодателя обеспечить подачу сезонного отопления и своевременно устранять возникающие в системе отопления неполадки.

Иными словами, условиями догово­ра установлено, что обязанность предоставления арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на арендодателя.

Соответственно, все претензии по качеству и количеству предоставляемых коммунальных услуг арендатор предъявляет арендодателю.

Кроме того, в силу положений ст. 210 ГК РФ арендодатель, как собственник спорного недвижимого имущества, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. То есть именно арендодатель обязан обес­печивать надлежащее состояние коммунальных сетей в своем помещении.

Скорее всего, текст договора аренды не содержит условия о температурном режиме в арендованных помещениях. Между тем можно предположить, что в договоре есть условие о целевом использовании помещений — под офис.

Таким образом, в обязанности арендодателя входит предоставление помещений в аренду в таком состоянии, чтобы арендатор мог использовать их для офиса.

Соответственно, арендодатель обязан обеспечить подачу сезонного отопления в объеме, позволяющем обеспечивать надлежащий температурный режим для работы офиса, а именно 20—25 °С в холодное время года.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допус­каются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поэтому арендатор вправе потребовать от арендодателя исполнения обязательств по договору аренды.

Кроме того, по нашему мнению, арендатор может использовать для обогрева помещений обогреватели и потребовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с поддержанием нормального температурного режима в помещении (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Из описанной ситуации видно, что арендодатель не реагирует на претензии арендатора, поэтому отстаивать свои права арендатору, скорее всего, придется в арбитражном суде.

В суд необходимо будет представить доказательства невыполнения арендодателем своих обязанностей. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (п. 2 ст. 64 АПК РФ).

Поэтому арендатор может обратиться в экспертную организацию, которая измерит температуру в офисных помещениях и составит соответствующее заключение.

Помимо этого он может самостоятельно произвести измерение показателей микроклимата на рабочих местах. Требования к порядку проведения таких измерений установлены разделом 7 СанПиН 2.2.4.548—96.

По результатам исследования необходимо составить протокол, в котором должны быть отражены общие сведения о производственном объекте, размещении технологического и санитарно-технического оборудования, источниках тепловыделения, охлаждения и влаговыделения, приведены схема размещения участков измерения параметров микроклимата и другие данные (п. 7.14 СанПиН 2.2.4.548—96).

Имея заключение эксперта и собственный протокол, арендатор должен обратиться к арендодателю с требованием исполнения обязательств по договору аренды, возмещения расходов на обогрев помещений (письменно). Если такое обращение арендодатель проигнорирует, следует обратиться в суд.

Между арендатором и арендодателем заключен договор аренды производственных и офисных помещений. Арендодатель в период отопительного сезона не обеспечил подачу отопления в арендованные помещения.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю с требованием обеспечить теплом арендуемые помещения.

Суд в удовлетворении иска отказал. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Отказ в удовлетворении требований суды обосновывали тем, что договором аренды не установлена обязанность арендодателя по обес­печению теплом переданных в аренду помещений в период отопительного сезона.

Однако кассационная инстанция эти судебные акты отменила и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Предметом договора является передача арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений и здания для целей использования в качестве цеха по производству мебели.

Таким образом, из условий договора определенно явствует назначение арендованных помещений, согласованное сторонами. Нормами СанПиН 2.2.4.548—96 установлена минимальная температура на рабочих местах.

Однако в период отопительного сезона какие-либо действия, направленные на подачу тепла в арендованные помещения для обеспечения использования данного помещения арендатором по назначению, арендодателем не предпринимались.

По мнению суда, из толкования условий договора аренды в их совокупности следует, что обязанность предоставления арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на арендодателя.

Между тем суды не исследовали вопрос о невозможности использования арендатором спорных помещений в соответствии с их назначением и условиями договора аренды при отсутствии отопления в этих помещениях.

Источник

Что делать если в арендуемом помещении холодно

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В арендуемом нежилом помещении произошло затопление из выше расположенного помещения, которое, в свою очередь, арендует другой арендатор. В результате затопления был нанесён ущерб имуществу общества. Арендодатель как собственник отказывается возмещать ущерб и перенаправляет претензию непосредственно виновнику затопления.
Затопление произошло в результате засора системы канализации, допущенного по вине арендатора помещения, расположенного выше.
Имеет ли организация право обращаться с претензией о возмещении ущерба к арендодателю (собственнику)?

В соответствии с положениями ст. 1064 ГК РФ ответственность за причинение вреда имуществу организации наступает по общему правилу только при установлении всех признаков гражданско-правового деликта, к которым относятся наличие и размер вреда, противоправность поведения причинителя вреда, его вина, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом (постановление Конституционного Суда РФ от 07.04.2015 N 7-П, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 октября 2012 г., постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 4515/10). Безвиновная ответственность, а также ответственность за правомерные действия может наступать только в случаях, прямо предусмотренных законом (п.п. 2 и 3 ст. 1064 ГК РФ).
Согласно ст. 210 ГК РФ собственники какого-либо имущества по общему правилу действительно несут бремя содержания такого имущества, в том числе обязаны поддерживать его в надлежащем состоянии (определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О). Однако, как следует из буквального толкования ст. 210 ГК РФ, такое правило действует только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором. Иными словами, правило о возложении обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии на собственника является базовым, и обязанность содержать имущество может быть перенесена законом или договором на лицо, не являющееся его собственником (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2525-О, постановление Верховного Суда РФ от 01.12.2011 N 58-АД11-4, постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2015 N Ф05-10356/15, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2015 N Ф04-21850/15).
В свою очередь, следует иметь в виду, что положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества возложена на арендатора этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому в том случае, когда причинение вреда третьим лицам обусловлено ненадлежащим выполнением арендатором вышеуказанных обязанностей, к деликтной ответственности может быть привлечен арендатор как непосредственный причинитель вреда (смотрите, например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 N 07АП-4017/14).
Тем не менее необходимо учитывать также и то, что по смыслу ст. 616 ГК РФ обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии установлена в отношениях с арендодателем, а не с третьими лицами, на что указывает в том числе и судебная практика (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462). При этом положения п. 3 ст. 308 ГК РФ предусматривают, что обязательство не может создавать каких-либо обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нем в качестве стороны.
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что лицо, имуществу которого был причинен вред, при предъявлении им требований, вытекающих из причинения такого вреда, не может быть связано наличием между собственником и другим лицом договора аренды, который иным образом, нежели это предусмотрено ст. 210 ГК РФ, перераспределяет между ними обязанности по содержанию этого имущества.
Согласно же ст. 403 ГК РФ должник (в том числе и в деликтных обязательствах) отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
Поскольку в законе отсутствует прямое указание на то, что требования, связанные с ненадлежащим содержанием арендованного имущества должны быть предъявлены непосредственно арендатору этого имущества, постольку арендодатель как собственник имущества в силу указанной выше нормы несет перед третьими лицами ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) соответствующей обязанности арендатором.
В связи с изложенным в рассматриваемом случае требование юридического лица, имуществу которого был причинен вред, может быть предъявлено как к арендатору, так и к арендодателю (собственнику) помещения, из которого произошло затопление. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24.01.2013 по делу N 33-640/2013, решение Соломбальского районного суда г. Архангельска Архангельской области от 28.12.2018 по делу N 2-1068/2018)*(1).
В заключение отметим, что в той ситуации, когда арендодатель помещения, из которого произошло затопление, является одновременно арендодателем помещения, арендованного лицом, имуществу которого был причинен вред (потерпевшим), ответственность арендодателя за затопление может вытекать также и из договора аренды, заключенного с потерпевшим. В этой ситуации такая ответственность будет уже не деликтной, а договорной. Однако возможность заявления соответствующих требований зависит от содержания соответствующего договора аренды между арендодателем и потерпевшим.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Обращаем внимание на то, что, помимо решений, принятых относительно ответственности сторон договора аренды за произошедшее затопление, сделанный нами вывод подтверждается и при рассмотрении судами других дел, в которых договором ответственность за надлежащее состояние имущества собственника была возложена на других лиц (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 50-КГ17-21, решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2018 по делу N А08-2486/2017).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Как добиться комфортной температуры в офисе?

Как и во всяком офисе, в нашем постоянно идет борьба между теми, кому холодно, и теми, кому жарко. В моем случае побеждают всегда первые.

Я работаю в большой компании, которая снимает пятиэтажный офис в центре города. В здании центральная вентиляционная система, и примерно через каждые 10 посадочных мест — у нас опенспейс — установлены пульты контроля, где каждый сотрудник может поставить кондиционер на охлаждение или обогрев. Эти же пульты показывают текущую температуру в помещении.

Сотрудники, которым холодно, постоянно их отключают. А зимой вообще ставят на обогрев, что еще хуже. И все бы ничего, но температура в офисе иногда доходит до +28 °C. А один раз я зафиксировала +30 °C. Окна открывать нам запрещено: это может навредить вентиляции да и летом, например, не особо спасает. А сотрудники, которые сидят у окон, все равно против.

Работать в таком помещении просто невозможно: мало того, что жарко, так еще и невообразимо душно. К 3—4 часам дня у меня начинает жутко болеть голова и порой подташнивает. Моя работоспособность падает, трудно сконцентрироваться.

Мирно договориться не получается: коллеги не хотят даже на 10 минут включать кондиционер.

Сейчас я уже почти год работаю на удаленке, но от одной мысли, что придется возвращаться в офис и снова это терпеть, впадаю в ужас. Подскажите, пожалуйста, могу ли я повлиять на ситуацию, не поссорившись со всеми, и какие у меня есть в этом плане права? Или, как говорят коллеги, «придется подстроиться»?

По закону вы имеете право на комфортную температуру в офисе. Есть даже государственные санитарные правила — они устанавливают оптимальную температуру в рабочем помещении в зависимости от времени года и категории работ. Эти показатели — норма, которая не зависит от личных ощущений сотрудников.

За микроклимат в офисе отвечает работодатель. Поэтому если не получается договориться с коллегами по поводу кондиционеров и вентиляции, обратитесь к руководству. Если руководитель не разрешит конфликт и не наладит «погоду», можете прекратить работу, жаловаться в трудовую инспекцию или Роспотребнадзор. Понимаю ваше желание не ругаться с коллегами, поэтому о радикальных решениях расскажу в последнюю очередь.

Источник

COVID-19 и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей