что делать если не делают капитальный ремонт дома
За что можно привлечь к ответственности фонд капитального ремонта?
Хочу задать вам очень интересный вопрос, который затрагивает многих россиян.
Все мы ежемесячно платим за капитальный ремонт наших домов. Если кто-то из собственников не оплачивает эти квитанции, то региональный фонд капитального ремонта может выставить неустойку или штраф. А если сам фонд капитального ремонта не выполняет взятые на себя обязательства — не делает вовремя ремонт, — могут ли собственники взыскать с него неустойку или штраф за просрочку сроков работ? Как это можно сделать?
С фонда капремонта нельзя взыскать неустойку или штраф за просрочку работ: это не предусмотрено законом. Но если капремонт окажется некачественным или пройдет с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить все переделать. Расскажу подробнее, как это работает.
Зачем нужен фонд капитального ремонта
Фонд капитального ремонта, ФКР, еще его называют региональным оператором, — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.
Еще ФКР составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в МКД нельзя использовать на нужды ФКР — они идут только на капремонт.
Курс о больших делах
Собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счете в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счета, например УК или ТСЖ. В ответе я буду говорить только о случаях, когда жильцы платят взносы в ФКР.
К капитальному ремонту относится:
Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета электроэнергии, воды и другие.
Региональный оператор организует капремонт конкретного дома не когда ему захочется, а согласно региональной программе. Ее заранее утверждают власти региона. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На основе этой информации ФКР составляет программу капремонта по каждому дому.
Не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, ФКР публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в декабре 2022 года, то самое позднее, когда появится предложение, — июнь 2021 года. В предложении должен быть указан срок начала работ, их перечень, стоимость и источник финансирования. Собственники из любого региона могут найти предложение о начале работ на портале «ГИС ЖКХ».
После этого собственники в течение трех месяцев должны провести общее собрание, рассмотреть список работ и решить, нужны они или нет. Если общее собрание одобрит предложение регионального оператора, то ФКР привлекает подрядные организации, составляет для них задание, а при необходимости и проектную документацию. Также фонд заключает договор.
После подписания договора работа ФКР не заканчивается. Фонд обязан контролировать, насколько качественно подрядчики выполняют задание и укладываются ли в срок. После окончания работ ФКР обязан все проверить и принять работу. В приемке могут участвовать и представители УК, и собственники квартир.
Дальше в идеале собственники получают отремонтированный дом, а подрядные организации — деньги. Но не всегда все идет по плану.
Что собственники могут требовать от фонда капремонта
Качество работ. Не всегда подрядчики хорошо делают свою работу. Бывает, что штукатурка осыпается уже через месяц после приемки, а отремонтированные лифты снова не работают.
После окончания капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение минимум пяти лет с даты подписания акта приемки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.
Выполнение работ в срок. Если региональный оператор нарушает срок капремонта, обратитесь в жилищную инспекцию. Это ведомство, которое следит за тем, чтобы ФКР выполнял свою работу качественно и в срок.
Мне не удалось найти в судебной практике дела по искам граждан о затягивании срока капремонта. Зато есть случай, когда региональный оператор начал ремонт слишком рано, и это стало поводом для иска.
Из-за ремонта систем отопления отключился общедомовой счетчик тепловой энергии. В результате собственникам пришлось платить сначала по среднемесячному объему потребления, а потом по нормативам. Из-за этого счет на отопление стал больше на 30%. Собственник одной из квартир потребовал признать незаконным решение о проведении капремонта раньше срока, но суд в иске отказал. Обжалование не помогло.
Возвращаясь к вашему вопросу, отмечу, что никаких санкций и неустоек в отношении регионального оператора из-за нарушения срока не предусмотрено.
Безопасность своего имущества. Иногда от капитального ремонта страдают собственники квартир.
Например, в Рязани рабочие что-то неправильно закрыли во время ремонта крыши, и жильцов затопило. Дело дошло до Верховного суда, и решение было в пользу собственника — региональный оператор должен возместить сумму ущерба.
Еще фонд капитального ремонта должен расходовать средства только на ремонт домов согласно региональной программе. Важно проследить, чтобы дома были отремонтированы фактически, а не только на бумаге. Такое тоже бывает.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Дом не ремонтируют из-за долгов одной квартиры. Что делать?
– В нашем доме в одной из квартир очень большой долг за коммунальные платежи, поэтому страдают все жильцы: нам отказано в ремонте нашего дома, хотя остальные собственники исправно платят за капремонт. Ответьте, пожалуйста, как нам поступить? Ведь мы все платим за все коммунальные, в том числе капремонт.
Отвечает генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков:
Таких случаев, когда в одной или нескольких квартирах дома имеются большие задолженности по коммунальным платежам или за капремонт, и при этом у других жильцов появляются разного рода трудности, достаточно много, и не всегда они являются совсем уж противозаконными. В первую очередь необходимо поднимать договор с ТСЖ и УК, смотреть правила оказания установленных услуг. Часто представители управкомпаний оставляют себе различные пути координирования ситуацией, например, перераспределять задолженности на других жильцов, задерживать начало плановых ремонтов. Если таких условий нет – следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд с требованием осуществить плановые работы.
Тем не менее судебная практика, к сожалению, не всегда эффективно регулирует такого рода вопросы. Чаще всего все стороны остаются «при своих».
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
В жилищном законодательстве России отсутствуют какие-либо связи между неоплатой ЖКУ и проведением капитального ремонта. В большинстве многоквартирных домов сбором платежей за ЖКУ ведает управляющая компания, которая является своего рода посредником между жителями дома и ресурсоснабжающими организациями. Следовательно, при неоплате ЖКУ нарушаются интересы ресурсоснабжающих организаций. Вместе с тем средства на капитальный ремонт поступают из Фонда капитального ремонта. Соответственно, эти две сферы с финансовой точки зрения пересекаются довольно слабо, поэтому неясно, каким образом недоплата по ЖКУ может повлечь за собой отказ в проведении капитального ремонта.
В соответствии с Вашим вопросом, жителям Вашего дома было отказано в проведении капитального ремонта. Для решения данной проблемы необходимо уточнить нормативно-правовой акт (статью какого-либо закона, например), на основании которой был вынесен этот отказ. В идеале сам отказ должен быть в письменной форме. С данным документом Вы можете обратиться в прокуратуру для проверки его законности.
Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
То, что Вы описываете, неправомочно. Долг по коммунальным платежам не относится к капремонту, и по такому поводу отказа на законных основаниях быть не может. Это хитрые игры управляющей компании, чтобы жильцы воздействовали на соседей. Пишите общее письмо от собственников в свою УК, получайте входящий номер обращения, получайте письменный обоснованный отказ и несите его в прокуратуру с заявлением о некачественном оказании услуг по управлению Вашим МКД.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
В каждом регионе принимаются свои региональные программы по капитальному ремонту. Вам нужно изучить такую программу по месту нахождения многоквартирного дома и проверить, действительно ли она не позволяет произвести ремонт при наличии долга в одной из квартир. Если никаких ограничений не установлено, то отказ можно обжаловать в судебном порядке – подав соответствующий иск.
Кроме того, рекомендуется запросить у органа, отказавшего в ремонте, письменную мотивировку такого отказа. Она поможет проанализировать его законность.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
По проведению капитального ремонта Вы можете обратиться в Фонд капительного ремонта своего региона; их адрес легко найти в интернете на официальном сайте. Ответ Вам должны дать в течение месяца. Также в открытом доступе представлен перечень мероприятий по капремонту на предстоящие годы.
Непонятно, сколько у Вас в доме квартир, что из-за одного должника Вам не хотят проводить капремонт всего дома. Вообще Фонд капитального ремонта должен сам обращаться к неплательщику и взыскивать с него деньги, то есть это не Ваши проблемы, и страдать Вы не должны.
Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:
Тут нужно понимать, кто является распорядителем счета, на котором аккумулируются взносы собственников на капитальный ремонт. Именно эта структура и обязана вести работу по взысканию дебиторской задолженности. Представьте, что владельцем счета является ТСЖ. Как ТСЖ может отказать своим жильцам в проведении капремонта? Скажем так, «припугнуть» с целью воздействия на должника – да, может быть, но отказать напрямую? ТСЖ управляет домом, и оно обязано вести работу с должниками. Это первое.
Второе – вам не могут отказать в проведении того или иного вида работ по капремонту в связи с задолженностью кого-то из собственников. Такое право не прописано в законодательстве. Вам могут отказать в проведении того или иного вида работ по капитальному ремонту просто потому, что вам не хватает денег на проведение этих работ. Так что должники-соседи, конечно, могут повлиять на проведение капитального ремонта в вашем доме.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как добиться капитального ремонта своего дома
Мешает ли пандемия проведению капитального ремонта домов? Что делать, если ремонт планируется только через пару десятилетий? И как определить, что именно ремонтировать? На эти и другие вопросы читателей и журналистов «РГ» ответили исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Анна Мамонова и исполнительный директор НП «ЖКХ контроль», председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам ОП РФ Светлана Разворотнева.
Татьяна Масленникова из Крыма спрашивает: «Мне приходит квитанция об оплате капитального ремонта. Договора с нами никто не заключал. Обязана ли я платить?»
Анна Мамонова: Да. Я думаю, этот вопрос спровоцирован первыми формулировками, которые были в Жилищном кодексе до 2014 года. Там была обязанность регионального оператора заключить со всеми договор. Эта норма недолго существовала, ее исключили. Обязанность оплаты возникает в связи с законом. То есть как только регион принял региональную программу, включил туда дом, у собственника возникает обязанность платить в силу закона, Жилищного кодекса.
И никакого договора с ним не заключается.
Алексей из Мурома жалуется, что в одной из комнат у печной трубы опасно провис потолок, сыпется шлак, штукатурка. Но фонд капремонта отказывает в реконструкции перекрытий и трубы, это в капремонт не входит. Что делать?
Анна Мамонова: Жители должны обратиться в местные органы власти, чтобы определить, аварийный дом или нет. Либо могут сами провести экспертизу и с этими документами опять же обратиться в муниципалитет.
Жители 14-квартирного дома хотят как раз не капремонт, а хотят найти строительную компанию, которая снесет их дом в центре города и построит на этом месте многоэтажку. Но 12 квартир за строительство, а две квартиры против. Председатель ТСЖ Темирсултан спрашивает: как решить проблему, чтобы были все довольны?
На вопросы читателей «РГ» Светлана Разворотнева отвечает в рубрике «Юрконсультация»
Микрорайон трехэтажных домов в Люберцах по договору 2014 года между администрацией города и застройщиком подлежит сносу. Но застройщик не выполнил обязательств по застройке территории. Анатолий Потехин спрашивает: правильно ли, что с жителей сейчас взимают взносы на капремонт, хотя дома уже должны быть снесены?
Много вопросов про очередность ремонта домов. Дмитрий Валентинович живет в Екатеринбурге в доме 1932 года постройки, памятник архитектуры регионального значения. Капремонт запланирован на 2039-2041 годы. Тогда как в домах более поздней постройки эти работы либо уже проведены, либо будут проведены в ближайшие 5 лет. От чего зависит место в очереди?
Предполагается, что собственники, которые недовольны сроком проведения ремонта, установленным региональной программой, обращаются в эту комиссию и говорят: «Мы недовольны. Мы считаем, что нам сейчас нужен ремонт крыши». Эта комиссия устанавливает необходимость, направляет документы в органы власти. Во всех регионах, где есть комиссия, приняты документы, которые регулируют как раз актуализацию программы в зависимости от поступающей от комиссии информации. Очень многие жители таким образом сдвинули свой дом вперед.
И еще я бы хотела добавить, что есть очень серьезная нерешенная проблема по капремонту объектов культурного наследия. На такие здания необходимо потратить гораздо больше денег, времени, сил из-за особенностей законодательства, чем на обычный дом. У нас есть общая кубышка, куда все сложили деньги. И почему мы на один дом должны потратить больше, чем на другой, рядом стоящий? Многие говорят: «Он живет в центре города, практически во дворце. Почему я, живя на окраине города, должен вкладываться в эту лепнину?» Без господдержки капремонт объектов культурного наследия, в которых проживают люди, не сдвинуть с мертвой точки.
Типичная ситуация: в доме был запланирован ремонт на 2018-2019 годы, а его не провели. Где-то никто из подрядчиков не вышел на торги, где-то жители просто не знают, почему. Как быть?
Светлана Разворотнева: За выполнение региональных программ несет субсидиарную ответственность субъект РФ. К сожалению, невыполнение региональных программ характерно для многих регионов. Только в этом году в 49 субъектах ремонтируют дома по программам прошлых лет. Причины разные: и нехватка денег, и какие-то форс-мажоры, как в этом году. В первую очередь, надо жаловаться в Фонд капремонта. Достаточно активно следит за этим прокуратура. Но все равно из года в год такие проблемы повторяются.
Вячеслав Владимирович из Самары жалуется, что жителям дома не дают перейти на спецсчет, поскольку сборы по капремонту у них ниже 97%. А они хотят сами распоряжаться деньгами и ускорить ремонт. Что им делать?
Анна Мамонова: Это прямое нарушение. Во-первых, надо оформить свое желание протоколом собственников. В течение 5 дней они должны представить протокол регоператору и указать, в течение какого срока он должен перечислить деньги на спецсчет. В Самарской области, насколько я знаю, срок перехода один год. Ни о каких взносах, ни о какой платежной дисциплине, ни о каких других ограничениях здесь речи быть не может.
Светлана Разворотнева: Единственное исключение состоит в том, что если им уже сделали какой-то ремонт за счет оператора капремонта, то они должны набрать и вернуть те деньги, которые фактически занимали у других домов. Давайте попробуем вместе разобраться. Я думаю, наши региональные центры общественного контроля к разрешению этой ситуации подключатся. Если им там препятствия чинят вопреки закону, поправим чиновников.
Владимир говорит, что жители его дома подумывают о переводе средств на спецсчет. Но не понимают, как, не будучи специалистами, смогут понять, что именно и когда надо ремонтировать, чтобы внезапно не остаться потом без средств на что-то действительно важное?
Анна Мамонова: Есть управляющая компания, ее обязанность следить за домом и вовремя сообщать, какой капремонт требуется. Выбирайте хорошую управляющую компанию и доверяйте ей.
Светлана Разворотнева: Даже собственники спецсчета не совсем свободны в выборе последовательности работ. Есть региональные программы, которые распространяются и на дома, выбравшие спецсчет. В этих программах написано, когда надо делать крышу, когда «инженерку», когда остальные элементы. Собственники могут это сделать раньше. Но не позже, это будет нарушением и даже основанием для возвращения их в «общий котел».
Скоро начало года. Планируется ли в каких-то регионах повышать взносы на капремонт? И можно ли это делать, ведь повышение коммунальных платежей обычно идет с июля?
В 2020 году 37 регионов не меняли взносы, в Алтайском крае они даже уменьшились. 12 субъектов не меняли размер взносов за капремонт с момента начала программы. По следующему году пока не все регионы определились. Санкт-Петербург достаточно сильно повышает тарифы на капремонт. Но они были одни из самых низких по стране. Поэтому тут все очень индивидуально.
Анна Мамонова: Пока только 20% регионов утвердили взносы на следующий год, и у них повышения нет или оно на уровне инфляции. Многие субъекты, которые планировали повышение, из-за пандемии эти решения приостановили.
Как проходит капитальный ремонт в год пандемии? Пришлось ли откладывать работы из-за вводимых ограничений?
Анна Мамонова: Для нас пандемия не стала такой критичной, как изначально прогнозировали. Собираемость платежей упала в целом по году всего на пару процентов.
Светлана Разворотнева: По той статистике, которая мне доступна, выполняемость работ просела процентов на 20. Собираемость платежей упала на 2-3%. Действительно пандемия не стала какой-то катастрофой для реализации программ капитального ремонта.
Часто говорят, что дома не ремонтируются, потому что нет денег. Но на счетах фондов капремонта лежат огромные суммы, которые вроде как не тратятся. Насколько это правильно?
Заключить договор с подрядными организациями они могут, когда у них на это есть деньги. Соответственно, вот этот цикл деньги лежат на счетах. Кроме того, есть обязанность неснижаемого остатка на счетах, которая должна обеспечивать финансовую устойчивость, в том числе возврат денег тем, кто выходит на спецсчета из «котла».
Светлана Разворотнева: Я бы тут поспорила. К сожалению, есть отдельные регионы, которые скопили на своем счету гигантские остатки. То ли они сделали такую региональную программу, что все основные работы перенесли на период через 10-15 лет, то ли они просто не расторговывают. Это чисто административные просчеты. С этим пытаются бороться все, начиная с минстроя и заканчивая общественностью. Но, к сожалению, эти остатки даже увеличились у некоторых. Притом что собираемых денег для выполнения в срок всей запланированной программы во многих случаях действительно не хватает.
Анна Мамонова: Из 85 субъектов таких злостных «плохишей» всего пять. Большая часть регионов очень старается, активно предпринимает все возможные действия, привлекает дополнительные деньги, то есть в целом система функционирует. Но, как всегда, есть нарушители.
Вопрос от партнера «РГ»
Портал «Город Че» (г. Череповец): «Возможен ли уход от обязательных взносов на капремонт и возврат к федеральной программе капремонта жилья за бюджетный счет?»
Звонок читателя: Сколько нужно платить?
Пенсионерам 80 лет и старше положена компенсация по оплате капремонта 100%. Мой знакомый живет в Псковской области, ветеран войны, инвалид. И оплачивает взносы за капремонт в размере 50%. Потому что существует такой региональный закон.
Светлана Разворотнева: Норма об освобождении от взносов людей пожилого возраста действительно была не прямой. Регионы принимали самостоятельное решение. И, конечно, там много безобразий, которые мы сейчас видим. Кто-то, например, говорит о том, что пожилой человек, если он является инвалидом или ветераном, должен выбирать одну из льгот. Для многих это превращается в хождение по всем кругам ада. Если бы были контакты этого человека, можно было бы разобраться.
Анна Мамонова: Нужно только дополнить, что выплата производится из расчета социальной нормы жилья. Если он один проживает в трехкомнатной квартире, ему весь платеж не будут компенсировать.
Я проживаю в Кемеровской области. Под домом была шахта, выемка угля из пяти пластов. В Кемерово и области существует программа переселения людей с отработанных территорий. Но я борюсь с чиновниками 10 лет. В суде мне сказали, что нужно экспертное заключение, акт комиссии, ее стоимость 42 тысячи. И выезжают только по договору с угольным предприятием.
Светлана Разворотнева: Давайте наши юристы вам перезвонят, и мы разберемся. Я направлю документы в адрес предприятия, в адрес главы региона, прокуратуры. И, может быть, вместе с «Российской газетой» разберемся. Не обещаем, что все решим, но мы попытаемся.
Светлана Разворотнева: Я бы хотела обратить внимание на то, что государство сейчас предоставляет прекрасную возможность делать дополнительные работы, направленные на повышение энергоэффективности многоквартирного дома. Это установка аппаратуры погодного регулирования, циркуляционных насосов, индивидуальных тепловых пунктов, датчиков движения, замена окон, утепление входных групп. Все, что позволяет снижать потребление ресурсов и не переплачивать за коммунальные услуги. Иногда подобные работы удается сделать за счет взносов за капитальный ремонт, иногда приходится собирать дополнительное финансирование. Но при этом есть возможность компенсировать до 80% затрат, до 5 млн рублей на дом. Такую программу реализует сегодня Фонд содействия реформированию ЖКХ. На сайте фонда есть калькулятор, в котором вы можете вбить технические характеристики дома и понять, есть ли у вашего дома потенциал этой экономии, какие виды работ можно сделать. С помощью фонда создана сеть региональных консультантов, которые помогут. У нас на базе «ЖКХ Контроль» работает Центр повышения энергоэффективности, мы помогаем совершенно бесплатно, работаем на средства президентского гранта. Поможем просчитать потенциал энергоэффективности, выбрать перечень работ, который поможет сделать дом более теплым, более дешевым в содержании, подготовить заявку на возмещение средств.
Инфографика «РГ» / Александр Чистов/ Марина Трубилина
Эксперт в области капремонта общего имущества многоквартирных домов. В период работы в минстрое участвовала в разработке системы капремонта. С 2016 года возглавляет Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). Член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
Председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, зампредседателя Общественного совета при минстрое, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации, член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.