что делать если арендодатель не отдает имущество арендатора
Может ли арендодатель до погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора в помещении и ограничить доступ внутрь при действующем договоре?
Е. М. Тараненко
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Вопрос
Договор аренды действующий. Может ли арендодатель до момента погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора, находящиеся в помещении, а также ограничить доступ в помещение?
Ответ
По общему правилу, удержание арендодателем имущества арендатора до погашения долга по арендной плате является законным, если вещи арендатора оставлены в помещении после расторжения договора. Применение такого способа обеспечения исполнения обязательства в период действия договора возможно, если это предусмотрено условиями договора.
Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы возможно, если это предусмотрено условиями договора.
Обоснование
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе как указать на применимость одного из перечисленных в ГК РФ способов, так и предусмотреть иные способы, в том числе ограничение доступа в арендуемое помещение.
Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (пункт 1 статьи 359 ГК РФ).
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Правила статьи 359 ГК РФ применяются, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 359 ГК РФ).
Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании (согласно правовой позиции, выраженной в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли, например, в случае, когда имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (статья 620 ГК РФ).
Как следует из судебной практики, условие договора аренды о возможности арендодателя в случае допускаемых арендатором нарушений ограничить доступ в помещение является одним из способов обеспечения исполнения обязанностей арендатора и распространен в обычаях делового оборота (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-68573/2018-ГК по делу N А40-78709/18).
Как указывают суды, незаконное удержание имущества арендатора может быть квалифицировано как самоуправство с привлечением виновного лица к уголовной ответственности по статье 330 УК РФ (Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 N 44У-13/2016).
В случае, если ограничение доступа в арендуемое помещение и удержание имущества осуществляется в период действия договора и договором не предусмотрено, то это нарушение, за которое арендодатель может быть привлечен к ответственности. Однако наличие данного нарушения подлежат доказыванию арендатором (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-66910/2018 по делу N А40-218939/18).
Е. М. Тараненко
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества
ПУБЛИКАЦИИ
Июль 2019 г
| В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение. |
Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель, в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.
Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует. Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.
С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает. Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.
Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.
В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге. Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.
Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.
Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!
В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:
Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:
На результат конкретного спора влияет множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.
Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:
Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.
Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.
Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.
Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.
В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.
Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).
Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.
Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.
Пошаговые действия Арендодателя:
Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.
Действия Арендатора:
Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.
Удержание имущества арендатора
Арендные отношения предполагают неукоснительное соблюдение договора обеими сторонами аренды. При нарушении арендатором обязательств по оплате, собственник помещений получает основания для принудительного взыскания. Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство. Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.
Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем
Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:
В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости. Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг. Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.
Признаки и ответственность за самоуправство
В Уголовном Кодексе есть отдельная статья, предполагающая привлечение к ответственности арендодателя за самоуправство. Ст. 330 УК РФ предусматривает наказание за незаконное удержание имущества лиц, арендующих собственность по арендному договору.
Превышение полномочий
Следующие ситуации будут рассматриваться как препятствование арендодателю владеть и пользоваться собственным имуществом:
Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.
Отсутствие оснований для удержания
У собственника помещения (физического или юридического лица) нет оснований для самостоятельного удержания имущества, если:
Согласно п. 1 ст. 330 УК РФ, под самоуправством понимают самовольное совершение действий вопреки законодательным нормам, с основаниями для оспаривания правомерности пострадавшей стороной, которой был причинен значимый вред.
Последствия самоуправства
Если пострадавшая сторона выявит превышение полномочий со стороны арендодателя, в судебном порядке удается привлечь его к ответственности с наказанием в виде:
Правила удержания имущества
Во избежание встречных претензий со стороны арендатора, от собственника помещения требуется строго соблюдение установленного договором регламента в пределах мер, устанавливаемых гражданским законодательством.
Чтобы процесс взыскания был законным, придерживаются следующих правил:
При составлении документа должны присутствовать 2 свидетеля, участвующие в подписании акта или описи. Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.
Возврат удержанного имущества и защита от последствий
Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.
С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.
В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.
Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.
После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности. Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние. Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.
Примеры из судебной практики
В судебной практике не однозначной позиции в защиту какой-либо из сторон. Решение судьи определяет предоставленные доказательства соответствия или нарушения законодательных норм, которыми обязан руководствоваться суд, рассматривая дела об удержании за задолженность:
Большое значение на принимаемое решение оказывает само содержание арендного договора, если его положения не противоречат нормам законодательства.
Со случаями из судебной практики можно ознакомиться, перейдя по ссылкам:
Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества
Арендные отношения требуют досконального знания закона и принятых норм, когда возникают претензии и споры между участниками договора. Юридическая поддержка на этапе урегулирования задолженности поможет избежать встречных исков, вплоть до уголовной ответственности. Ниже представлены рекомендации юриста в наиболее частых ситуациях.
При отсутствии арендатора, покинувшего помещение без подписания акта, действуют согласно разъяснениям в Информационном письме ВАС №66. Если оборудование оставлено в помещении после завершения срока аренды, допускается удержание на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.
Чтобы отсутствие подписанного акта не было использовано против арендодателя, юристы рекомендуют составить этот документ в одностороннем порядке, детально описав оставленное во владение имущество.
Допускается также уведомительное письмо, в котором арендатору сообщают о принятии объекта аренды вместе с имуществом в связи с уклонением от надлежащего возврата. В письме точно указывают характеристики помещения и удерживаемые вещи, которые будут находиться у собственника до погашения задолженности.
В данной ситуации следует дождаться вступления в силу судебного постановления, поскольку присутствует риск обжалования и отмены решения. Завладеть вещами и оборудованием арендатора раньше, чем решение вступит в силу, означает совершить самоуправство.
Даже если решение вступило в силу и договор считается расторгнутым, арендодатель не вправе завладевать имуществом арендатора с целью принудительного освобождения помещения. Тот факт, что арендатор игнорирует судебное предписание и продолжает пользоваться помещениями уже после расторжения соглашения, не дает оснований распоряжаться вещами, которыми продолжает пользоваться наниматель.
Единственный выход заставить нарушителя покинуть помещение – снова обратиться в суд с иском о принудительном выселении, поскольку закон рассматривает под выселением не только освобождение площади от нахождения в нем постороннего лица, но и его имущества.
Заключение
Каждый случай прекращения аренды требует внимания к юридическим деталям, особенно в ситуации взаимных претензий и несогласия. Удержание чужого имущества в рамках арендных отношений часто заканчивается встречными исками со стороны арендатора, намеренного призвать собственника к ответу за самоуправство.
Что делать, если арендодатель не отдает имущество?
арендодатель не отдает имущество мое которое осталось в помещении что делать? какие действия принять?
Статья 359. Основания удержани
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В случае если отсутствуют основания предусмотренные статьей 359 ГК РФ то вы можете направить претензию, а далее вернуть имущество в судебном порядке.
В соответствии с п.1. ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Из разъяснений, содержащихся в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Василина, таким образом, вам необходимо обратится в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
1. Вам нужно доказать что оно ваше (документально).
2. Если документов нет, то перед обращением в суд рекомендую обратится с заявлением в полицию по данной ситуации. Допустим сославшись на то, что у вас вымогают деньги в замен на имущество. В постановлении которое вы получите будут данные в том числе и с допроса того человека, кто удерживает ваше имущество (он признает что оно ваше или не признает), таким образом документы для подтверждения принадлежности не понадобятся.
оцените мой ответ — или +
Василина, добрый день! Вы занимали помещение по письменному договору аренды? После окончания срока аренды вы вернули помещение арендодателю и должны были полностью освободить помещение от имущества, принадлежащего вам и подписать акт приема-передачи.
Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались не исполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).
Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:
имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.
— Если у вас остались нерешенные финансовые вопросы с арендодателем — решите их и имущество вам будет возвращено.
Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств.
— Если у вас отсутствуют финансовые обязательства перед арендодателем и вы, арендатор, не реализовали свое право на вывоз принадлежащих вам вещей в пределах срока договора, этим бездействием выразил свою волю на передачу имущества арендодателю.
И здесь можно говорить, что переход вещи от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).
— Если рассматривать оставленные вами вещи, как «брошенные», то это полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма арендодателя к арендатору, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.
«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу». Поэтому пишите письмо о возврате имущества, обязательно в 2-х экз., на одном арендодатель должен поставить отметку о приеме письма, или по почте заказным с уведомлением на адрес местонахождения арендодателя. Если есть электронная почта, пишите на нее, с перечнем имущества, подлежащего возврату. Кстати, электронные письма является доказательством переписки в суде.
— В договоре аренды имеется пункт например такого содержания: В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п… настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором». Если он есть, то возможно арендодатель хочет подзаработать.
В любом случае, своевременное письменное извещение арендодателю, что вы ходите забрать свое имущество (с перечнем) из помещения по окончании срока действия договора, гарантия, что имущество обязаны вам вернуть. В случае судебного разбирательства, можете вменить ему и причиненные убытки.