что дает недвижимость в сша
Купить недвижимость в США и получить Грин Кард. Возможно ли это?
Любой может купить недвижимость в США вне зависимости от статуса, наличия или отсутствия гражданства и т.д. Как это сделать и какие блага сулит собственное жилье в США?
Несмотря на отсутствие каких-либо бонусов за покупку жилья в США, это может стать отличным способом инвестировать капитал. Никто не мешает использовать квадратные метры в Америке для сдачи в аренду и получения дополнительного дохода.
Совершать покупку имеют право, как физические, так и юридические лица. Второй вариант использовать намного выгоднее, ведь так можно защитить имущество от налогов наследства и дарения. В любом случае, после приобретения недвижимости его владелец обязан ежегодно платить налог на имущество, а также оплачивать коммунальные услуги. Иначе из-за штрафов собственнику может быть отказано в выдаче или продлении визы.
Агент, риелтор или брокер
Участие риелтора илиагента по недвижимостине является обязательным условием покупки американской недвижимости, но это значительно облегчает задачу, особенно если речь идет о дистанционном приобретении.
Из-за целой системы лицензирования можно запутаться в специальных понятиях: агент по недвижимости, брокер и риелтор. Все они готовы представлять интересы клиента на всех этапах процесса. Однако:
Брокер (Real Estate Broker) – специалист по недвижимости, получивший специальную лицензию брокера. Он имеет право работать самостоятельно, либо с другими брокерами в одной компании (BrokerAssociate).
Агент (Real Estate Agent или Real Estate Salesperson) – лицензированный специалист, нанимаемый брокером. Работник, как правило, должен достичь определенного возраста и получить специальное образование в зависимости от штата. За действия агента ответственность несет его брокер-работодатель.
Риелтор (Realtor) – это специалист по недвижимости, который является членом Национальной Ассоциацией Риелторов. Он соблюдает определенный кодекс и профессиональную этику своего сообщества, за осуществлением которых следит NAR.
Важно понимать, что в каждом штате Америки есть свои нюансы, как юридической стороны вопроса, так методов проведения поиска и сделок по недвижимости. Но в любом случае, вне зависимости от квалификации хороший специалист будет представлять интересы своего клиента в течение всего процесса сделки купли-продажи.
Особенности американского рынка недвижимости:
Как купить недвижимость в США?
В случае, если ваши юридические интересы на дистанции будет представлять юрист , то доверенность на его имя можно оформить в посольстве Америки на территории своей страны. Благодаря ему, даже при закрытии сделки присутствие покупателя будет необязательным.
Вместо адвоката можно подписать соглашение с Титульной компанией (Title Company), за исключением некоторых штатов, где сделка по недвижимости осуществляется только с помощью юриста). Даже без доверенности на представление интересов участие титульной компании обязательно при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в США.
В крупных городах США, вроде Нью-Йорка, несложно найти и нанять даже русскоговорящего агента по недвижимости в силу высокой популярности этих городов у граждан России.
Этапы покупки недвижимости в Штатах:
Ипотека в США для иностранцев выдается на вполне доступных условиях. Однако стоит понимать, что выдача кредита нерезиденту будет сопровождаться тщательным изучением кредитной истории в родной стране покупателя. Кроме того, ставка по кредиту будет составлять не 2-4%, как для американских граждан, а модет достигать и 8-9% годовых.
На финальном этапе происходит оплата покупки и получение документа на право владения собственностью (deed), если не выявлено никаких нарушений, все стороны согласны с условиями и все прошло по плану. В некоторых штатах право собственности переходит новому владельцу только после того, как титульная компания регистрирует документ в окружном суде.
При желании можно за дополнительную плату провести полную проверку недвижимого имущества, включая исследование на наличие плесени, насекомых и пр.
Обычно весь процесс покупки выбранного объекта недвижимости укладывается в срок 30-60 дней, если покупатель приобретает недвижимость в США за свои деньги сразу. В случае с ипотекой срок увеличивается в зависимости от правил рассмотрения выбранного банка.
Важно помнить, что успех покупки жилья в Америке напрямую зависит от выбора специалистов. Закрепит его достоверность предоставляемых покупателем данных, а также его готовность действовать оперативно и в срок. Именно такой порядок вещей поможет стать ближе на пути к своей американской мечте .
Как купить недвижимость в Америке
Америка пользуется большой популярностью среди иностранных граждан, желающих приобрести себе здесь недвижимость. Таких много и среди наших соотечественников. В статье разберем, как купить недвижимость в США гражданину России, что для этого нужно, какие в Штатах цены и как избежать распространенных ошибок.
Кто может купить недвижимость в США. Можно ли купить квартиру в Америке без гражданства
Иностранцы могут приобрести квартиру или коммерческую недвижимость в любом штате. Никаких ограничений для граждан России и СНГ нет, специальных разрешений не требуется. В некоторых случаях сделку можно провести дистанционно — об этом подробнее расскажем ниже. Если покупатель находится на территории Америки, у него должна быть не туристическая виза.
Покупку можно оформить на физическое или юридическое лицо. Второй вариант выгоднее с точки зрения уплаты налогов на дарение и наследство и дарение. Кроме того, в случае с юрлицами ответственность владельца при несчастном случае ограничена.
Можно ли купить недвижимость в Америке и получить гражданство
Покупка недвижимости в любом штате США доступна любому иностранцу, но это не дает право на получение гражданства или Грин Кард. При этом покупка жилья в США может стать отличным инвестиционным вложением. В некоторых случаях можно претендовать на получение бизнес-визы EB5 или L1.
Сколько стоит купить квартиру в Америке
Цена за 1 квадратный метр недвижимости — от 3000 до 17500 долларов, что примерно соответствует уровню московских цен на жилье.
Как и везде, цена зависит от расположения, общей площади и других характеристик объекта. Дороже всего обойдутся квартиры и дома в Нью-Йорке, в штатах Флорида и Калифорния. Относительно дешево можно купить жилье в маленьких и не популярных для инвесторов штатах.
Где купить квартиру в США: выбор штата
Всего в США 50 штатов. Они отличаются между собой не только климатом и погодными условиями, но и социально-экономическими условиями. Это оказывает влияние на стоимость жилья.
Ежегодно в Америке иностранцы покупают жилье более чем на 100 миллиардов долларов, и примерно половина от этой суммы приходится на четыре штата — Техас, Нью-Йорк, Калифорния и Аризона.
Поиск подходящей недвижимости в США
После того, как вы определились со штатом, необходимо выбрать тип недвижимости. Недвижимость в США имеет отличия от недвижимости в России. Любой дом у американцев — это прежде всего инвестиция, поэтому недвижимость всегда готова к продаже.
Покупка жилья начинается с выбора объекта покупки.
Есть три основных разновидности жилья в США — это апартаменты, кондоминиумы, корпоративные квартиры. Последний вид собственности означает, что владелец квартиры покупает не саму недвижимость, а акции в корпорации, владеющей домом, и по договору арендует квартиру у этой корпорации.
Для подбора недвижимости лучше всего воспользоваться специализированными приложениями. Основные из них — это Zillow и Trulia. В приложениях можно подобрать объект по разным параметрам, таким как цена, количество комнат, близость социальных объектов, размер налога, год постройки дома.
Интересной особенностью рынка недвижимости в США является то, что любая недвижимость имеет свою историю, доступную потенциальному покупателю. Всегда известны:
Всю информацию можно найти также в указанных выше приложениях.
Приложения имеют некоторые отличия. Например, в Trulia можно найти дом в привязке к школе, что очень важно для родителей школьников и дошколят. В США может оказаться так, что школа, которая находится через дорогу, не привязана к вашему будущему дому, и отдать туда ребенка учиться не получится. При поиске объекта лучше использовать оба приложения.
Читайте также о принципах хомумстейджинга для быстрой продажи квартиры или дома.
Как можно купить квартиру в Америке. Выбор риэлтора
Еще один вариант подбора жилья для приобретения — через риэлтора (брокера), который займется и этим вопросом. По закону можно обойтись и без него, но в США большинство сделок совершается через брокеров. Брокер и риэлтор — не совсем одно и то же, хотя их функции схожи. Брокеры работают по брокерской лицензии, а риэлторы являются членом NAR (Национальной ассоциации риэлторов), которая следит за их работой.
В вопросе приобретения недвижимости в США выбор риэлтора — пожалуй, самый ответственный шаг. Многое зависит того, насколько опытный и квалифицированный специалист будет сопровождать сделку. Но не стоит бояться: все риэлторы в США обладают достаточным уровнем квалификации, потому что получить лицензию достаточно сложно.
Риелтор сопровождает покупателя всё время с момента подбора жилья до получения вами ключей. В большинстве агентств по недвижимости есть русскоязычные специалисты.
В начале работы риэлтор даст заполнить заявку, где необходимо как можно детальней описать какую недвижимость вы хотите. На основании этих данных будут приходить предложения, пока покупатель не выберет то, что искал.
Специалист по недвижимости помогает выбрать подходящий вариант, торгуется с продавцом, помогает в оформлении всех документов и в выборе других специалистов, которые нужны для совершения сделки купли-продажи.
Выбор адвоката
Одним из таких специалистов является адвокат. Это следующий после риэлтора важный специалист, принимающий участие в процессе покупки недвижимости в Соединенных Штатах Америки. Адвокат сопровождает юридическую часть сделки:
В американском законодательстве много тонкостей, которые нелегко понять человеку без юридического образования. Именно поэтому иностранным гражданам необходимо сопровождение адвоката.
Если вы покупаете объект через титульную компанию, нанимать адвоката не обязательно — она выполнит все функции юриста при подготовке и совершении сделки. Исключение составляют несколько Штатов, где закон обязывает проводить все сделки купли-продажи недвижимости только с привлечением адвокатов.
Как купить недвижимость в Америке гражданину России: открытие банковского счета
Когда покупатель определился с объектом недвижимости, ему необходимо подтвердить свою платежеспособность. Американцы при покупке недвижимости в большинстве случаев рассчитывают на кредитные средства. Для этого нужно иметь банковский счет, а также письмо из банка с указанием суммы, на которую они могут рассчитывать.
Иностранным же покупателям получить кредит возможно только в случае наличия американской визы или Грин Карты, поэтому они в большинстве случаев уже располагают нужной суммой денег. Переводить ее на американский счет не обязательно — для оплаты сделки можно выполнить международный перевод. Но если иностранец покупает жилье в кредит (такие программы есть), ему также нужно иметь счет в американском банке.
Как правило, сделка купли-продажи недвижимости в Америке происходит через счет эскроу. На этот счет покупатель вносит депозит в подтверждение своего намерения.
После совершения сделки и получения ключей этот счет закрывается.
Еще одним участником сделки по покупке жилья в США является так называемая титульная компания. Она же может выступать в качестве эскроу-агента, то есть хранить денежные средства покупателя до окончательной покупки, и осуществляет страхование недвижимости. Наконец, важная обязанность титульной компании — инспекция объекта, которая должна исключить любые скрытые проблемы с недвижимостью. Компания тщательно проверяет всю историю дома.
Оформление подтверждения о наличии средств на банковском счете (Pre-approval letter)
Банк подготовит письмо, что на счете достаточно средств для покупки недвижимости. Без этого брокеры не начнут работать с вами. Если вы покупаете недвижимость за собственные средства, подойдет выписка из банковского счета с необходимой суммой на балансе.
Оформление предложения продавцу
Как только риэлтор найдет тот дом, который вы захотите приобрести, оформляется предложение о покупке дома (оффер). Это типовой договор с прописанными условиями сделки. К нему также прикладывается справка из банка об одобрении кредита, либо о наличии средств на вашем счете. Можно сделать сразу несколько офферов и разослать их разным продавцам. В течение первых пяти дней после получения предварительного согласия от продавца это вас ни к чему не обязывает.
Подписание договора
Если продавец принимает ваши условия по сделке, то стороны подписывают предварительный контракт, покупатель вносит депозит, и начинается процесс купли-продажи. Есть порядка 8 форм таких договоров. Право покупателя выбрать любой из этих вариантов.
В договоре указывают сумму и размер депозита, сроки инспекции для оценки объекта, условия продажи, срок завершения сделки, кто несет дополнительные расходы. На этом этапе контракт еще не вступил в силу — его можно расторгнуть.
Также на этом этапе вносится задаток от покупателя. В большинстве случаев он составляет 5% от стоимости недвижимости. Как упоминалось выше деньги вносятся на счет эскроу. Остальная часть суммы вносится после соблюдения всех существенных условий договора.
Оценка недвижимости (Appraisal)
Теперь оценить дом или квартиру должен независимый эксперт. Обычно это происходит в течение 10 дней. Продавец обязан предоставить доступ к объекту эксперту и продавцу. Оценочная стоимость не должна быть ниже цены объекта по договору. Это особенно важно для банка, если объект покупают в кредит.
Проведение юридической оценки
На этом этапе адвокат или представитель титульной компании должен оценить юридическую чистоту сделки, проверить отсутствие задолженности продавцов по ипотеке, коммунальным платежам, штрафы и другие важные моменты, включая наличие других собственников, некорректное указание площади земельного участка. Это завершающий этап перед переводом денег за недвижимость и завершением сделки.
Документы при заключении сделки
Регистрация нового владельца
На финальном шаге, если не выявлено нарушений, происходит полная оплата и регистрация права нового владельца. До этого момента сделку можно расторгнуть, а депозит — вернуть. Обычно это происходит, если в ходе проверок выявлены какие-то проблемы с домом.
В некоторых штатах нужно регистрировать недвижимость в окружном суде. Этим занимается титульная компания. Только после этого право собственности на объект недвижимости переходит покупателю. Ключи обычно передают в момент регистрации права собственности.
Читайте также обзор 21 рабочего способа заработка на недвижимости
Дополнительные расходы
При приобретении недвижимости в Америке покупателю нужно помнить о дополнительных расходах, которые могут составлять от 5 до 10% от суммы сделки.
В эти расходы входит оплата услуг специалистов — риелтора, адвоката, титульной компании; оплата госпошлин, регистрационный сбор, страхование недвижимости и другие. Чаще всего расходы ложатся на плечи покупателя, но некоторые из них может оплатить продавец. Это нужно обязательно уточнять на этапе заключения сделки и фиксировать в договоре. Исключение — услуги агента по недвижимости, которые в США оплачивает продавец.
Налог на недвижимость в США
С приобретением жилья возникает необходимость ежегодно уплачивать налог на недвижимость. Налог обычно составляет 1,19% от рыночной стоимости дома. При этом оценка рыночной стоимости происходит ежегодно; при ее снижении можно подать заявление на снижение размера налога.
Некоторые штаты вводят повышающие или понижающие коэффициенты при расчете налога в зависимости от поведения на рынке недвижимости. Налог уплачивается единовременно, либо двумя платежами. Первый раз оплатить налог необходимо сразу после завершения сделки.
Гонорар юриста
Американские юристы имеют право заверения документов, поэтому обращаться к нотариусам не обязательно. Обычно гонорар за один объект недвижимости составляет 1000-2000 долларов. Желательно не экономить на юристе: хотя по закону можно обойтись без него, это может привести к возникновению проблем в будущем. Кроме того, нужно оплатить услуги титульной компании (от 200 долларов).
Реестровые пошлины
Государственной пошлины за сделки по передаче прав собственности на имущество в Америке нет. Но регистрация права собственности в суде, необходимая для некоторых шатов — платная услуга.
Услуги банка
Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, придется заплатить банку около 1000 долларов, еще примерно 400 долларов за ведение ипотечного счета и 800 долларов — ипотечному брокеру, который подтвердит платежеспособность клиента.
Страховка
Есть разные виды страховок — от несчастных случаев, титульное страхование и т.д. Стоимость страховки зависит от выбранного вида и стоимости объекта. Чтобы выбрать подходящий вам вариант, застраховаться от возможных рисков и при этом не переплачивать, обратитесь к своему брокеру.
Как получить ипотеку в США?
Если у покупателя не хватает личных средств, но он намерен купить недвижимость в США, можно рассмотреть для этих целей возможность получения ипотеки. Иностранным гражданам получение ипотеки доступно только в случае наличия визы или Грин Кард. Для каждого заемщика формируются индивидуальные условия в зависимости от финансового состояния и выбранной недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранцев выше, чем для американцев, и может достигать 8-9%.
Перечень необходимых документов
Для рассмотрения заявки на получение ипотеки необходимо предоставить в банк копию паспорта и действующую визу США, либо Грин Кард. В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы. Например, сведения о доходах, справка из банка по операциям на счете, налоговая декларация и SSN (номер соц.страхования).
Обычно банки требуют внести первоначальный взнос от 30%. Также нужно быть готовым к тому, что они тщательно проанализируют кредитную историю заемщика.
В подборе оптимальных банков и условий кредитования может помочь кредитный специалист. В случае одобрения ипотеки банк выдает письменное подтверждение условий кредита. Только после его получения стоит приступать к поиску жилья. Подтверждение от банка необходимо прикладывать к офферу продавцу.
Приобретение недвижимости в США удаленно
Начиная с 2020 года особенно актуален вопрос о приобретении недвижимости в Америке удаленно. Такая возможность существует. Для этого необходимо оформить доверенность на адвоката в консульстве США. Все необходимые для совершения сделки действия будет проводить адвокат.
Схема удаленной покупки отлажена и не имеет явных рисков, если выбрать лицензированного специалиста. Нарушения при проведении сделки могут привести к лишению лицензии, поэтому покупатель может быть уверен в законности и чистоплотности сделки.
Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах Америки — сложная процедура. Важно правильно выбрать нужных специалистов и запастись терпением как минимум на 2 месяца, не считая времени, которое уйдет на поиск подходящего объекта. Преимущество США — в том, что процесс хорошо отлажен и регулируются законодательно, риски нарваться на мошенников и потерять деньги минимальны.
Читайте также про самый комфортный способ инвестиций в недвижимость США, доступный каждому — фонды REIT.
Что дает недвижимость в сша
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
Автор: Мария Сорока, Мария Сорока
Для того, чтобы объективно разобраться во всех нюансах покупки жилья в Америке, мы решили обратиться к человеку, который всё познал на личном опыте. Владимир живёт в Америке уже порядка 10 лет. Сначала он, как и большинство, снимал жильё, потом взвесил все « за» и «против» и решил приобрести собственный дом. Обо всех тонкостях покупки недвижимости Владимир согласился нам рассказать.
— За съёмную однокомнатную квартиру в центре Хьюстона я платил $ 1150 в месяц. За пять лет набежала приличная сумма — $ 70 тысяч. Тогда я и решил, что нет смысла выплачивать такие деньги чужим людям, загорелся идеей купить собственный дом. Сразу отмечу, что в Америке нет практики самостоятельной покупки жилья, как правило, люди обращаются в агентства. За свои услуги агентства берут примерно 6% от сделки. Эта сумма делится между риэлтерами участвующими в сделке. Все издержки несёт сторона продавца.
Одним из главных критериев для меня был район. Тут важно понимать тонкую грань: стоимость двух одинаковых домов, находящихся всего через дорогу друг от друга, может сильно различаться. И это не случайно — большое влияние в Америке уделяется школе. Если вы купили дом в районе, прикреплённом к определённой школе, то возможности отдать детей в другую у вас не будет. Поэтому недвижимость, относящаяся к хорошей школе, заведомо дороже. Хотя везде есть свои уловки, к примеру, мои друзья имеют однокомнатную квартиру в хорошем школьном районе, они её сдают за $ 2,5 тысячи в месяц, а сами снимают просторный дом по такой же стоимости в плохом школьном районе. Однако их дочь прописана в квартире, поэтому ходит в хорошую школу.
Второй момент — это расположение района. Я работаю в центре Хьюстона, и каждый день тратить на дорогу до работы по 40−45 минут не хотел. Поэтому смотрел варианты только в центральных районах города. Хотя стоимость на дома в центральных и окраинных районах также очень сильно разнится. Так в итоге я остановился на 4-этажном таунхаусе. К слову, за те же деньги на периферии я мог взять крутой особняк с бассейном и просторной мансардой.
Мой дом обошёлся мне в $ 300 тысяч. Для того чтобы лучше сориентироваться в вопросе цена-качество, я расскажу, что он из себя представляет. В нём четыре кондиционируемых этажа. На первом этаже расположены гараж, спальня, гардероб, а также ванная и туалетная комнаты. На втором этаже — столовая, кухня, гостиная и санузел. На третьем этаже находятся две спальни, к каждой из них прикреплён свой душ и туалет. Четвертый этаж отведён под мансарду и террасу, где мы с друзьями отдыхаем и устраиваем барбекю.
А теперь подробнее о покупке дома. Самое главное в Америке — это кредитная история. Если у вас нет мешка с деньгами, то без хорошей кредитной истории попросту не выжить. Американцы на эту тему часто шутят, мол, девушки смотрят не на Bentley, на котором вы приехали, а на кредитную историю. В случае, если она плохая, то напрашивается один простой вывод — ездить на этой машине вы будете недолго… В честь этого я настоятельно советую каждому, кто переезжает в Америку, сразу по приезду заводить кредитную карту. Пусть по мелочи, но очки нужно набирать, постоянно ею расплачиваться, нарабатывать положительную историю. Так как от неё зависит очень многое.
Однако, стоит отметить, что в стоимость ежемесячных выплат входит также и налог на недвижимость. Он рассчитывается с учётом оценочной стоимости дома. Для того, чтобы уменьшить эти цифры, я обратился в юридическую фирму, которая занимается вопросом минимизации налога. Для снижения налога необходимо доказать в суде, что дом стоит дешевле. Такая услуга стоит 40% от сэкономленных денег.
Я знаю, что в Беларуси многие покупают участки и строятся на них самостоятельно. В Америке так делают лишь миллиардеры или большие риэлтерские корпорации. Строить дом на голом участке выйдет гораздо дороже, чем купить уже построенную недвижимость.