чем опасна дарственная на квартиру
Дарственная на квартиру: все риски сделки
Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?
Буква закона
При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.
Когда договор дарения является законным?
Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.
Виды дарственной на квартиру
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Преимущества оформления дарственной на недвижимость
Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.
Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.
Минусы и риски дарения
Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.
Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.
Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?
Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если
Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.
Как подстраховаться при заключении договора дарения?
Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.
Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.
Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.
Образец: Договор дарения
Заключение
Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.
Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.
Когда могут отобрать подаренную квартиру
Получить в подарок квартиру или дом, особенно в Москве, мечтает, пожалуй, каждый. Но иногда за щедрым подарком могут скрываться подводные камни. Например, иногда люди пытаются оформить договор дарения в обход сделки купли-продажи, сохранить недвижимость в преддверии банкротства или избежать налогов.
Вместе с юристами разбираемся, кому нельзя дарить недвижимость и когда такой подарок могут отобрать.
Особенности дарения
Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен.
«Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).
Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.
Читайте также
Кому нельзя дарить недвижимость
Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:
«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.
Суд и срок давности
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости
Распространённые заблуждения
КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО
ПОЛЕЗНАЯ СТАТЬЯ?
Поделитесь ссылкой с друзьями!
Все прочие договоры дарения, специально не оговоренные в законодательстве, не нужно заверять у нотариуса. Это не даст Вам ничего кроме дополнительных расходов. Для успешного прохождения государственной регистрации достаточно грамотно составленного договора дарения в простой письменной форме.
Основные преимущества дарения:
Основные преимущества наследования по завещанию:
Риски
В нестандартных ситуациях, при наличии ошибок в документах, их «солидном возрасте» и некорректном оформлении, свойственном началу 1990-х годов, либо при полном или частичном отсутствии документов на недвижимость правильным решением будет обратиться к юристам с большой практикой в области оформления прав на недвижимое имущество, т.к. их опыт поможет Вам решить задачу с минимальными затратами.
Стоит иметь в виду:
Остались вопросы?
Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефону +7(495)9999-012, задайте вопрос или приезжайте на консультацию к нам в офис (по предварительной записи). Мы подробно расскажем Вам обо всех «подводных камнях» процедуры дарения, о плюсах и минусах альтернативных вариантов передачи недвижимости (договор купли-продажи, ренты, завещание) и порекомендуем оптимальное решение для Вашей ситуации.
Мы гарантируем одно из лучших ценовых предложений в Москве и Области
7 признаков жилья, которое опасно покупать. Памятка
На вторичном рынке жилой недвижимости нередко можно встретить квартиры с проблемной юридической историей. Поэтому, если вы решили приобрести жилье у собственника, стоит внимательно проверить объект, а в некоторых случаях даже отказаться от покупки и не рисковать своими деньгами.
Риелторы рассказали о признаках вторичного жилья, приобретать которое может быть опасно.
Эксперты в этой статье
Квартиры на аукционах
К рискованным объектам на вторичном рынке можно отнести квартиры, которые реализуются на аукционах. «Зачастую их выставляют на торги банки, получившие недвижимость в собственность из-за того, что ее владелец не смог погасить ипотечный кредит. Обычно потенциальные покупатели опасаются приобретать такое жилье, чтобы не быть замешанными в чьей-то личной трагедии, связанной с потерей квартиры. Кроме того, бывшие собственники иногда продолжают бороться за жилплощадь — они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются выйти на связь с новыми владельцами квартиры. Для новых собственников жилья разбирательства с ними могут обернуться серьезным стрессом», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Свежее наследство
Следует быть очень внимательным, приобретая свежеунаследованную квартиру. Особенно стоит насторожиться, если наследодатель — мужчина, уточнила председатель совета директоров компании «Миэль» Марина Толстик. Она объяснила, что на рынке много случаев, когда внезапно появляются неучтенные наследники — например, у мужчины-наследодателя могли быть дети, о которых в «основной» семье не знали, или знали, но умышленно старались не допустить до дележа наследства, и так далее.
Продажа по доверенности
Квартиру, которую продают по доверенности, также можно отнести к рискованным объектам. «Сделки, где используется доверенность, повышают риски покупателя. К подобному часто прибегают мошенники. Поэтому важно либо знать владельца квартиры, либо иметь с ним связь через доступные средства (телефон, видеозвонки и т. д.)», — рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин. Он отметил, что проводить такие сделки нужно через нотариуса, который должен проверить все необходимые документы, законность выданной доверенности, а также грамотно составить договор купли-продажи
Купленная на маткапитал квартира
Квартиры, при покупке которых использовали материнский капитал, но не наделили при этом долями детей, также можно отнести к опасным объектам. «Родители обязательно должны выделить доли детям именно в объекте, при покупке которого использовался маткапитал. У них есть определенные обязательства перед Пенсионным фондом, которые они нарушают. Такую сделку могут признать недействительной, поэтому следует внимательно проверить объект перед покупкой вместе с юристом», — предупредил Косьмин.
Подаренная квартира
Покупать подаренную квартиру также бывает довольно рискованно. «Дарение, особенно если даритель пожилой человек, а одаряемый не родственник и никоим образом к дарителю не относится, часто вызывает подозрения. Рассеять эти подозрения можно, пообщавшись с дарителем и убедившись, что человек совершил акт дарения самостоятельно, без давления, не был запуган. Если риелтор не слышит нормальных ответов от одаряемого про то, почему и каким образом подарена квартира, если сам даритель странно отвечает на вопрос, почему и при каких обстоятельствах произошло дарение, — все это вызывает подозрение у профессионального риелтора и за сделку он, скорее всего, не возьмется», — пояснила Толстик.
Пожилой владелец
Квартира, которую продает пожилой человек, также является опасным объектом. «Первая проблема, которая может возникнуть, — оспаривание сделки родственниками. В силу своего возраста пожилой человек может ссылаться на то, что полностью не осознал свои действия. Достаточно часто суд встает именно на сторону пожилого человека», — рассказал генеральный директор «Азбуки жилья». Он отметил, что также является рискованной квартира, приватизированная пожилым человеком ранее. Например, в ней была прописана пенсионерка, вдруг у нее на жилплощади зарегистрировалось еще одно лицо, квартиру приватизируют, но женщина пишет отказ от приватизации. Покупка такой квартиры тоже находится в зоне риска, и сделку могут оспорить, резюмировал эксперт.
Смена собственников
Квартиры, у которых за короткий период много переходов права собственности, должны обязательно насторожить приобретателей вторичной недвижимости. В подавляющем большинстве случаев за такой историей скрывается какая-нибудь неприятная ситуация, и, проявившись, она может вызвать расторжение всех последующих сделок, объяснила председатель совета директоров сети «Миэль». Она уточнила, что если в документах несколько переходов прав за год или два, лучше профессионально и досконально проверить всю ее историю.
Как оформить дарственную на квартиру
Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Оформление дарственной на квартиру
Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Какие требования предъявляются к участникам сделки
Есть обязательные требования к дарителю:
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Какие документы нужны для оформления
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.